Среди населения бытует мнение, что человек, получивший право пожизненного или долгосрочного пользования квартирой по завещательному отказу, «привязан к жилью навсегда» и ни при каких условиях не может быть выселен.
В действительности это упрощённое и ошибочное представление. Ни Жилищный кодекс РФ, ни Гражданский кодекс РФ не дают отказополучателям абсолютного «безусловного» права. Ниже разберёмся, в каких случаях выселение возможно, какие процедуры предусмотрены законом и какие ошибки совершают стороны.

Что такое «завещательный отказ» и как он возникает

Понятие и основания

Завещательный отказ (ст. 1137 ГК РФ) — это обязанность наследника (или legatarius) предоставить определённому лицу (отказополучателю) право пользования жилым помещением на указанный в завещании срок (вплоть до пожизненного).
Основания возникновения права:

• завещание, содержащее отказ;
• наследственный договор (ст. 1140 ГК РФ);
• решение суда о признании права пользования при споре (редко);

Объём права пользования

Отказополучатель имеет право:

1. проживать в помещении лично и совместно с членами своей семьи (если иное не оговорено в завещании);
2. использовать помещение по прямому назначению (для постоянного проживания);
3. не оплачивать коммунальные услуги, если завещание возлагает такую обязанность на наследника-собственника.

При этом право:

• неотчуждаемо — нельзя продать или подарить;
• не переходит по наследству к детям или другим родственникам отказополучателя;
• не порождает права собственности на квартиру.

Когда закон допускает выселение отказополучателя

Истечение срока пользования

Если завещание установило определённый срок (например, «5 лет со дня смерти наследодателя»), по его окончании право прекращается автоматически.
Необходимо:

1. Дождаться наступления даты.
2. Зафиксировать факт (документально или через нотариуса).
3. Предоставить письменное предложение освободить жильё не менее чем за 30 дней.
4. Если отказ, обращение в суд (ст. 35 ЖК РФ).

Пренебрежительное отношение к жилому помещению

Статья 35 ЖК РФ прямо указывает: если отказополучатель:

• использует квартиру не по назначению (например, превращает в склад, офис, зал для концертов);
• систематически нарушает права соседей (шум по ночам, порча общего имущества);
• разрушает помещение (протечки, снос несущих стен, несанкционированная перепланировка),

то собственник вправе:

1. направить письменное предупреждение с указанием нарушений и срока их устранения (обычно 30 дней);
2. при неисполнении — подать иск в суд о выселении;
3. одновременно требовать возмещения ущерба.

Условия «бесхозяйственного поведения» на практике

Суды оценивают совокупность фактов:

Процедура выселения: покроковый алгоритм

Шаг 1. Фиксация нарушений

• Сбор документов: акты, протоколы, квитанции о штрафах.

Шаг 2. Письменное предупреждение

Образец:
«Уважаемая [Ф. И. О.]! В соответствии со ст. 35 ЖК РФ уведомляем Вас о необходимости устранения следующих нарушений … не позднее «___» ______ 20__ г. В противном случае будем вынуждены обратиться в суд о выселении.»

Шаг 3. Исковое заявление

Ответчик — отказополучатель.
Предмет — прекращение права пользования и выселение.
Основания, нарушение п. 2 ст. 35 ЖК РФ.
Приложения: копии предупреждения, акты, расчёт ущерба.

Шаг 4. Рассмотрение и решение суда

• Срок, 2 месяца со дня принятия иска (ст. 154 ГПК РФ).
• Возможные итоги:
  • удовлетворение иска;
  • обязанность выселиться в течение 30 дней;
  • возмещение ущерба.

Шаг 5. Исполнение через приставов

Если добровольно не освобождает, приставы выписывают и опечатывают квартиру.

Когда выселение невозможно без суда

1. Отсутствие правовых оснований.
   Простое «раздражение» нового собственника или желание «переселить родственников» не является поводом.
2. Нарушение процедуры.
   Если собственник не направлял письменное предупреждение, суд может отказать в иске.
3. Завещание не ограничило срок.
   При пожизненном отказе выселение возможно только по основаниям п. 2 ст. 35 ЖК РФ.
4. Фактическое проживание до открытия наследства + иждивение.
   Если отказополучатель проживал с наследодателем и находился на его иждивении, наследник не может выселить его даже ссылаясь на «необходимость жилья» (см. позицию Верховного суда).

Практические советы сторонам

Для отказополучателя

• Храните копию завещания и выписку ЕГРН.
• Не нарушайте Правила пользования ЖП (ПП 1701/2021).
• В случае претензий — фиксируйте факт надлежащего поведения (акт ТСЖ, показания соседей).

Для собственника

• Перед покупкой квартиры — проверьте ЕГРН на обременение завещательным отказом.
• Ведите переписку с отказополучателем в письменной форме, заверенной нотариально или с уведомлением о вручении.
• Не пытайтесь выселить «силой»: это уголовная ответственность (ст. 330 УК РФ — самоуправство).

Утверждение «отказополучателя нельзя выселить» — миф. Закон защищает прежде всего разумный баланс интересов сторон.

Отказополучатель может быть выселен, если:

• истёк срок завещательного отказа;
• допущены грубые нарушения п. 2 ст. 35 ЖК РФ;
• отсутствует иное законное основание для проживания.

И наоборот, любые попытки «выжить» человека без доказательств нарушений приведут к отказу в суде и компенсации морального вреда в пользу отказополучателя.

Жилищный кодекс РФ от N 188-ФЗ (ред. ).
Гражданский кодекс РФ, ст. 1137, 1170.
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2025).