Ниже приведён систематизированный обзор Главы 35 Гражданского кодекса РФ‚ вступившей в силу с учётом последних изменений и поправок на 2025 год. Для удобства каждая статья сопровождается кратким юридическим комментарием и ссылками на смежные нормы.

Содержание

1. Статья 671. Договор найма жилого помещения
2. Статья 672. Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования
3. Статья 673. Объект договора
4. Статья 674. Форма договора и государственная регистрация
5. Статья 675; Права и обязанности наймодателя
6. Статья 676. Права и обязанности нанимателя
7. Статья 677. Ремонт сданного внаём жилого помещения
8. Статья 678. Плата за жилое помещение
9. Статья 679. Срок договора и преимущественное право на заключение нового договора
10. Статья 680. Поднайм жилого помещения
11. Статья 681. Замена нанимателя
12. Статья 682. Расторжение договора

Статья 671. Договор найма жилого помещения

Суть нормы: по договору найма собственник (наймодатель) передаёт гражданину (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование исключительно для проживания.

• Юрлица могут получать помещения только на основе договора аренды или иного договора‚ при этом использовать их только для проживания граждан.
• Передача помещений в наём юрлицам по «гражданско-правовому» договору найма недопустима.

Комментарий: разграничение «найма» и «аренды» критично: к первому применяются защитные нормы главы 35‚ ко второму – глава 34 ГК РФ.

Статья 672. Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования

Два разновидности:

1. Договор социального найма – заключается в соответствии с ЖК РФ (ст. 60–71).
2. Договор найма жилищного фонда социального использования – аналогично регулируется жилищным законодательством.

Семья нанимателя пользуется равными правами и несёт обязанности наравне с нанимателем. При смерти нанимателя договор продолжается с одним из членов семьи.

Комментарий: к соцнайму применяются лишь отдельные статьи главы 35 (674‚ 675‚ 678‚ 680‚ ч. 1–3 ст. 685). Всё остальное – нормы ЖК РФ и региональных актов.

Статья 673. Объект договора

• Квартира‚ дом‚ их часть – обязательно изолированы и пригодны для постоянного проживания;
• Пригодность определяется жилищным законодательством (проводится обследование БТИ/жилинспекцией).
• Наниматель в МКД может пользоваться общим имуществом (лифты‚ чердак‚ крыша и т. д.) наравне с собственниками.

Статья 674. Форма договора и государственная регистрация

• Договор обязательно письменный (простая письменная форма).
• Регистрация в Росреестре требуеться‚ если заключён на срок не менее 1 года и создаёт ограничения (обременения) права собственности.
• Переход права собственности не влияет на договор: новый собственник становится наймодателем автоматически.

Статья 675. Права и обязанности наймодателя

Статья 676. Права и обязанности нанимателя

• Наниматель только гражданин.
• В договоре обязательно указываются все лица‚ постоянно проживающие с ним. Их права – равные.
• Основные обязанности:
  • использовать помещение только для проживания;
  • своевременно оплачивать наём и коммунальные услуги (если иное не оговорено);
  • не проводить переустройство/перепланировку без письменного согласия наймодателя.
• Вселение временных жильцов возможно до 6 месяцев при соблюдении нормы площади на одного человека.

Статья 677. Ремонт

Статья 678. Плата за жилое помещение

• Размер платы – договорный‚ но не выше установленного законом максимума (если таковой существует);
• Одностороннее повышение/снижение платы запрещено‚ кроме случаев‚ прямо предусмотренных законом или договором (например‚ индексация).
• Сроки оплаты: ежемесячно‚ если иное не указано.

Статья 679. Срок договора и преимущественное право

Преимущественное право нанимателя:

• Наймодатель обязан за 3 месяца до окончания срока предложить новый договор или уведомить об отказе.
• Если уведомления нет‚ а наниматель не отказался‚ договор автоматически продлевается на те же условия и срок.
• Если наймодатель в течение года после отказа заключил договор с новым лицом‚ прежний наниматель вправе требовать признания сделки недействительной и возмещения убытков.

Статья 680. Поднайм жилого помещения

• Возможен только с письменного согласия наймодателя.
• Субарендатор (поднаниматель) не приобретает самостоятельного права пользования; перед наймодателем отвечает наниматель.
• Срок поднайма не может превышать срок основного договора.
• При досрочном прекращении основного договора одновременно прекращается и поднайм.
• Преимущественное право на новый срок не распространяется на поднайм.

Статья 681. Замена нанимателя

• При жизни – возможна замена нанимателя на одного из совершеннолетних проживающих с ним лиц при согласии наймодателя.
• При смерти/выбытии – договор продолжается на тех же условиях‚ а нанимателем становится один из проживающих граждан по общему согласию. В споре – все становятся сонанимателями.

Статья 682. Расторжение договора

Краткий чек-лист для сторон договора

• Проверьте: помещение изолировано‚ свободно‚ пригодно (акт обследования).
• Зафиксируйте: состав проживающих‚ размер платы‚ срок‚ порядок оплаты ЖКУ‚ ответственность за ремонт‚ возможность поднайма.
• Зарегистрируйте: если срок ≥ 1 год – подайте уведомление в Росреестр (форма РННЖП).
• Помните: наниматель обладает преимущественным правом продления договора и защитой от произвольного выселения.

Информация актуализирована по состоянию на . Перед заключением договора рекомендуем получить бесплатную юридическую консультацию по телефону горячей линии или на официальных ресурсах Росреестра и Минстроя России.