Что такое общее собрание собственников (ОСС)
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ОСС) — это высший орган управления многоквартирным домом. Именно на ОСС принимаются ключевые решения: выбор управляющей компании (УК) или товарищества собственников жилья (ТСЖ), утверждение тарифов, сметы, капитального ремонта, изменение состава общего имущества и др.
Кворум: главное условие правомочного собрания
Кворум — это минимальное количество голосов собственников, без которого любые принятые решения будут недействительными.
Базовое правило ЖК РФ (ст. 45, 46)
- Собрание считается правомочным, если в нем принимают участие собственники (или их представители), обладающие более 50 % голосов от общего числа голосов всех собственников дома.
- Количество голосов определяется пропорционально площади принадлежащего каждому собственнику помещения.
Новое с 1 сентября 2022 года: повышенный кворум для выбора УК
С г. для решения о выборе управляющей компании кворум увеличен: необходимо, чтобы за избранную УК проголосовали собственники, владеющие более 50 % квадратных метров общей площади дома, включая:
- квартиры;
- нежилые помещения (магазины, офисы);
- машино-места;
- кладовые.
Важно: речь идёт именно о площади, а не о проценте голосующих собственников. То есть в доме 10 000 м² общей площади, для выбора УК нужно, чтобы участники, чьи доли суммарно превышают 5 000 м², проголосовали «за».
Порядок подсчёта голосов
- Определить общую площадь всех помещений дома.
Её можно взять из технического паспорта или ЕГРН. - Установить долю каждого собственника.
Доля = (площадь помещения / общая площадь дома) × 100 %. - Суммировать доли участников собрания.
Если в итоге участвуют более 50 % долей (или площадей для выбора УК), кворум есть.
Формы проведения ОСС
| Форма | Особенность кворума |
|---|---|
| Очное | Кворум фиксируеться по явке и подписям в журнале регистрации. |
| Заочное (опросный лист) | Кворум определяется по полученным бюллетеням. Срок не менее 30 дней. |
| Очно-заочное | Кворум суммируется по результатам всех этапов, а не по каждому в отдельности. |
Что делать, если кворум не достигнут
- Повторное собрание можно созвать не ранее чем через 30 дней.
- По состоянию на 2026 г. в Госдуму уже внесён законопроект о снижении кворума для повторного собрания по отдельным вопросам (ремонт, выбор способа управления) до 25 %. Однако пока он не принят.
Пошаговая инструкция по проведению ОСС
- Инициация. Инициатор (собственник, ТСЖ, УК) составляет повестку и уведомляет всех собственников за 10 дней до начала голосования.
- Формирование списка собственников. Берутся сведения из ЕГРН или ГКН.
- Выбор формы. Определяется очная, заочная или смешанная форма.
- Уведомление. Размещается объявление в подъезде, направляются письма, СМС, e-mail.
- Подсчёт. Подводятся итоги: проверяется кворум, затем большинство голосов по каждому вопросу.
- Протокол и регистрация. Протокол и решение подаются в ГИС ЖКХ или УК в течение 3 рабочих дней.
Пример расчёта кворума
Дано:
Общая площадь дома, 9 000 м².
В собрании участвуют собственники квартир общей площадью 5 100 м².
Тогда кворум есть (5 100 / 9 000 = 56,67 %).
Если вопрос — выбор УК и участники (5 100 м²) все проголосовали «за», решение считается принятым.
Подводные камни
- Иногда вместо долей путают количество собственников (человек). Это ошибка: важна именно доля в праве общей собственности, а не количество голосующих лиц.
- Машино-места и кладовки могут быть оформлены в долевую собственность. Их площади тоже учитываются.
- При заочном голосовании бюллетени должны быть заверены нотариально или подписаны уполномоченным лицом.
Главное при проведении ОСС — строгое соблюдение процедур и точный подсчёт кворума. С 1 сентября 2022 года выбор управляющей компании стал более сложным: теперь нужно контролировать не только 50 % голосов, но и 50 % площади дома. Это повышает ответственность инициаторов и требует внимательного отношения к каждому метру общего имущества.