С 20 апреля 2026 года в России начался очередной этап массовой кадастровой оценки земель.
Росреестр напоминает: кадастровая стоимость — это не тоже самое, что рыночная, но именно она служит основой для расчёта налогов, минимальной цены при продаже участков государству и оформления залога.
Ниже разберём, как формируется государственная оценка, где посмотреть актуальные данные и что делать, если цифра кажется завышенной.

Что такое кадастровая оценка и зачем она нужна

• База для налогов. Размер земельного, имущественного НДФЛ и налога на доходы от продажи высчитывается именно из кадастровой стоимости.
• Минимальная цена при покупке у государства. Если участок выставлен на торги, его начальная цена не может быть ниже кадастровой.
• Оценка залогового риска. Банки берут кадастровую стоимость за «потолок» при выдаче кредита под залог земли.

В 2025–2026 годах правила ужесточили: теперь кадастровая оценка не может отличаться от рыночной более чем на 30 %.
Это сделано, чтобы снизить количество судебных споров и ускорить сделки.

Как узнать кадастровую стоимость земли в 2026 году

Шаг 1. Поиск объекта

Откройте публичную кадастровую карту Росреестра и введите кадастровый номер или адрес участка.
После клика по объекту появится карточка с актуальной стоимостью на .

Шаг 2. Получение выписки

Для сделок или подачи в банк понадобится электронная выписка ЕГРН. Её можно заказать:

• на сайте rosreestr.gov.ru
• в МФЦ или через Госуслуги (QR-код в кабинете «Недвижимость и земля»)

Шаг 3. Проверка даты оценки

В выписке обратите внимание на строку «Дата определения кадастровой стоимости».
Если дата старше , значит повторная оценка ещё не проводилась.
В этом случае для расчёта налога используется последняя утверждённая стоимость, но при продаже участка государство может потребовать переоценку.

Как формируется государственная оценка

1. Сбор рыночных данных. Росреестр закупает базы Росстата, ЦИАН, Домклик, АВИТО и открытые данные ФНС о реальных сделках.
2. Корректировка на коэффициенты. Учитываются инфраструктура (Кф), транспортная доступность (Кт), экология (Кэ), инженерные сети (Ки).
3. Массовое моделирование. Используется математическая модель на основе ИИ, обученной на 3 млн сделок 2023–2025 годов.
4. Экспертиза и утверждение. Результаты проходят общественные обсуждения, корректируются комиссией при губернаторе и только потом вносяться в ЕГРН.

Пример расчёта:
Площадь участка 10 соток в Ленинградской области, категория «Сельхозназначение».
Среднерыночная цена за сотку = 150 000 руб.
Коэффициенты: Кф = 1,05; Кт = 1,1; Кэ = 0,95; Ки = 1,2.
Кадастровая стоимость = 150 000 × 1,05 × 1,1 × 0,95 × 1,2 = 197 820 руб./сотку

Что делать, если оценка завышена

Вариант 1. Комиссия при Росреестре

Подаёте заявление в течение 6 месяцев после публикации результатов.
Прикладываете два отчёта независимого оценщика и квитанцию об оплате госпошлины 300 руб.

Вариант 2. Суд

Если комиссия отказала, подаёте иск в районный суд.
Судебная практика 2025 года показывает: при разнице более 40 % решения принимают в пользу собственника в 78 % случаев.
Срок разбирательства — 3–5 месяцев;

Вариант 3. Переоценка в рамках сделки

Если участок покупается у государства через торги, можно подать запрос на корректировку начальной цены, если рыночная оценка ниже кадастровой.
Для этого нужно представить отчёт независимого оценщика за последние 30 календарных дней.

Как кадастровая оценка влияет на покупку земли у государства

С 2026 года доступны три канала покупки:

1. Открытый аукцион. Начальная цена = кадастровая, снижение не более 10 % за торги.
2. Продажа без торгов. Для малоэтажного строительства и фермеров; цена = 60 % от кадастровой, но не ниже рыночной.
3. Аренда с выкупом. Выкупная цена = 80 % от кадастровой за первые 3 года аренды, потом 100 %.

Важно: не каждый участок доступен для продажи. Запреты действуют на земли:

• лесного фонда и особо охраняемых природных территорий;
• закреплённые за оборонкой и ФСБ;
• в зоне аварийных гидротехнических сооружений.

Актуальные цифры на 20 апреля 2026 года

1. Перед любой сделкой обязательно проверьте свежую кадастровую стоимость — изменения вступили в силу с ;
2. На участках сельхозназначения при продаже государству скидка до 40 % реальна только при условии постройки фермерского хозяйства в течение 5 лет.
3. Фиксируйте все споры в письменной форме: суд чаще всего принимает сторону собственника при наличии двух независимых отчётов.

Остались вопросы? Скачайте мобильное приложение Росреестра — в нём можно заказать выписку, подать заявление на корректировку и отслеживать статус проверки прямо со смартфона.