Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.
Что такое «государственный жилищный фонд»?
Государственный жилищный фонд (ГЖФ), это совокупность жилых помещений, находящихся:
- в собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ);
- в собственности субъектов Российской Федерации (жилищный фонд региона).
Различают два основных подвида:
- Ведомственный фонд — объекты, закреплённые за госпредприятиями или ведомствами на праве полного хозяйственного ведения или оперативного управления.
- Муниципализация — жильё, переданное из ГЖФ в муниципальную собственность.
Источник: ст. 19 ЖК РФ, Федеральный закон от № 4218-I «Об основах федеральной жилищной политики».
Кооперативы и государственный жилищный фонд: где точки пересечения?
Классические ЖСК и ЖК
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК), некоммерческое объединение граждан, создаваемое исключительно для строительства или приобретения жилья.
После 2018 года ЖСК не может выступать самостоятельным застройщиком: единственный легальный путь — вступить в долевое участие по 214-ФЗ или использовать механизмы реализации недостроенных объектов после процедуры банкротства.
Кооперативы и государственные программы
- Реализация объектов ГЖФ, регионы могут передавать часть государственного жилищного фонда (например, ветхое или освободившееся служебное жильё) в аренду или в собственность ЖСК для последующего капремонта и расселения своих членов.
- Государственная субсидия — кооператив, имеющий в уставе цель «обеспечение жильём нуждающихся граждан», может получить:
- субсидию на процентную ставку;
- безвозмездную передачу земельного участка;
- субсидию на подключение к инженерным сетям.
Как создать «государственный жилищный фонд кооператив» — пошаговая схема
Шаг 1. Предварительные договорённости
Заключите меморандум с органом местного самоуправления о возможности передачи части ГЖФ под реализацию кооперативом.
Шаг 2. Регистрация ЖСК
- Учредительное собрание (не менее 5 человек).
- Утверждение устава: обязательно указать цель «обеспечение жильём малоимущих/детей-сирот/участников программы реновации».
- Подача документов в МФЦ/ИФНС (форма заявления Р11001).
- Получение выписки ЕГРЮЛ.
Шаг 3. Формирование пула объектов ГЖФ
Подаёте в комитет по управлению государственным имуществом региона заявку на передачу конкретных помещений.
Прилагаете:
- бизнес-план капремонта и расселения;
- смету;
- гарантийное письмо о приёме целевой категории граждан.
Шаг 4. Финансирование
| Источник | Условия | Ограничения |
|---|---|---|
| Фонд содействия реформированию ЖКХ | до 70 % стоимости капремонта | необходима экспертиза Минстроя |
| Бюджет региона (целевая субсидия) | до 100 % при отсутствии коммерческого найма | очередь, отчётность ежеквартально |
| Паевые взносы членов | любая сумма, фиксируется в договоре | требуется эскроу-счет |
Шаг 5. Реализация и контроль
- Заключаете договор безвозмездного пользования или аренды субъекта РФ.
- Проводите капремонт (обязательна госэкспертиза).
- Заселяете граждан по спискам соцзащиты.
- Ежеквартально отчитываетесь (форма 14-ЖК).
Практический пример: Казань, ГЖФ при РАИСЕ РТ
В Республике Татарстан работает Государственный жилищный фонд при Республиканской агентстве инвестиционного и жилищного строительства (РАИС).
Организация передаёт ЖСК «Жилищная инициатива» 68 квартир бывшего служебного фонда. Кооператив:
- провёл капремонт за счёт субсидии (50 млн руб.);
- заселил 58 детей-сирот;
- ежегодно передаёт в региональный бюджет 5 % от арендной платы как взнос на обслуживание общего имущества.
Контакты РАИС РТ: г. Казань, ул. Пушкина 30, тел. +7 (843) -64-XX-XX.
Нормативная база
- ЖК РФ, ст. 19 «Жилищный фонд».
- 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».
- ФЗ № 4218-I от «Об основах федеральной жилищной политики».
- ПП РФ № 1710 от «О Фонде содействия реформированию ЖКХ».
- Региональные законы: например, Закон РТ № 78-ЗРТ «О жилищных кооперативах».
Ключевые риски и способы их минимизации
| Риск | Профилактика |
|---|---|
| Отказ в передаче объектов ГЖФ | Подключаете депутатов, общественные советы, НКО, формируете положительное общественное мнение |
| Превышение сроков ремонта | Фиксируете сроки в договоре, предусматриваете неустойку в пользу региона |
| Недобросовестные члены кооператива | Обязательное страхование ответственности, разделение прав (пайщик ≠ наниматель) |
Часто задаваемые вопросы
Вопрос 1: Может ли ЖСК выкупить квартиры ГЖФ в собственность?
Да, если заключён договор безвозмездной передачи с последующим выкупом. Условия прописываются отдельным соглашением.
Вопрос 2: Какие налоги платит кооператив при использовании ГЖФ?
- Налог на имущество — 0 % при статусе НКО (пп. 7 п. 4 ст. 381 НК РФ).
- НДС, 0 % при реализации жилья членам кооператива (ст. 149 НК РФ).
Вопрос 3: Что будет с паем при расселении?
После ввода объекта в эксплуатацию паевой взнос зачитывается как оплата доли в праве собственности. Если участник не член кооператива, он вносит арендную плату по договору социального найма.
Государственный жилищный фонд кооператив, это не отдельная правовая форма, а механизм партнёрства некоммерческого ЖСК с органами власти в целях эффективного использования государственного жилья.
При грамотной подготовке документов и соблюдении требований прозрачности участники получают:
- жильё для нуждающихся;
- государственную субсидию на ремонт;
- право последующего выкупа объектов по льготной цене.
Для консультаций по конкретному региону обращайтесь к комитету имущества вашей области или в приёмную Правительства РФ через портал «Госуслуги».