Дата актуализации:
Что изменилось в ФСБУ 6/2020 «Инвестиционная недвижимость»
Федеральный стандарт бухгалтерского учета ФСБУ 6/2020 «Инвестиционная недвижимость» вступил в силу с и полностью заменил ПБУ 40/97․ Главное отличие, единая модель учета по справедливой стоимости и жёсткие критерии признания объекта инвестиционной недвижимостью․
- Ключевое правило: объект должен приносить арендный доход или рост капитала, а не использоваться в обычной деятельности компании․
- Оценка: только по справедливой стоимости через оценщика или активный рынок․
- Доходы/расходы: признаются в прочем доходе/расходе, а не в составе выручки или себестоимости․
Рабочий лист «Признание объекта инвестиционной недвижимостью»
Заполните таблицу для каждого объекта, чтобы понять, попадает ли он под ФСБУ 6/2020:
| Вопрос-фильтр | Да / Нет | Комментарий |
|---|---|---|
| Объект сдаётся в аренду? | Если Да, переходите к следующему пункту․ | |
| Объект НЕ используется в производстве, управлении или продаже продукции? | Если Да, продолжайте․ | |
| Можно надёжно измерить справедливую стоимость? | Если Да, объект = инвестиционная недвижимость по ФСБУ 6/2020․ |
Примеры расчётов и проводок
Пример 1․ Первоначальное признание по справедливой стоимости
Дано:
- Компания приобрела офисное помещение за 25 000 000 ₽, чтобы сдавать в аренду․
- На дату признания справедливая стоимость = 27 000 000 ₽․
Проводки:
Дт 03 «Инвестиционная недвижимость» 27 000 000 Кт 60 «Расчёты с поставщиками» 25 000 000 Кт 98 «Доходы будущих периодов» 2 000 000 (доначисление сверх себестоимости)
Пример 2․ Ежегодная переоценка (рост стоимости)
Дт 03 «Инвестиционная недвижимость» 1 500 000 Кт 91․1 «Прочие доходы» 1 500 000
Примечание: при снижении справедливой стоимости проводка обратная (с зачётом ранее признанного дохода, но не ниже первоначальной стоимости)․
Пример 3․ Арендный доход и расходы
Ежемесячная аренда 150 000 ₽, НДС 20 %:
Дт 62 Кт 91․1 150 000 — арендный доход Дт 91․2 Кт 68 25 000 — НДС Дт 91․2 Кт 02 8 000, амортизация инвестиционной недвижимости (если справедливая стоимость не определяется)
Шаблон ежеквартального расчёта справедливой стоимости
Загрузите готовый рабочий файл Excel, который автоматически:
- Импортирует данные из оценочного отчёта․
- Рассчитывает дисконтированный денежный поток (DCF)․
- Формирует проводки для 1С․
Примеры ошибок и как их избежать
| Ошибка | Последствия | Как правильно |
|---|---|---|
| Забыли списать «накопленную амортизацию» при переводе ОС в инвестиционную недвижимость | В 2025 г․ ФНС начислила донации в 18 % на скрытую переоценку | Сначала списать амортизацию: Дт 02 Кт 01, затем отразить переоценку |
| Использовали цену приобретения вместо справедливой | Неверное отражение финансового результата | Обязательно привлекать независимого оценщика или биржевые котировки |
Мини-тест для самоконтроля
- Какой срок полезного использования у инвестиционной недвижимости при модели справедливой стоимости? (Ответ: не определяется, амортизация не начисляется)
- Где отражается курсовая разница при покупке объекта в валюте? (Ответ: в прочих доходах/расходах, счёт 91)
- Можно ли применять налоговую амортизацию при справедливой оценке в бухучёте? (Ответ: да, в НУ действует норма 259 НК РФ)
Используйте представленные рабочие листы, проводки и шаблоны расчёта, чтобы быстро адаптировать учёт к ФСБУ 6/2020 и избежать штрафов․ Ежеквартальная оценка, своевременное отражение доходов и расходов в прочем результате — ключевые требования стандарта․
Скачать материалы: Excel-файл с формулами и примерами (обновлён )․