Вопрос: Как оформить обещание дарения квартиры, когда условием получения подарка является смерть бабушки дарителя? Какие юридические риски существуют и как их минимизировать?

Что такое договор дарения и обещание дарения?

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 572‑574):

• Договор дарения – это обещание безвозмездно передать вещь или имущественное право (или освободить от обязанности) другому лицу.
• Обещание дарения считается договором, если сделано в надлежащей форме (пункт 2 ст. 574) и содержит ясное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу.
• Если объект дарения находится у дарителя в момент заключения договора, дарение вступает в силу сразу после регистрации (для недвижимости) и передачи вещи.
• Если объект ещё не принадлежит дарителю, договор превращаеться в обещание будущего дарения (или «обещание дарения в будущем»). В этом случае обязательство возникает только после того, как даритель действительно получит право собственности.

Правовой статус «посмертного» дарения

В рассматриваемой ситуации Копейкин обещает подарить квартиру Рублеву только после смерти своей бабушки. Возможные варианты развития событий:

1. Бабушка является собственником квартиры. После её смерти квартира переходит к Копейкину (по наследству) и уже находится в его собственности. Тогда обещание дарения переходит в обычный договор дарения.
2. Копейкин пока не является наследником. Если наследники откажутся от наследства или оспорят его, дарение может так и не реализоваться.

Важно понимать, что обещание дарения, зависящее от наступления события, не считается полностью действительным до момента получения дарителем права собственности. До этого момента оно может быть отозвано дарителем (если иное не предусмотрено условием).

Как правильно оформить письменное обещание дарения квартиры?

Для того чтобы обещание имело юридическую силу и было защищено от оспаривания, рекомендуется выполнить следующие шаги:

• Составить договор‑обещание в письменной форме. Текст должен включать:
  • Полные данные сторон (ФИО, паспортные данные, ИНН, адрес регистрации);
  • Точное описание квартиры (адрес, кадастровый номер, площадь, этажность);
  • Условие, при котором дарение вступит в силу (смерть бабушки дарителя);
  • Порядок передачи прав (нотариальное удостоверение, регистрация в Росреестре);
  • Условие возврата (если даритель захочет отозвать обещание до наступления события);
  • Подписи сторон и дата.
• Удостоверить договор у нотариуса. Нотариальное подтверждение придаёт документу силу публичного акта, упрощает последующую регистрацию и снижает риск оспаривания.
• Сделать отметку в реестре наследников. Если бабушка уже составила завещание в пользу Копейкина, это поможет доказать, что условие «после смерти бабушки» действительно приведёт к переходу права собственности к дарителю.
• Установить залоговое (обеспечительное) условие. Например, включить пункт о возмещении расходов в случае отказа наследников от наследства.

Необходимые документы и порядок регистрации в Росреестре

После наступления условия (смерти бабушки) и получения Копейкиным права собственности на квартиру, необходимо выполнить:

1. Получить свидетельство о праве на наследство (нотариальное свидетельство или выписку из реестра наследников).
2. Подготовить нотариальную доверенность (если Копейкин будет передавать квартиру через представителя).
3. Подать в Росреестр заявление о регистрации перехода права собственности по договору дарения:
   • Заявление (форма РН‑1);
   • Оригинал и копия договора дарения (нотариально заверенного);
   • Свидетельство о праве собственности (наследственное);
   • Квитанция об уплате государственной пошлины (5 % от стоимости квартиры, но не менее 4 000 рублей);
   • Кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН.
4. Ожидать регистрацию (обычно 5‑10 рабочих дней). После получения свидетельства о праве собственности у Рублева будет полное владение квартирой.

Налоги и сборы при дарении недвижимости

С 2022 года в РФ действует отсутствие налога на дарение для:

• Близких родственников (родители, дети, супруги, родители в законе и т;д.).
• Супругов и согласных по закону родственников, если дарение оформлено в виде договора дарения.

Если же даритель и одаряемый не являются близкими родственниками (в нашем случае – разные фамилии, неизвестно о родстве), то получатель обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % от рыночной стоимости квартиры. Налог уплачивается в течение 30 дней с даты государственной регистрации перехода права.

