В последние годы в российской жилищной политике всё чаще звучит термин «жилищный фонд коммерческого использования»․ Что он означает, каковы цели его создания, какие правила регулируют оборот таких помещений и в чём его отличие от привычных договоров найма и безвозмездного пользования? Ответы на эти вопросы содержатся как в нормах Жилищного кодекса РФ, так и в многочисленных подзаконных актах, в т․ч․ распоряжении Жилищного комитета Санкт-Петербурга № 406-р от и статье С․А․ Никулиной (Legal Bulletin, 2024, № 4)․ Ниже — подробный разбор темы․
Понятие и признаки жилищного фонда коммерческого использования
Согласно статье 19 ЖК РФ и многочисленным региональным нормативным актам, жилищный фонд коммерческого использования (ЖФКУ) представляет собой совокупность жилых помещений, которые используются собственниками (в т․ч․ государством или муниципалитетом) для проживания граждан на условиях возмездного пользования․ Ключевые признаки:
- Цель — извлечение прибыли․ В отличие от социального или индивидуального жилищного фонда, где главная цель — обеспечение жильём определённых категорий граждан, ЖФКУ создаётся как предпринимательский актив․
- Виды собственности․ В ЖФКУ могут входить помещения, находящиеся:
- в государственной и муниципальной собственности;
- в частной собственности граждан и юридических лиц․
- Исключения․ Не включаются помещения, отнесённые к индивидуальному и социальному жилищному фонду․
Правовые основания создания и учёта ЖФКУ
Федеральный уровень
ЖК РФ, статья 19: любой жилищный фонд подлежит государственному учёту в порядке, установленном Правительством РФ․
Приказ Минэкономразвития № 75 от закрепляет порядок предоставления сведений из ГКН и ЕГРН, что позволяет вести мониторинг использования и сохранности жилых помещений, включённых в ЖФКУ․
Региональный уровень (на примере Санкт-Петербурга)
Распоряжение Жилищного комитета № 406-р от утверждает административный регламент предоставления государственной услуги по принятию решений о передаче жилых помещений ЖФКУ в аренду юридическим лицам․ Особенности регламента:
- арендаторы — организации ЖКХ и иных отраслей городского хозяйства;
- цель — обеспечение жильём работников критически важных отраслей;
- договор заключается на возмездной основе, с арендной платой, рассчитанной по рыночным методикам города․
Сравнительный анализ: ЖФКУ vs другие формы предоставления жилья
| Параметр | ЖФКУ (коммерческий) | Договор найма жилого помещения | Договор безвозмездного пользования жилым помещением (ГК РФ, § 2 гл․ 60) |
|---|---|---|---|
| Фонд | Жилищный фонд коммерческого использования | Жилищный фонд коммерческого использования | Индивидуальный жилищный фонд (в составе частного жилищного фонда) |
| Возмездность | Всегда возмездно | Возмездно | Безвозмездно |
| Собственник | Государство, муниципалитет, частные лица | Любые лица | Как правило, частные лица |
| Категория граждан | Не ограничена, но чаще — работники предприятий ЖКХ | Не ограничена | Друзья, родственники собственника |
Практика формирования ЖФКУ в регионах
Санкт-Петербург
В рамках Закона Санкт-Петербурга № 221-32 от город формирует ЖФКУ, сдавая квартиры юрлицам для расселения работников коммунальной сферы․ В 2024 году под управлением комитета находится более 12 тыс․ квартир, средняя арендная ставка, на 10–15 % ниже рыночной․
Воронежская область
По сообщениям «Интерфакс-Центр» (5 марта 2026), регион намерен сформировать ЖФКУ, чтобы привлечь инвестиции в строительство комфорт-класса и последующую сдачу жилья по коммерческой аренде․
Мурманск
Проект постановления администрации города (2024) закрепляет, что ЖФКУ формируется из муниципальных квартир, которые будут сдаваться по договорам краткосрочной аренды (от 11 месяцев до 5 лет) с ежегодной индексацией платы․
Порядок предоставления жилых помещений из ЖФКУ
- Заявка юридического лица в жилищный комитет региона (форма и комплект документов устанавливается регламентом № 406-р)․
- Проверка полномочий заявителя и целей использования (проживание работников ЖКХ или иных отраслей)․
- Оценка рыночной стоимости и расчёт арендной платы (ежегодно утверждается комитетом имущественных отношений)․
- Аукцион/конкурс в случае, если на одну квартиру претендует несколько организаций․
- Кадастровый и жилищный учёт — передача сведений в ГКН и региональный орган жилищного контроля․
Риски и проблемы
- Коррупционные схемы при распределении лотов между «своими» организациями․
- Несоответствие фактического использования заявленному․ Например, квартиры сдаются субарендаторам по рыночной ставке, а не предоставляются работникам ЖКХ․
- Износ помещений․ На фоне ограниченного бюджета арендаторы экономят на ремонте․
- Недостаточный контроль со стороны уполномоченного органа (требуется усиление мониторинга)․
Перспективы и выводы
Государственный жилищный фонд коммерческого использования — гибридная модель, которая позволяет властям одновременно решать социальные задачи и получать доход․ При грамотном регулировании (чёткие регламенты, прозрачные аукционы, цифровой учёт) ЖФКУ становится инструментом поддержки городской инфраструктуры и привлечения инвестиций․ Однако без системного контроля и общественного мониторинга риски превращения фонда в «серую» аренду остаются высокими․
Источники: ЖК РФ, ст․ 19; Закон Санкт-Петербурга № 221-32; распоряжение Жилищного комитета СПб № 406-р; Приказ Минэкономразвития № 75; статья С․А․ Никулиной «Сравнительный анализ договоров по передаче жилых помещений в пользование», Legal Bulletin, 2024, № 4․