Сегодня всё чаще туристы выбирают гостиницы квартирного типа — недорогие, уютные и максимально «домашние» объекты размещения. Это оптимальное решение для малых городов, курортов и крупных мегаполисов, где дорогие «звёздные» отели не всем по карману. Ниже — подробный гид: от правового статуса до практических шагов по запуску собственного мини-отеля.

Что такое гостиница квартирного типа?

Гостиница квартирного типа (ГКТ) — это несколько квартир в жилом доме, объединённых единым хозяйством и предоставляющих гостиничный сервис: уборку, постельное бельё, регистрацию, иногда завтраки. Отличия от классических отелей:

• Не нужно строить отдельное здание. Используются уже готовые квартиры.
• Минимум номеров. Часто 4–10 квартир, но достаточно и 2–3 для старта.
• Гибкая ценовая политика: от эконома до «бизнес-класса» в пределах одного объекта.
• Семейный бизнес. Часто владелец и родственники сами ведут хозяйство.

Коротко: это усреднённый вариант между обычной квартирой посуточно и полноценной гостиницей.

Правовой статус в России 2024–2026

Формат попал в фокус регуляторов после всплеска «квартирников» на курортах. Ключевые нормативы:

1. Жилищный кодекс РФ. Субаренда жилых помещений разрешена при согласии собственника и без нарушения прав соседей.
2. Федеральный закон 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности». Пребывание гостей >90 суток в году требует категирования (присвоение категории «без звёзд» до 3*).
3. ППБ и СП 60.13330. Обязателен минимальный противопожарный набор: датчики дыма, огнетушители, эвакуационные схемы.
4. Роспотребнадзор. Квартира регистрируется как гостиница квартирного типа через МФЦ или портал госуслуг.

Важно! С вступил в силу Приказ Минкультуры № 595: объект должен квартироваться в системе «ФГИС Туризм» и выдавать формуляр проживания (аналог гостиничного чека).

Плюсы и минусы формата

Как выбрать локацию

Три критерия:

1. Туристический поток. Исторический центр, вокзалы, выставки, вузы.
2. Инфраструктура. Метро, остановки, кафе, магазины 24/7.
3. Особенности здания. Отдельный вход, лифт, возможность оборудовать мини-стойку регистрации.

На практике: если вы арендуете 2–4 квартиры на одном этаже, лучше выкупить весь подъезд/коридор, чтобы минимизировать конфликты с соседями.

Шаги по запуску своей гостиницы квартирного типа

Бизнес-план и расчёты

Пример Казани:
• Аренда 2-комнатной квартиры 55 м² у метро «Кремлёвская» — 45 000 ₽/мес.
• Ремонт «под ключ» + мебель + техника, 450 000 ₽.
• Средний чек 3 500 ₽/ночь, загрузка 65 % = 66 500 ₽ дохода в месяц.
• Уборщица 2 раза в неделю + стирка белья, 12 000 ₽.
• Чистая прибыль ≈ 9 500 ₽ на квартиру при полной загрузке.
Окупаемость ≈ 14 месяцев.

Оформление

• Регистрация ИП или ООО (ОКВЭД 55.10, «Деятельность гостиниц»).
• Категорирование в Минкульт РТ/РФ (можно онлайн).
• Подключение к онлайн-кассе и системе «Мой налог» (для ИП).
• Договор аренды с прямым разрешением на субаренду и гостиничную деятельность.

Комплектация номеров

Минимальный набор:

• Двуспальная кровать или два односпальных с ортопедическим матрасом.
• Гардероб/вешалка.
• Кухонная зона: холодильник, СВЧ, чайник, посуда.
• Wi-Fi 100+ Мбит/с.
• TV 32″ с Smart-TV.
• Кондиционер или сплит-система.
• Фен, утюг, сушилка для белья.

Персонал и автоматизация

• Семейный вариант: сами встречаете гостей, стираете, убираете.
• Аутсорс: клининговая компания 2-3 раза в неделю, удалённый менеджер по бронированиям.
• Смарт-консьерж: электронные замки с кодом или приложением, онлайн-чек-ин через чат-бота в Telegram.

Маркетинг и каналы продаж

Основные площадки

• OTA: Booking.com, Airbnb, Яндекс Путешествия, Ozon.Travel, Sutochno.ru.
• Соцсети: Instagram*, VK, Telegram-канал с фото номеров и отзывами.
• Локальные: туристический официальный сайт города, карты Google/Yandex, 2ГИС.

Три правила высокого рейтинга

1. Реагировать на отзывы в течение 30 минут.
2. Чистота выше среднего отеля 3* (критично для ГКТ).
3. Фото-контент обновлять каждые 2 месяца.

Реальные кейсы 2025–2026

Казань, ул. Чернышевского, 39

4 квартиры (2 студии + 2 «комфорта») объединены в мини-отель «Чернышевский Home». Владельцы — супруги 35 и 38 лет. Вложения: 1,8 млн ₽. Доход 2025: 3,2 млн ₽. Загрузка 72 %. Окупаемость 14 месяцев.

Сочи, Адлерский район

В 2025 году семья из Ростова-на-Дону купила 3 квартиры в новостройке, сделала дизайнерский ремонт и запустила гостиницу «Adler Loft». Целевой сегмент, молодёжь, серферы. Средний чек 4 300 ₽/ночь, летний сезон 95 % загрузки.

Подводные камни и советы юриста

• ТСЖ. Внести в устав дома вопрос о «коммерческом использовании» помещений. Создать протокол общего собрания.
• Налоги. При доходе >2,4 млн ₽ в год лучше перейти на УСН 15 % (доходы минус расходы) вместо 6 %.
• Миграционка. Обязательно регистрировать гостей через портал ГУВМ МВД в течение 24 часов.
• ОСАГО для квартир. Оформите добровольное страхование ответственности арендодателя.

Гостиница квартирного типа, это быстрый и относительно дешёвый способ войти в гостиничный бизнес. При правильной локации, чистоте и сервисе выйти на прибыль можно уже через год. Главное — не игнорировать правила пожарной безопасности, налоги и отношения с соседями.

Готовы начать? Начните с расчёта по формуле:

Окупаемость (мес;) = (Вложения) / (Чистая прибыль в месяц)

* Instagram, продукт компании Meta, признанной экстремистской в РФ.