Товарищество собственников недвижимости (далее – ТСН) – это добровольное объединение собственников реального имущества (квартир, домов, земельных участков и т.п.) для совместного владения, пользования и управления этим имуществом в пределах, установленных законом. В статье рассмотрим, какие виды имущества могут находиться в собственности ТСН, как они регистрируются, какие права и обязанности возникают у членов объединения, а также какие изменения в законодательстве вступили в силу с 2023 года.

Правовое определение ТСН

Согласно статье 123.12 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и части первой Жилищного кодекса РФ ТСН признаётся как некоммерческая организация, создаваемая собственниками недвижимости для совместного владения и управления общим имуществом. Членами ТСН могут стать только те лица, которые в силу закона имеют право собственности или пользования недвижимым имуществом, входящим в состав ТСН.

Ключевые законодательные акты

• Гражданский кодекс РФ (разделы о товариществах, статья 123.12‑123.13);
• Жилищный кодекс РФ;
• Федеральный закон № 351‑ФЗ от «О внесении изменений в законодательство о ТСН»;
• Земельный кодекс РФ (ст. 54 о статусе земельных участков);
• Налоговый кодекс (вопросы налогообложения общих земельных участков).

Классификация имущества ТСН

Имущество, находящееся в собственности ТСН, делится на четыре основных категории:

1. Общее имущество в долевой собственности – земельные участки, здания и сооружения, находящиеся в совместной долевой собственности всех членов ТСН.
2. Имущество общего пользования – части здания и территории, которые предназначены для совместного использования (фасады, крыши, лестничные клетки, лифты, придомовые территории, озеленение и т.п.).
3. Имущество, находящееся в управлении ТСН, но принадлежащее отдельным членам – например, индивидуальные гаражи, склады, которые находятся в общей зоне, но принадлежат конкретным собственникам.
4. Имущество, переданное в управление муниципалитету или управляющей компании – часть, за которую ТСН уплачивает услуги, но юридически её владельцем остаётся ТСН.

Общее имущество в долевой собственности

Согласно статье 54 Земельного кодекса РФ, земельные участки, входящие в состав ТСН, могут находиться в двух режимах:

• «Общий долевой» – каждый член ТСН имеет долю в праве собственности (например, 1/30 квартиры в 30‑квартирном доме).
• «Общее имущество, находящееся в управлении ТСН» – право собственности переходит к ТСН, а члены лишь пользуются своей долей в пользовании.

С 1 октября 2023 года (ввод в действие 351‑ФЗ) требуется оформить такие участки в ЕГРН и задекларировать их в реестре ТСН.

Имущество общего пользования (ИОП)

ИОП – это часть недвижимости, которая принадлежит всем собственникам одновременно и не может быть разделена без их согласия. К ИОП относятся:

• фасады, крыши, наружные стены;
• общие инженерные сети (водоснабжение, электроснабжение, вентиляция);
• лестничные клетки, лифты, подвалы;
• приусадебные территории, детские и спортивные площадки в коттеджных поселках.

ИОП не может быть предметом отдельного налогообложения – расходы на её содержание покрываются за счёт взносов членов ТСН.

Специфика для коттеджных поселков и таунхаусов

С 1 октября 2023 года в коттеджных поселках вводятся новые правила распределения земельных участков:

• необходимо определить, будет ли земля «общим долевым имуществом» (участники платят налог как совладельцы) или «передана в управление ТСН/СНТ», что освобождает от двойного налогообложения;
• протокол общего собрания (ОС) о передаче земли в ТСН подаётся в ОМСУ и регистрируется в ЕГРН;
• в случае отказа от общего долевого статуса, земля может стать частью некоммерческого товарищества садоводческого (СНТ) с отдельным налоговым режимом.

Права и обязанности членов ТСН в отношении имущества

Права

• право собственности или пользования своей долей в общем имуществе;
• право участвовать в управлении ТСН (голосовать на общих собраниях, вносить предложения по использованию имущества);
• право получать информацию о финансовой и технической деятельности ТСН (отчёты, реестр имущества, протоколы собраний);
• право требовать от ТСН надлежащего содержания ИОП (ремонт, уборка, техническое обслуживание).

Обязанности

• уплата регулярных взносов на содержание и ремонт ИОП;
• соблюдение решений, принятых на общих собраниях (например, согласие на капитальный ремонт);
• предоставление достоверных данных при регистрации в реестре ТСН (паспорт, кадастровый номер, доля);
• в случае изменения доли (купля‑продажа, наследование) – своевременное уведомление ТСН и внесение изменений в реестр.

