Вопрос выкупа земельных участков государством стал особенно актуален после внесения изменений в законодательство в 2025 году. В статье мы разберём, как рассчитывается кадастровая стоимость, какие нормы регулируют выкуп, какие изменения произошли в 2025–2026 годах и как это влияет на собственников.

Содержание

1. Правовая база: какие нормы регулируют выкуп земель
2. Кадастровая стоимость: что это и как она определяется
3. Изменения в порядке расчёта с 2025 по 2026 год
4. Влияние кадастровой стоимости на налоги
5. Как оспорить кадастровую стоимость
6. Практические примеры

Правовая база: какие нормы регулируют выкуп земель

Основные положения, регулирующие выкуп земельных участков государством, находятся в Налоговом кодексе РФ (НК) и в региональных законах. В частности:

• Пункт 1 пункта 1 статьи 394 НК РФ устанавливает ставку земельного налога в размере 1,5 % от кадастровой стоимости для определённых категорий участков.
• Федеральный закон «О порядке расчёта кадастровой стоимости» (№ … от 2023 г.) задаёт методологию оценки.
• Региональные постановления (например, постановление Правительства Московской области от 1 мая 2025 г.) определяют порядок расчёта выкупной стоимости в конкретных регионах.

Эти нормативные акты определяют, что выкупная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должна рассчитываться исходя из их кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость: что это и как она определяется

Кадастровая стоимость – это оценочная стоимость земельного участка, установленная Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Она учитывает:

• Площадь и месторасположение (близость к транспортным артериям, инфраструктуре);
• Назначение участка (жилая, сельскохозяйственная, промышленная и т.д.);
• Уровень развития территории (урбанизированные зоны, сельская местность);
• Рыночные цены на аналогичные участки в данном районе.

Расчёт производится с помощью методики, утверждённой Минэкономразвития, и публикуется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). С 2026 года в реестре появилось более 150 000 новых записей с уточнёнными оценками, что позволило более точно рассчитывать налоги и выкупную стоимость.

Изменения в порядке расчёта с 2025 по 2026 год

С 1 мая 2025 года в Московской области вступил в силу новый порядок расчёта стоимости земельного выкупа. Ключевые изменения:

1. Выкупная стоимость увеличена в 20 раз по сравнению с предыдущими ставками. Это было сделано для приведения оценок в соответствие с реальными рыночными условиями.
2. Для земель, арендованных у Московской области, установлены специальные коэффициенты, позволяющие снизить выкупную цену в случаях наличия социальных объектов (школы, больницы).
3. В ОЭЗ «Авангард» (Омск) стоимость выкупа для резидентов предложена снизить с 30 % до 15 % от кадастровой стоимости, что стимулирует привлечение инвестиций.

В 2026 году в Санкт-Петербурге планируется пересмотр порядка расчёта стоимости земель, продаваемых без торгов. Ожидается, что новые правила будут учитывать не только кадастровую, но и рынковую стоимость, что может изменить финансовую нагрузку на потенциальных покупателей.

Влияние кадастровой стоимости на налоги

Кадастровая стоимость является базой для расчёта нескольких налогов:

• Земельный налог – ставка 1,5 % от кадастровой стоимости (п.1 ст. 394 НК). Пример: участок стоимостью 1 610 000 000 р (кадастровая стоимость) → налог 24 150 000 р ежегодно.
• Имущественный налог – также рассчитывается от кадастровой стоимости, но с другими ставками, зависящими от региона.
• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – при продаже участка налоговый объект определяется как разница между продажной ценой и кадастровой стоимостью.

Таким образом, рост кадастровой стоимости напрямую повышает налоговую нагрузку, но одновременно повышает и выкупную стоимость при изъятии земель государством.

Как оспорить кадастровую стоимость

Если собственник считает, что кадастровая стоимость завышена, он имеет право:

1. Подать запрос в Росреестр о пересмотре оценки.
2. Собрать доказательства: рыночные сделки, независимую оценку, кадастровые карты.
3. Обратиться в арбитражный суд с жалобой в течение 30 дней со дня получения уведомления о стоимости.
4. При положительном решении суд может уменьшить кадастровую стоимость, что снизит налоговую и выкупную базу.

Важно помнить, что процесс может занять от 3 до 6 месяцев, поэтому рекомендуется обращаться к квалифицированным оценщикам и юристам, специализирующимся на земельных спорах.

Практические примеры

Пример 1. Выкуп земель в Подмосковье

Участок площадью 10 га в Московской области имел кадастровую стоимость 3 000 000 р за гектар, итого 30 000 000 р. По новому порядку выкупная стоимость увеличилась с 3 % до 60 % от кадастровой стоимости, то есть:

• Старая выкупная цена: 30 000 000 р × 0,03 = 900 000 р;
• Новая выкупная цена: 30 000 000 р × 0,60 = 18 000 000 р.

Это демонстрирует, насколько существенным может быть рост расходов для владельцев.

Пример 2. ОЭЗ «Авангард», Омск

Резидент ОЭЗ планировал купить участок площадью 5 га, кадастровая стоимость – 1 200 000 р за гектар (итого 6 000 000 р). При сниженной ставке выкупа 15 % от кадастровой стоимости:

• Выкупная цена = 6 000 000 р × 0,15 = 900 000 р.

В сравнении с обычной ставкой 30 % (1 800 000 р) резидент экономит 900 000 р, что делает условия ОЭЗ более привлекательными.

Государственный выкуп земель по кадастровой стоимости – механизм, который обеспечивает прозрачность и справедливость процесса, однако изменения в законодательстве могут существенно влиять на финансовую нагрузку собственников.

• Следите за региональными постановлениями – в разных областях могут действовать разные коэффициенты и льготы.
• Регулярно проверяйте кадастровую стоимость своего участка в ЕГРН, особенно перед подачей налоговой декларации.
• Если стоимость кажется завышенной – обращайтесь за независимой оценкой и готовьте пакет документов для возможного оспаривания.
• Для бизнес‑резидентов в ОЭЗ стоит изучить специальные программы снижения выкупных ставок, которые могут существенно уменьшить стартовые затраты.

В 2026 году система расчёта кадастровой стоимости и выкупа продолжает совершенствоваться. Информированность и своевременное взаимодействие с органами власти помогут минимизировать риски и использовать новые возможности в свою пользу.

Автор: Ваш полезный помощник

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.