Важно: актуальность материала опирается на законодательство, действующее по состоянию на 2022 год, с учётом последних разъяснений ФНС и профильных поправок, внесённых в Госдуму РФ.
Когда возникает налог на доходы при продаже квартиры?
При продаже недвижимости физлицо получает доход, подлежащий НДФЛ в размере 13 %. Однако налог платится не всегда — всё зависит от срока владения.
- 3 года — если квартира получена:
- в наследство или по договору дарения от члена семи;
- при приватизации;
- по договору пожизненного содержания.
- 5 лет — во всех остальных случаях (куплена по ДДУ, вторичка, обмен и т. д.).
Если продать объект до истечения минимального срока, появляется обязанность по исчислению и уплате НДФЛ. Но её можно значительно уменьшить, применив имущественный вычет.
Что такое имущественный вычет при продаже?
Это возможность уменьшить налоговую базу (разницу между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами/вычетом) на:
- 1 000 000 ₽ — фиксированный вычет без документов о расходах (п. 1 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
- Сумму фактических расходов на приобретение этой же квартиры, если есть подтверждающие документы (ДКП, расписки, чеки).
Рассмотрим оба варианта на примере.
Пример 1. Фиксированный вычет 1 млн ₽
Квартира продана за 4 200 000 ₽, менее 3 лет в собственности, документы о покупке утрачены.
- Налоговая база = 4 200 000 – 1 000 000 = 3 200 000 ₽.
- НДФЛ = 3 200 000 × 13 % = 416 000 ₽.
Пример 2. Вычет «расходы на покупку»
Квартира продана за 4 200 000 ₽, а куплена ранее за 3 500 000 ₽ (есть ДКП и выписка из ЕГРН).
- Налоговая база = 4 200 000 – 3 500 000 = 700 000 ₽.
- НДФЛ = 700 000 × 13 % = 91 000 ₽.
Выгоднее учесть именно расходы, когда они превышают 1 млн ₽.
Как задекларировать вычет и уплатить налог?
- До 30 апреля 2023 года подать 3-НДФЛ за 2022 год.
- Приложить:
- ДКП/ДДУ продажи;
- ДКП/ДДУ покупки (если применяется вычет расходов);
- Выписка ЕГРН;
- Платёжные документы (при необходимости).
- Уплатить налог до 15 июля 2023 года.
Особенности 2022 года
В Госдуму внесён законопроект (по состоянию на ещё не вступивший в силу) о расширении перечня расходов, которые можно включить в вычет: например, проценты по ипотеке и ремонт первички. Однако на 2022 год:
- в вычет расходов при продаже не входят: ипотечные проценты, ремонт, коммунальные долги;
- в вычет при покупке (другой квартиры) проценты по ипотеке в 2022 году можно вернуть отдельно — до 3 млн ₽ на проценты + до 2 млн ₽ на стоимость жилья.
Частые ошибки продавцов
- Указание заниженной цены в ДКП ниже 70 % кадастровой стоимости — налог всё равно посчитают от 70 %.
- Игнорирование прикрепления документов о первоначальной покупке — придёться ограничиться 1 млн ₽.
- Неверное определение срока владения: важно считать с даты полной оплаты (для ДДУ) или регистрации права (для вторички).
Шпаргалка: как быстро проверить, нужно ли платить
- Посмотрите дату перехода права в ЕГРН.
- Определите основание получения (наследство, купля, приватизация и т. д.).
- Узнайте кадастровую стоимость на .
- Сравните цену продажи и кадастровую × 0,7.
- Выберите выгодный способ уменьшения базы (1 млн ₽ или расходы).
В 2022 году при продаже квартиры до истечения минимального срока владения вы можете уменьшить налоговую базу на 1 млн ₽ или на фактическую сумму расходов на покупку. Подготовьте документы заранее, подайте 3-НДФЛ вовремя и не забудьте уплатить налог до 15 июля 2023 года, чтобы избежать штрафов и пени.