20 апреля 2026 года

Что случилось?

Президент России Владимир Путин подписал федеральный закон, запускающий с 1 сентября 2025 года по 31 декабря 2027 года двухлетний эксперимент по легализации гостевых домов. Формально документ называется «О проведении экспериментального правового режима по регулированию деятельности по предоставлению жилых помещений в использование в гостевых домах». В народе его уже окрестили просто — «закон о гостевых домах 2023», поскольку именно в 2023 году он в первом чтении был внесён в Госдуму.

Почему это важно?

Гостевые дома — явление, знакомое многим ещё со времён СССР. Снять комнату у моря или в туристическом городе у «тётки Любы» всегда было проще и дешевле, чем бронировать отель. Однако до сих пор такая деятельность находилась в серой зоне: квартиры и дома сдавали без лицензий, не платили налоги, не соблюдали требования пожарной безопасности и не вели учёт гостей. Государство решило вывести рынок из тени, создав специальный упрощённый режим.

Кого коснётся новый режим?

1. Физические лица, владеющие жилыми домами, квартирами или комнатами в туристически привлекательных регионах.
2. Индивидуальные предприниматели, которые хотят легально сдавать жильё без оформления гостиницы.
3. Муниципалитеты и регионы, которые получат дополнительные доходы от налогов и туристического сбора.

Главные правила эксперимента

• Уведомительный принцип. Достаточно подать в МФЦ или через «Госуслуги» уведомление о начале деятельности. Разрешения и лицензии не требуются.
• Ограничение по площади. Один объект, не более 500 м² суммарной площади жилых помещений.
• Количество мест — до 15 одновременно проживающих гостей.
• Налоговый режим. Возможен выбор:
  • патент (фиксированная сумма в год, регион устанавливает сам);
  • профессиональный доход (самозанятые) — 4 % при сдаче физлицам, 6 % при сдаче юрлицам;
  • упрощёнка 6 % от доходов.
• Обязательная регистрация гостей через ЕГАИС «Альтернатива» (аналог гостиничного учёта) в течение 24 часов с момента заезда.
• Минимальные требования безопасности: огнетушитель, дымовые извещатели, инструктаж гостей на случай пожара.

Как стать участником эксперимента: пошаговая инструкция

1. Убедитесь, что ваш регион включён в перечень участников. На старте (сентябрь 2025 г.) это:
   • Краснодарский край;
   • Республика Крым и Севастополь;
   • Алтай, Камчатка, Калининград, Ставрополье, Татарстан, Башкирия и ещё 15 субъектов.
2. Подготовьте документы:
   • паспорт;
   • правоустанавливающие документы на жильё;
   • экспликация БТИ или техпаспорт с планом помещений.
3. Подайте уведомление в МФЦ или через «Госуслуги». Срок рассмотрения — 5 рабочих дней.
4. Выберите налоговый режим в личном кабинете ИФНС или при помощи бухгалтера.
5. Оформите доступ в ЕГАИС «Альтернатива» (можно через банк или туроператора).
6. Купите минимальный комплект безопасности и повесьте памятку для гостей.

Плюсы для владельца гостевого дома

• Легальность. Прекращаются рейды Роспотребнадзора и налоговой.
• Доступ к туристическому потоку. Крупные агрегаторы (Booking, Яндекс.Путешествия, Sutochno) уже заявили, что будут размещать только легальные объекты.
• Господдержка. В ряде регионов предусмотрены субсидии на установку датчиков дыма и видеонаблюдение.

Что грозит за «серую» сдачу после 1 сентября 2025

Штрафы:

• для физлиц — от 2 000 до 5 000 ₽ за первое нарушение;
• за повторное — до 20 000 ₽ с возможным запретом деятельности;
• если сдаёте без регистрации иностранцев — до 500 000 ₽ для ИП и организаций.

Калькулятор дохода: пример

Комната 18 м² в Анапе, сезон 90 дней, сдаётся по 3 000 ₽/сутки.

• Выручка: 3 000 × 90 = 270 000 ₽.
• Патент (Краснодарский край): 18 000 ₽/год.

Ответы на популярные вопросы

Вопрос: Можно ли сдавать квартиру в многоквартирном доме?
Ответ: Да, если она не превышает 500 м² и соблюдены требования пожарной безопасности.

Вопрос: Нужно ли вносить изменения в ЕГРН?
Ответ: Нет, режим «гостевой дом» не меняет целевое назначение объекта (жилое помещение остаётся жилым).

Вопрос: Можно ли работать с агрегаторами без ИП?

Ответ: Можно, но тогда выбирайте режим самозанятого (профессиональный доход) — это и есть легальный способ для физлица.

Что будет после 31 декабря 2027 года?

Минэкономразвития подведёт итоги эксперимента. Если рынок выйдет из тени, вырастут налоговые поступления и безопасность туристов, режим станет постоянным и распространится на всю страну. В противном случае закон могут доработать или отменить.

Закон о гостевых домах 2023 — это шанс для миллиона россиян легально зарабатывать на туризме без заморочек с гостиничной лицензией. С 1 сентября 2025 года вы можете подать одно уведомление, купить огнетушитель и спокойно принимать гостей, не опасаясь штрафов. Подготовьтесь заранее: оформите документы, установите датчики дыма и выберите удобный налоговый режим, чтобы к сезону-2026 быть в числе первых легальных «гостевых» хозяев.

Актуальные ссылки:

• Сайт ФНС России, раздел «Гостевые дома»;
• Госуслуги / МФЦ — подача уведомлений;
• Ростуризм — список регионов и памятки.

Информация актуальна на . Следите за изменениями в региональных законах: ставки патентов и списки муниципальных услуг могут меняться ежеквартально.