Возможные споры и оспаривание дарения после смерти дарителя

Существует несколько сценариев, в которых дарение может быть оспорено:

• Наличие наследников у бабушки, которые оспаривают её завещание. Если наследники откажутся от наследства в пользу Копейкина, дарение может не реализоваться.
• Обвинения в принуждении, обмане или недееспособности дарителя. Если будет доказано, что Копейкин или третье лицо оказали давление на бабушку, суд может признать завещание недействительным.
• Неисполнение условия договора. Если в договоре прописано обязательное условие (например, «квартира должна быть передана в течение 6 месяцев после смерти бабушки»), и Копейкин не выполнит его, одаряемый может потребовать принудительного исполнения через суд.
• Условие возврата. Если в договоре указано, что при смерти одаряемого квартира возвращается дарителю, наследники могут потребовать возврат в случае смерти Рублева до регистрации.

Как защитить свои интересы?

Для минимизации рисков обеим сторонам рекомендуется:

• Обратиться к нотариусу для составления и заверения договора.
• Включить в договор условие о неотзывании после наступления события (смерти бабушки) – это делает обещание необратимым.
• Установить гарантийный залог (например, банковскую гарантию) в пользу одаряемого на случай отказа наследников от наследства.
• Провести оценку квартиры независимым экспертом – это понадобится для расчёта налогов и подтверждения рыночной стоимости.
• Сохранять все подтверждающие документы (завещание бабушки, выписку из реестра наследников, копии договоров, квитанции об оплате пошлин).

Типовой образец договора‑обещания дарения с условием «после смерти бабушки»

ДОГОВОР‑ОБЕЩАНИЕ ДАРЕНИЯ КВАРТИРЫ

г. Москва "__" _______ 2026 г.

Мы, нижеподписавшиеся:
Копейкин Иван Сергеевич, паспорт РФ серия ___ № ________, выдан ____________, ИНН ___________, проживающий по адресу: ____________, далее – «Даритель»,

Рублёв Алексей Петрович, паспорт РФ серия ___ № ________, выдан ____________, ИНН ___________, проживающий по адресу: ____________, далее – «Одаряемый»,

совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор‑обещание дарения (далее – «Договор») о нижеследующем:


Предмет Договора. Даритель обязуется безвозмездно передать Одаряемому в собственность квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 10, кв. 45, кадастровый номер 77:01:0000000:1234, общей площадью 78,5 м² (далее – «Квартира»).

Условие вступления в силу. Права собственности на Квартиру перейдут к Одаряемому только после смерти бабушки Дарителя – ФИО бабушки, собственницы Квартиры, датой смерти которой считается "__" _______ 20__ г.

Основание получения права собственности. После смерти бабушки Даритель получит наследственное право собственности на Квартиру в порядке, установленном ГК РФ (ст. 1119 и далее). С момента получения наследника (Дарителя) права собственности, он обязан в течение 30 (тридцати) календарных дней оформить Договор дарения в нотариальной форме и подать его на регистрацию в Росреестр.

Неотзывность обещания. После наступления события, указанного в пункте 2, Даритель не имеет права отозвать своё обещание, за исключением случая, если Одаряемый откажется от принятия Квартиры в письменной форме.

Ответственность сторон.
 5.1. В случае, если Даритель не выполнит обязательство в срок, Одаряемый вправе потребовать принудительного исполнения Договора через суд, а также взыскать убытки, подтверждённые документально.
 5.2. При нарушении условий Договора одной из Сторон, другая Сторона вправе потребовать расторжения Договора с возмещением причинённых убытков.

Налоги и сборы. Расходы по уплате государственной пошлины и налога на доходы физических лиц (если применимо) несёт Одаряемый.

Прочие условия.
 7.1. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.
 7.2. Договор подлежит нотариальному удостоверению.

Подписи сторон:

_____________________/Копейкин И.С. (Даритель) 
_____________________/Рублёв А.П. (Одаряемый)

Нотариус: _______________________/ФИО, печать
 

Обещание дарения квартиры с условием «после смерти бабушки» возможно, но имеет ряд юридических нюансов:

• Договор обязателен в письменной форме и должен быть нотариально удостоверён.
• Условие о смерти бабушки делает обязательство зависимым от получения дарителем наследственного права.
• Регистрация перехода права собственности возможна только после фактического получения дарителем квартиры.
• Налоговые обязательства зависят от степени родства между сторонами.
• Для защиты интересов обеих сторон рекомендуется включить в договор пункт о неотзывности после наступления условия и обеспечить наличие залоговых гарантий.

Правильное оформление и соблюдение всех процедур позволит Копейкину и Рублеву избежать судебных споров и успешно реализовать задуманное дарение.

Статья подготовлена на основе материалов Гражданского кодекса РФ, практики нотариальных палат и рекомендаций юридических порталов (данные на 2026 год).