Государственный кадастровый учет (ГКУ) и государственная регистрация прав (ГРП) – два взаимосвязанных процесса, без которых невозможно законно владеть, пользоваться или распоряжаться земельным участком и находящимися на нём объектами недвижимости. В статье рассмотрим, кто имеет право подавать заявление, какие документы нужны, как изменились правила с 2025 года и какие требования предъявляет Росреестр.

Правовые основы

• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с изменениями от 4 августа 2009 г;, 2 февраля 2010 г., 2025 г.).
• Гражданский кодекс РФ (раздел о недвижимости).
• Закон РФ «Об обязательном порядке государственной регистрации прав собственности и сделок с недвижимым имуществом».
• Постановления Правительства РФ, регламентирующие порядок уплаты госпошлины за учетно‑регистрационные действия.

Кто может подать заявление?

Заявление о проведении ГКУ и ГРП имеет право подать:

1. Собственник (физическое или юридическое лицо).
2. Законный представитель собственника (доверенный, опекун, попечитель).
3. Лицо, имеющее законные интересы (напр., будущий покупатель в рамках договоров «купля‑продажа»).

Именно собственник (или его представитель) является инициатором процесса, что подтверждается пунктом 1 из официального источника: «В первую очередь подать заявление о проведении государственного кадастрового учета… имеет право сам собственник, его законный представитель…».

Порядок проведения государственного кадастрового учета

Что такое кадастровый учет?

Кадастровый учет – это совокупность работ, направленных на определение:

• Точных границ земельного участка;
• Его формы, площади и местоположения;
• Кадастровой стоимости;
• Категории земель (сельскохозяйственная, под жилую застройку и т.д.).

Эти данные вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и становятся публичными.

Основные этапы ГКУ

1. Подготовка документов. Список типовых документов:
   • Заявление (по форме РО‑0‑2022 «Заявление о проведении кадастрового учета»);
   • Документ, подтверждающий право собственности (договор купли‑продажи, свидетельство о праве собственности, наследственное свидетельство и т.п.);
   • Технический паспорт или проект земельного участка;
   • Кадастровый план (если имеется);
   • Согласие соседних собственников (при споре границ).
2. Подача заявления в Росреестр. Заявление можно подать онлайн через портал Госуслуги или лично в МФЦ.
3. Оплата госпошлины. С 1 мартa 2025 года вступили в силу новые правила формирования госпошлины за учетно‑регистрационные действия. Размер зависит от площади участка и категории земель. При отсутствии оплаты заявление отклоняется.
4. Проведение межевания. Специалисты Росреестра или аккредитованные землепользователи выполняют измерения, определяют границы и составляют кадастровый план. Это важный этап, так как «Межевание представляет собой совокупность определенных работ, направленных на определение точного расположения границ участка, его формы…».
5. Внесение данных в ЕГРН. После подтверждения результатов межевания сведения о границах, площади и стоимости вносятся в реестр.
6. Получение выписки из ЕГРН. Документ подтверждает завершение кадастрового учета и служит основанием для дальнейших сделок.

Сроки

Стандартный срок выполнения всех процедур – от 30 до 90 календарных дней, однако в случае спорных границ или отсутствия необходимых документов сроки могут быть продлены.

Государственная регистрация прав (ГРП)

Когда требуется регистрация?

Регистрация прав обязательна в следующих случаях:

• Оформление права собственности на земельный участок и объекты недвижимости;
• Изменение границ, площади или назначения участка;
• Передача прав (купля‑продажа, дарение, наследование);
• Отчуждение земель для государственных или муниципальных нужд;
• Снятие ограничений (арест, ипотека и др.).

С 1 мартa 2025 года «теперь совершить любую сделку с землей и расположенными на ней строениями можно лишь тогда, когда в ЕГРН имеются сведения о границах этого участка». Это подчеркивает необходимость завершения ГКУ до любой сделки.

Порядок регистрации

1. Сбор пакета документов (заявление, выписка из ЕГРН, договор, согласия и др.).
2. Подача заявления в Росреестр (лично, через МФЦ или онлайн).
3. Оплата госпошлины за регистрацию (размер зависит от типа сделки).
4. Проверка документов специалистами Росреестра.
5. Внесение записи в ЕГРН о праве собственности.
6. Получение заверенной выписки из ЕГРН.

Основания для регистрации прав на изъятые участки

Согласно пункту 1 из официального текста, «Основанием для государственной регистрации прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок…» служит акт изъятия, согласованный с владельцем или в судебном порядке.

Нововведения 2025 года и их практическое значение

Лишение права владения безграничными участками

С 1 мартa 2025 года владельцы безграничных участков (тех, где границы не зафиксированы в ЕГРН) могут потерять право собственности и пользования недвижимостью. Поэтому своевременный кадастровый учет стал обязательным условием сохранения прав.

Ужесточение контроля со стороны Росреестра

Росреестр планирует активнее контролировать действия с земельными участками: «в прошлом году запретили регистрировать…» – речь идет о запрете регистрации сделок без предварительного кадастрового учета. Это значит, что любые сделки, в т.ч. по продаже, аренде или залогу, без актуального кадастра будут отклоняться.

Пересмотр госпошлины

Новые правила формирования госпошлины учитывают не только площадь, но и категорию земель, а также наличие/отсутствие кадастрового плана. Для небольших участков (< 0,5 га) ставка может составлять от 1 500 руб., а для крупных промышленных территорий – несколько десятков тысяч рублей.

Практические рекомендации для собственников

• Проверяйте наличие данных в ЕГРН. Получите выписку онлайн и убедитесь, что границы и площадь указаны корректно.
• Не откладывайте кадастр. Даже если планируете продать участок позже, без ГКУ сделка будет невозможна.
• Сохраняйте оригиналы и копии всех документов. При споре границ оригиналы договоров и согласий могут стать решающим фактором.
• Своевременно уплачивайте госпошлину. При несвоевременной оплате заявление может быть отклонено, а сроки продлятся.
• Обращайтесь к аккредитованным межевателям. Это ускорит процесс и уменьшит риск ошибок.
• Следите за изменениями законодательства. В 2025 году уже произошли значительные реформы, а в ближайшие годы могут появиться новые требования.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав – фундаментальные процедуры, обеспечивающие законность владения и обращения с земельными участками и недвижимостью в России. С 2025 года новые правила делают процесс обязательным для всех собственников, а отсутствие данных в ЕГРН может привести к потере прав. Поэтому рекомендуется:

• Вовремя инициировать кадастровый учет;
• Тщательно готовить и проверять пакет документов;
• Оплачивать госпошлины в соответствии с актуальными тарифами;
• Контролировать внесение данных в ЕГРН.

Только при соблюдении всех этих требований можно уверенно проводить сделки с землей и строениями, избегая юридических рисков и финансовых потерь.

Автор: ChatGPT, ваш помощник в вопросах недвижимости.
Дата публикации: