Государственный кадастровый учет (ГКУ) и государственная регистрация прав (ГРП) – ключевые процедуры, которые обеспечивают юридическую чистоту сделок с недвижимостью, фиксируют сведения о её характеристиках и определяют правовой статус объектов в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)․ Ниже представлена подробная разбивка всех этапов, требований и особенностей, предусмотренных Федеральным законом № 218‑ФЗ от  «О государственной регистрации недвижимости»․

Правовые основы

• Статья 14 – определяет основания для проведения ГКУ и ГРП․ Учет и регистрация осуществляются на основании заявления заявителя (за исключением случаев, предусмотренных законом)․
• Статья 15 – указывает лиц, по заявлению которых проводятся процедуры․ Это могут быть собственники, их законные представители, а также лица, имеющие иные законные интересы․
• Статья 29 – описывает порядок подачи заявления и прием документов (в т․ч․ в электронном виде и через выездные приемные пункты)․
• Статья 3 – устанавливает орган, осуществляющий ГКУ и ГРП (Росреестр) и его полномочия по разработке методических материалов․

Кто может подать заявление?

По ст․ 15 ФЗ 218‑ФЗ заявление вправе подать:

1. Собственник недвижимости (физическое или юридическое лицо);
2. Законный представитель собственника (доверенное лицо, опекун, попечитель);
3. Лицо, имеющее законный интерес (например, покупатель, наследник, арендатор, кредитор);
4. Орган, уполномоченный на основании судебного решения․

Заявитель обязан предоставить документы, подтверждающие его право или интерес к объекту․

Пакет документов

Состав документов зависит от типа объекта и цели обращения, но в большинстве случаев включаются:

• Заявление (бумажное или электронное) по образцу, утвержденному Росреестром;
• Документ, подтверждающий право собственности (договор купли‑продажи, дарения, наследования, судебное решение и пр․);
• Технический паспорт/проект объекта (для зданий, сооружений, отдельных помещений);
• Кадастровый план или выписка из кадастрового паспорта (если объект уже учтен);
• Согласия и согласования, требуемые законодательством (например, согласие органов охраны окружающей среды, градостроительного планирования);
• Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины․

С 1 марта 2025 г․ юридические лица обязаны подавать заявления через портал Госуслуг или иной электронный сервис, предусмотренный Росреестром․

Порядок подачи заявления

Способы подачи

1. Лично в МФЦ, в отделения Росреестра или в публично‑правовую компанию, осуществляющую выездной прием (ст․ 29)․
2. Электронно через портал Госуслуг, личный кабинет на сайте Росреестра, либо с помощью специализированных сервисов (ЭЦП)․
3. Почтово‑курьерская доставка с подтверждением получения․

Приём и проверка документов

Орган регистрации проверяет:

• Полноту и соответствие представленного пакета требованиям закона;
• Наличие правовых оснований для учёта/регистрации;
• Отсутствие препятствий (например, арест, судебный запрет, несоответствие техническим нормам)․

Выдача решения

Если документы соответствуют требованиям, орган в течение 10 рабочих дней (для большинства типов сделок) вносит запись в ЕГРН․ При необходимости проведения экспертизы срок может быть продлен до 30 дней․

Одновременная процедура ГКУ + ГРП

С 2025 г․ в законодательстве введено понятие учетно‑регистрационной функции․ Это значит, что при определённых условиях (например, при регистрации нового объекта недвижимости) можно одновременно выполнить кадастровый учёт и регистрацию права․ Преимущества:

• Сокращение сроков – запись в реестр происходит сразу после подтверждения всех требований;
• Упрощённый пакет документов – часть документов (технический проект, план) используется и для учёта, и для регистрации;
• Снижение расходов – одна государственная пошлина покрывает обе процедуры․

Отказ в регистрации и порядок обжалования

Отказ может быть вынесен, если:

• Отсутствуют законные основания (например, объект находится в залоге, аресте);
• Документы содержат ошибки или противоречат действующему законодательству;
• Объект не соответствует техническим и градостроительным нормам․

Заявитель имеет право:

1. Подать апелляционную жалобу в Росреестр в течение 10 дней с момента получения решения;
2. Обратиться в суд с иском о признании отказа незаконным (пример из практики – покупатель, отказывающийся признавать отказ Росреестра в регистрации перехода права собственности);
3. Устранить выявленные недостатки и повторно подать заявление․

Специальные случаи

Регистрация прав на земельные участки

Для земельных участков дополнительно требуется согласование с органами земельных ресурсов и, при необходимости, экологическая экспертиза․

Образование нового объекта недвижимости

Согласно ст․ 41 ФЗ, при строительстве нового дома, гаража, сооружения необходимо:

• Получить разрешение на строительство;
• Сдать объект в эксплуатацию;
• Подать заявление о проведении ГКУ и ГРП одновременно․

Приостановка регистрации

Приостановка может быть применена, если в процессе проверки обнаружены сомнительные обстоятельства (мошенничество, незаконные сделки)․ По ст․ 70, лица, пострадавшие от приостановки, имеют право на ускоренное рассмотрение и возмещение убытков․

Практические рекомендации заявителю

1. Тщательно подготовьте пакет документов․ Проверяйте соответствие каждому пункту требований закона․
2. Используйте электронные сервисы․ Подача через портал Госуслуг ускоряет процесс и позволяет отслеживать статус заявления в режиме онлайн․
3. Проверяйте наличие обременений․ Выписка из ЕГРН поможет выявить аресты, залоги, сервитуты до подачи заявления․
4. Своевременно уплачивайте пошлины․ Неполная уплата может стать основанием для отказа․
5. Консультируйтесь с юристом при сложных сделках (наследование, раздел имущества, ипотека)․

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав – обязательные процедуры, обеспечивающие законность и прозрачность отношений с недвижимым имуществом․ Они осуществляются на основании заявления заявителя, требуют полного пакета документов и могут быть выполнены одновременно, что экономит время и средства․ При возникновении отказа у заявителя есть чётко прописанные пути обжалования, а современный электронный сервис упрощает взаимодействие с органами Росреестра․

Понимание всех этапов и требований позволяет избежать задержек, снизить риск отказов и гарантировать, что права на объект недвижимости будут надёжно зафиксированы в ЕГРН․