19 апреля 2026 г․ — Кадастровая стоимость земельного участка определяет, сколько вы заплатите налогов, на какую компенсацию можно рассчитывать при изъятии земли государством, а также какую цену ставить при продаже или приёме в залог․ Ниже — подробная инструкция, где и как получить актуальные сведения из Госреестра недвижимости, что делать, если показатель завышен и как повлиять на налоговую базу․
Что такое кадастровая стоимость и чем она отличается от рыночной
Кадастровая стоимость, это государственная оценка объекта, рассчитанная по единой методике ФГИС ЕГРН․ Она зависит от:
- площади, формы и местоположения участка;
- вида разрешённого использования (ВРИ);
- инфраструктурной доступности (дороги, коммуникации);
- кадастрового деления района (зоны сельхозназначения, поселений, промзоны и т․ д․)․
Рыночная цена формируется иначе: покупатели и продавцы ориентируются на спрос, ликвидность, индивидуальные преимущества участка․ Поэтому кадастровая стоимость может быть как выше, так и ниже реальной рыночной․
Зачем нужна кадастровая стоимость
- Земельный налог — основной налог для физлиц и юрлиц․ Ставка до 0,3 % для сельхозземель и до 1,5 % для прочих категорий исчисляется именно от кадастровой стоимости․
- Налог на имущество организаций — для юрлиц, владеющих землёй․
- Имущественный вычет при продаже — если вы продаёте участок раньше минимального срока владения (3 или 5 лет), налог 13 % рассчитывается с разницы между ценой продажи и кадастровой стоимостью × 0,7․
- Компенсация при изъятии, государство оплачивает участок по кадастровой оценке, если другой порядок не прописан в решении․
- Рефинансирование и залог — банки часто берут 70-80 % от кадастровой стоимости как максимальный лимит кредита․
Официальные сайты, где можно узнать кадастровую стоимость земельного участка
Публичная кадастровая карта Росреестра
Самый быстрый способ — онлайн:
- Откройте pkk․rosreestr․ru․
- Введите кадастровый номер или адрес․
- В карточке объекта найдите строку «Кадастровая стоимость»․
Информация предоставляется бесплатно, актуальна на дату последней государственной оценки (обычно 1 января текущего года)․
Сервис «Справка․Дом․РФ»
dom․gosuslugi․ru → раздел «Недвижимость» → «Сведения из ЕГРН»․ Достаточно знать:
- адрес;
- кадастровый номер;
- или правообладателя (если делаете запрос на себя)․
Выписка в электронном виде приходит в течение 5 минут, стоимость — от 150 ₽․
Личный кабинет ФГИС ЕГРН
Для юрлиц и ИП удобен портал rosreestr․gov․ru → раздел «Электронные услуги» → «Получение сведений ЕГРН»․ Понадобится электронная подпись․
Как читать кадастровый номер
Формат: 77:01:0004010:123, где
77 — код региона (г․ Москва);
01 — номер района;
0004010, кадастровый квартал;
123, сам участок․
Что делать, если кадастровая стоимость завышена
С 2022 года по всей России (кроме новых регионов) проведена новая кадастровая оценка, но ошибки возможны:
Шаг 1․ Получите отчёт об оценке
На сайте вашего регионального БТИ или ГБУ «Государственная кадастровая оценка» закажите отчёт об определении кадастровой стоимости (бесплатно в течение 3 раб․ дней)․
Шаг 2․ Сравните с рыночной
Закажите отчёт независимого оценщика (~3 000–5 000 ₽)․ Если расхождение более 30 %, есть смысл обжаловать․
Шаг 3․ Подайте заявление
- Комиссия при Росреестре — через МФЦ или Госуслуги․ Срок рассмотрения 30 дней․
- Суд — если комиссия отказала или вы сразу выбрали судебный путь․ Подаётся в течение 5 лет с даты внесения сведений в ЕГРН․
Важно: при подаче иска в суд необходимы:
- копия отказа комиссии (если был обращёнся в неё);
- отчёт независимого оценщика;
- документы-основания (ЕГРН, правоустанавливающие)․
Как изменение кадастровой стоимости влияет на налоги в 2026 году
| Вид налога | Формула | Максимальная ставка | Когда применяется |
|---|---|---|---|
| Земельный (физлица) | Кадастровая стоимость × 0,3 % | 0,3 % | Для ИЖС, дач, ЛПХ |
| Земельный (юрлица) | Кадастровая стоимость × ставка муниципалитета | 1,5 % | Коммерческие объекты |
| НДФЛ при продаже | (Цена продажи – КС × 0,7) × 13 % | 13 % | Если меньше 3/5 лет владения |
Пример․ Кадастровая стоимость вашего участка 2 500 000 ₽․ Земельный налог = 2 500 000 × 0,3 % = 7 500 ₽ в год․ Если в 2026 г․ оценка снизится до 2 000 000 ₽, налог уменьшится до 6 000 ₽․
Краткий чек-лист: как быстро получить данные
- Запишите кадастровый номер или адрес участка․
- Откройте ПКК Росреестра → введите номер → копируйте значение «Кадастровая стоимость»․
- Если нужна выписка с печатью, закажите на gosuslugi․ru или в МФЦ․
- Проверьте дату актуальности (1 января 2026 г․)․
- При расхождении более 30 % — готовьте документы на пересмотр․
Важно! Показатель обновляется не чаще 1 раза в 3-5 лет, но в 2026 г․ во многих регионах проводятся уточняющие оценки․ Следите за новостями своего ГБУ «Государственная кадастровая оценка» или подпишитесь на рассылку Росреестра, чтобы успеть обжаловать до 31 декабря 2026 г․