Последствия нарушения

Неуплата взносов в течение 3‑х месяцев дает ТСН право наложить пени и, в крайнем случае, обратится в суд за принудительным взысканием. При нарушении требований к санитарному и техническому состоянию ИОП ТСН обязана привлекать специалистов и покрывать расходы за счёт членов.

Регистрация и учет имущества ТСН

Пошаговая инструкция

1. Сбор инициативной группы (не менее 2 человек, владеющих недвижимостью в объекте).
2. Подготовка устава ТСН – в уставе необходимо указать:
   • наименование ТСН;
   • перечень и долевое соотношение общего имущества;
   • права и обязанности участников;
   • порядок формирования и использования взносов.
3. Проведение общего собрания – решение о создании ТСН и утверждении устава принимается большинством голосов (не менее 50 % + 1 от общего числа членов).
4. Регистрация ТСН в налоговой службе (получение ИНН) и в ЕГРН (запись о праве собственности на общее имущество).
5. Ведение реестра участников – в реестре фиксируются ФИО, паспортные данные, размер долей, адреса и контактные телефоны.
6. Декларирование имущества в системе РР (Реестр недвижимости) и сдача отчетности в органы статистики.

Документы, обязательные к хранению

• Устав ТСН и протоколы всех общих собраний;
• Реестр членов и их долей;
• Кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН на каждую часть общего имущества;
• Бухгалтерская отчетность (баланс, отчёт о финансовой деятельности за каждый год);
• Договоры с управляющими организациями, подрядчиками и поставщиками коммунальных услуг.

Налогообложение имущества ТСН

Имущество, находящееся в общей долевой собственности, подлежит налогообложению в соответствии с Налоговым кодексом РФ:

• Налог на имущество физических лиц (НиФЛ) уплачивается каждым собственником пропорционально своей доле (по ставке, установленной региональными властями).
• Если земля передана в управление ТСН, она считается землей общего пользования и налог на неё уплачивается ТСН как юридическим лицом (ставка 0,1 % от кадастровой стоимости, если земля используется для нужд ТСН).
• Взносы членов ТСН на содержание ИОП не являются налоговой базой и не облагаются НДС.

С 2024 года в некоторых регионах введены льготы для ТСН, владеющих земельными участками, предназначенными под озеленение и рекреацию – налог уменьшается на 50 % при условии подтверждения соответствующего целевого назначения.

Отличия ТСН от ТСЖ и СНТ

Последние изменения в законодательстве (2023‑2026)

•  г. Федеральный закон № 351‑ФЗ ввёл единый порядок учёта и налогообложения имущества ТСН, а также уточнил статус земельных участков общего пользования.
•  г. Вступили в силу новые нормы о передаче земель в управление ТСН, требующие обязательной регистрации в ЕГРН и подачи протокола ОС в ОМСУ.
• 2024 год – в ряде регионов введены льготы по налогу на землю для ТСН, владеющих озеленительными территориями;
• 2025‑2026 годы – усилено требование к публичному раскрытию финансовой отчётности ТСН (публикация в онлайн‑реестре, доступной всем членам).
• Появились типовые образцы уставов и форм реестра, доступные для скачивания на официальных порталах муниципальных образований (например, ОМСУ г. Североморск).

Практические рекомендации для собственников

1. Проверяйте реестр ТСН. Убедитесь, что ваша доля и данные о недвижимости внесены корректно.
2. Следите за статусом земли. При изменении назначения участка (например, с «земли общего пользования» на «землю под застройку») требуется изменение в ЕГРН и перерасчёт налогов.
3. Участвуйте в общих собраниях. Решения о капитальном ремонте, изменении устава и о распределении расходов принимаются только большинством голосов.
4. Сохраняйте документы. Копии устава, протоколов, выписок из ЕГРН и финансовой отчётности должны храниться минимум 5 лет.
5. Контролируйте расходы. Требуйте от управляющей компании прозрачных смет и актов выполненных работ.

Имущество товарищества собственников недвижимости – это сложный, но упорядоченный набор правовых и экономических отношений, который позволяет собственникам совместно управлять и сохранять ценность своего жилья, земель и иных объектов. С 2023 года законодательство активно уточняет порядок регистрации, налогообложения и учёта имущества, делая процесс более прозрачным и защищённым.

Для успешного функционирования ТСН каждому члену необходимо знать свои права и обязанности, регулярно проверять актуальность данных в реестре и принимать активное участие в управлении общим имуществом. При соблюдении этих принципов ТСН становится надёжным инструментом обеспечения комфортного проживания и сохранения стоимости недвижимости.

Дата подготовки статьи:  г., 20:15 (время сервера).