Вопрос о том, может ли самозанятый (по‑нормам ФЗ‑н 223 «О самозанятых» и Налогового кодекса РФ) сдавать в аренду нежилое помещение, интересует многих предпринимателей, которые только начинают вести бизнес. В статье разбираются:

• правовые основы сдачи в аренду нежилого имущества;
• особенности применения упрощённого налога для самозанятых;
• какие документы необходимо оформить и регистрировать;
• какие налоговые обязательства возникают у арендодателя‑самозанятого.

Правовое основание сдачи в аренду нежилого помещения

Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование (или во временное пользование) нежилое помещение. Это общее правило, которое распространяется как на юридических лиц, так и на физических лиц – в т.ч. и на самозанятых.

Ни один из норм Гражданского кодекса РФ не ограничивает право сдавать в аренду нежилое помещение в зависимости от выбранного налогового режима. Главное – наличие правообладателя (собственника, арендатора или иного законного пользователя), который может заключать договор аренды.

Сдача в аренду — это гражданско‑правовая сделка

Договор аренды оформляется в письменной форме (ст. 421 ГК РФ). В нём указываются:

1. предмет аренды (адрес, площадь, назначение помещения);
2. срок аренды;
3. арендная плата и порядок её выплаты;
4. обязанности сторон (по содержанию помещения, коммунальным платежам и т.д.);
5. условия досрочного расторжения.

Регистрация договора в Росреестре

Для нежилых помещений регистрация договора аренды в Росреестре не является обязательной, если договор заключён на срок менее 5 лет. При длительном сроке (более 5 лет) или если договор предусматривает право субаренды, регистрация может потребоваться для защиты интересов сторон.

Налоговый режим самозанятых и аренда нежилого помещения

Самозанятые (физические лица, применяющие Налог на профессиональный доход (НПД)) могут получать доход от сдачи в аренду недвижимости, однако есть несколько важных нюансов.

Что считается объектом налогообложения?

Согласно Налоговому кодексу РФ (п. 1 ст. 208.1), объектом налогообложения являются доходы от реализации услуг, в т.ч. услуги по сдаче в аренду. Поэтому арендная плата, получаемая самозанятым, подпадает под НПД.

Условия применения НПД к арендным доходам

• Арендодатель – физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем.
• Доход получен от сдачи в аренду недвижимости, находящейся в собственности физического лица.
• Общий годовой доход (включая все виды деятельности) не превышает 2,4 млн рублей (лимит, установленный в 2023 году, актуален до изменения законодательства).
• Договор аренды заключён с юридическим лицом или физическим лицом‑плательщиком без НПД.

Налоговая ставка

Для доходов от аренды применяется стандартная ставка НПД:

• 6 % – если арендатор является физическим лицом;
• 4 % – если арендатор – юридическое лицо.

Налог уплачивается через приложение «Мой налог» либо через банковскую карту, в момент поступления арендной платы.

Нужно ли удерживать НДФЛ?

Если арендатор – юридическое лицо, то удерживать НДФЛ с выплат физическому лицу‑арендодателю не требуется. Налог уплачивается самозанятым через НПД. Если же арендатор – физическое лицо, то удержание НДФЛ тоже не требуется – обе стороны используют НПД.

Какие документы следует подготовить?

1. Договор аренды – основной документ, в котором прописаны все условия.
2. Свидетельство о праве собственности на помещение (договор купли‑продажи, выписка из ЕГРН и т.д.).
3. Технический паспорт помещения (если требуется для подтверждения площади).
4. Акт приёма‑передачи помещения (составляется в день начала аренды).
5. Счёт‑фактура (не обязательна, но рекомендуется для прозрачности расчётов).
6. Регистрация в системе «Мой налог» и включение в список получателей доходов от аренды.

Плюсы и минусы сдачи в аренду нежилого помещения самозанятым

Преимущества

• Простота налогообложения – один налог (НПД) без необходимости вести бухгалтерию.
• Отсутствие обязательных отчислений в Пенсионный фонд и ФОМС.
• Возможность совмещать аренду с другими видами самозанятой деятельности (например, фриланс).
• Низкие административные барьеры: нет необходимости регистрировать ИП.

Ограничения и риски

• Лимит доходов – 2,4 млн руб. в год. При превышении требуется переход на иной налоговый режим.
• Отсутствие возможности списывать расходы (коммунальные платежи, ремонт) в качестве налоговых вычетов – они учитываются в доходе полностью.
• Ответственность за состояние помещения – арендатор может требовать ремонта, если это предусмотрено договором.
• При длительном сроке аренды (более 5 лет) может потребоваться регистрация договора в Росреестре.

Пошаговая инструкция для самозанятого, желающего сдать помещение в аренду

1. Убедиться в праве собственности на нежилое помещение и отсутствии ограничений (арест, запрет на отчуждение).
2. Оценить рыночную стоимость аренды – сравнить цены в районе, учесть площадь, состояние, коммуникации.
3. Подготовить договор аренды (можно использовать образцы из ГК РФ, адаптируя под свои условия).
4. Оформить акт приёма‑передачи и подписать его обеими сторонами.
5. Зарегистрироваться в приложении «Мой налог», включить в перечень доходов «аренда недвижимости».
6. Получать арендную плату и фиксировать её в приложении – налог будет рассчитан автоматически;
7. При необходимости – зарегистрировать договор в Росреестре (если срок аренды >5 лет или договор предусматривает субаренду).
8. Следить за лимитом доходов – при приближении к 2,4 млн руб. рассмотреть переход на ИП или ООО.

Самозанятый имеет полное право сдавать в аренду нежилое помещение, если он является собственником или законным пользователем этой недвижимости. Основные требования – оформление договора аренды, соблюдение условий Налогового кодекса и уплата налога по ставке НПД (4 % или 6 %). При соблюдении лимита доходов в 2,4 млн рублей в год и правильном документальном оформлении, такой вид деятельности является легальным, простым в администрировании и может стать стабильным источником дохода.

Важно: законодательство в сфере налогообложения и гражданского права может изменяться, поэтому перед началом сдачи в аренду рекомендуется проконсультироваться с юристом или налоговым консультантом.

Дата подготовки статьи: