Актуальность: правила землепользования и застройки (ПЗЗ) города Москвы, утвержденные Постановлением Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. № 120-ПП (действующая редакция с 22 сентября 2020 г.), определяют, какие виды деятельности допустимы на каждом конкретном земельном участке и какие параметры застройки можно применять. В этом материале, подробный разбор всех категорий разрешенного использования, алгоритмов их изменения и типичных ошибок.

Что такое «вид разрешенного использования» (ВРИ)

Каждый земельный участок и объект капитального строительства в Москве отнесён к определённой территориальной зоне. Для этой зоны в градостроительном регламенте закреплены:

• основные виды использования (жилое, общественно-деловое, производственное, рекреационное и др.);
• условно разрешённые виды — допустимые при соблюдении дополнительных требований;
• вспомогательные виды — исключительно как сопутствующие основному.

Источник: ст. 30, 37 Градостроительного кодекса РФ и Раздел 3.3 ПЗЗ Москвы.

Три группы видов разрешенного использования

Основные виды

Назначаются обязательно для каждой территориальной зоны. Именно их перечень и параметры определяют весь «режим» участка: этажность, плотность застройки, долю озеленения и др. Примеры:

• Ж-1 — «многоэтажное жильё»;
• ОД-1, «объекты общественно-делового назначения»;
• П-1 — «производственные здания и сооружения».

Условно разрешённые виды (УРВ)

Возможны только после получения разрешения Департамента городского имущества (ДГИ) или Москомархитектуры. Требования:

1. Соответствие показателям градостроительного регламента (минимальные и максимальные размеры участков, отступы, инженерная инфраструктура).
2. Отсутствие нарушений прав третьих лиц и градостроительных норм.
3. Процедура публичных слушаний (при необходимости).

Пример: в зоне «Ж-1» можно получить УРВ под детский сад или поликлинику, если соблюдён регламент по парковке, выбросам и этажности.

Вспомогательные виды

Допускаются исключительно как дополнение к основному. Например, в зоне «Ж-2» можно разместить магазин первой необходимости площадью ≤ 300 м² только при наличии жилого фонда.

Как изменить ВРИ или включить УРВ

Этап 1. Предварительная проверка

• Определить текущую зону и регламент: Портал «Электронная Москва» → сервис «ПЗЗ онлайн».
• Сверить кадастровую выписку и технический план объекта.

Этап 2. Подготовка документации

1. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — заказывается в Москомархитектуре (срок до 30 дней).
2. Экспертиза проектной документации (если планируется строительство/реконструкция).
3. Согласование с Мосгосэкспертизой, Роспотребнадзором, МЧС и прочими ведомствами (при УРВ).

Этап 3. Подача заявления

Вариант А. Онлайн через mos.ru:

• Услуга «Направление предложений о внесении изменений в ПЗЗ» (Кабинет застройщика → «Градостроительство»).
• Ответ — в течение 45 дней.

Вариант Б. Лично в МФЦ, пакет бумаг зависит от конкретного УРИ (список доступен на стенде МФЦ).

Этап 4. Публичные слушания (если требуется)

Администрация района организует обсуждение не позднее чем за 20 дней до заседания Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК).

Этап 5. Проект приказа Департамента градостроительной политики

После положительного заключения ГЗК приказ публикуется на официальном портале мэра и Правительства Москвы и вступает в силу через 10 дней.

Распространённые ситуации и ответы

*Сроки и цены ориентировочные, зависят от сложности проекта.

Новое с 1 марта 2026 года

Федеральный закон № 295-ФЗ от г. внёс изменения в ГрК РФ:

• Регионы получили право взимать госпошлину за изменение ВРИ, но Москва пока не вводила плату.
• Упрощён порядок перевода жилых помещений в нежилые и наоборот (без обязательной смены ВРИ при условии сохранения регламента зоны).
• Вводится электронный реестр разрешений на УРВ, к которому будут подключены Росреестр и ФНС.

Пошаговая инструкция — чек-лист для застройщика

1. Зайдите на pp.mos.ru, уточните зону и коды ВРИ.
2. Получите выписку ЕГРН и техплан (электронная подпись МосгорБТИ не требуется).
3. Если нужен УРВ:
   • Закажите ГПЗУ онлайн (услуга «Градостроительный план»).
   • Согласуйте проект с Роспотребнадзором (если есть общественное питание или мед-офис).
4. Подайте заявление в «Кабинете застройщика» → «Изменение ПЗЗ».
5. Опубликуйте уведомление на участке (при УРВ).
6. Участвуйте в слушаниях (если вызываются).
7. После положительного решения ГЗК закажите в МФЦ новый ГПЗУ с изменённым ВРИ.

Где задать вопросы

• Телефон горячей линии МосгорБТИ: +7 (495) -77-77-77 (пн-пт 08:00–20:00).
• Онлайн-консультация: чат на mos.ru → «Градостроительство».
• Личный приём: Москомархитектуры, ул. Новый Арбат, 36, под. 2, каб. 1.12.

Последняя редакция ПЗЗ действует с г.; изменения, внесённые 295-ФЗ, начали применяться г. Перед любыми действиями обязательно проверяйте актуальность данных на официальных ресурсах.