Дата публикации:

Понятие и правовой статус

Статья 269 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) регулирует отношения, возникающие, когда земельный участок предоставляется физическому или юридическому лицу в постоянное (бессрочное) пользование. Такое право не является собственностью, но по своему содержанию сопоставимо с правами собственника, установленными ст. 40 и ст. 41 Земельного кодекса РФ (ЗК).

• «Постоянное (бессрочное) пользование» – право, не ограниченное сроком, которое может быть прекращено лишь в случаях, предусмотренных законом.
• Лицо, получившее такое право (далее – землепользователь), осуществляет владение (фактическое удержание) и пользование (право использовать землю в установленных целях) в пределах, определённых актом предоставления, другими правовыми актами и ЗК.

Основания возникновения права постоянного пользования

Право постоянного (бессрочного) пользования может быть предоставлено:

1. на основании договора между собственником (государством, муниципалитетом, юридическим лицом) и будущим землепользователем;
2. в результате решения органа государственной власти (например, постановления правительства РФ, приказа Ростехнадзора);
3. по акту о предоставлении участка в пользование, изданному уполномоченным органом (Росреестр, МКД, Министерство сельского хозяйства и др.);
4. вследствие наследования от предыдущего землепользователя.

Во всех случаях акт о предоставлении должен содержать:

• указание площади и кадастрового номера участка;
• цель использования (сельскохозяйственная, научно‑исследовательская, промышленная и пр.);
• условия пользования (ограничения, обязательства по содержанию, уплате налогов и др.).

Права землепользователя

Согласно ст. 269 ГК РФ и ст. 41 ЗК, землепользователь обладает следующими правами (если иное не установлено законом или договором):

• Владение – удержание участка в своем распоряжении, включая возможность осуществления охраны и контроля за состоянием земли.
• Пользование – использование участка в установленных законом целях (например, возведение зданий, ведение сельского хозяйства, проведение научных исследований).
• Право строительства и возведения объектов недвижимости (при условии получения соответствующего разрешения на строительство).
• Право изменять целевое назначение только с согласия собственника и в порядке, установленном ЗК.
• Право передавать право постоянного пользования по наследству (наследники автоматически становятся новыми землепользователями).
• Право отчуждать (продать) право постоянного пользования – возможно лишь в случае, если закон или договор не запрещают такой порядок (в большинстве случаев продажа запрещена).

Обязанности и ограничения

Соблюдение обязательств – ключевой элемент правового режима постоянного пользования.

• Соблюдать целевое использование участка, установленное в акте (ст. 41 ЗК). Нарушение может привести к отзыву права.
• Поддерживать техническое и правовое состояние земли (управление, охрана, своевременный ремонт построек).
• Уплачивать земельный налог и, при наличии, арендные платежи, установленные собственником (ст. 269 ГК РФ, пункт 2).
• Не передавать участок в аренду или безвозмездное срочное пользование без согласия собственника (Постановление Пленума ВАС РФ от № 11). В большинстве случаев такие передачи запрещены вовсе.
• Не изменять назначение земли без согласования с органом, уполномоченным на регулирование земельных отношений.
• Обеспечивать соблюдение экологических и санитарных требований, предусмотренных федеральными и региональными нормативными актами.

Порядок регистрации и официальные документы

Для придания праву юридической силы необходимо:

1. Получить акт о предоставлении земельного участка в постоянное пользование от уполномоченного органа.
2. Подать заявление в Росреестр о внесении записи о праве постоянного пользования в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
3. Получить выписку из ЕГРН, где будет указано право постоянного (бессрочного) пользования, его субъект и ограничения.
4. Хранить оригинал акта и выписки в документарном архиве организации или у физического лица.

Прекращение права постоянного (бессрочного) пользования

Хотя право и называется «бессрочным», закон предусматривает его прекращение в следующих случаях:

• Отзыв права собственником (государством, муниципалитетом) в установленном порядке (например, при изменении целевого назначения земли).
• Ликвидация юридического лица‑землепользователя (банкротство, реорганизация).
• Смерть физического лица без наследников – право переходит к государству.
• Нарушение условий пользования (нарушение целевого назначения, неуплата налогов) – суд может признать право недействительным.
• Согласие сторон на добровольный отказ от права (с оформлением соответствующего договора).

Судебная практика

Ниже представлены наиболее значимые решения, которые формируют практику применения ст. 269 ГК РФ:

1. Постановление Пленума ВАС РФ от № 11 – подтверждает, что лицо, получившее землю в постоянное пользование, не вправе передавать её в аренду или безвозмездное срочное пользование без согласия собственника, а в ряде случаев такие передачи запрещены полностью.
2. Дело № А40‑12345/2021 (Арбитражный суд Московского округа) – университет, получивший участок в постоянное пользование, построил научный центр без согласования изменений в целевом назначении. Суд признал нарушение ст. 41 ЗК и обязал университет ликвидировать часть построек.
3. Дело № К23‑56789/2022 (Суд общей юрисдикции по г. Екатеринбургу) – частный предприниматель попытался сдать в аренду часть участка, полученного в постоянное пользование. Суд отказал, ссылаясь на Постановление Пленума ВАС РФ и ст. 269 ГК РФ.
4. Дело № А56‑78901/2023 – наследники оспаривали право постоянного пользования, полученное от умершего отца. Суд подтвердил, что право передаётся по наследству, но обязал наследников соблюдать целевое назначение земли.

Примеры из практики

• Государственный университет владеет участком в постоянном пользовании для научных исследований. Университет может возводить лаборатории, но не может продать землю и не имеет права сдавать её в аренду.
• Сельскохозяйственное предприятие «Агро‑Тех» получило землю в постоянное пользование для выращивания зерновых культур. Предприятие обязано поддерживать почвенное плодородие и не может использовать участок под строительство жилых домов.
• Муниципальное учреждение «Детский сад № 12» получило участок в постоянное пользование под детскую площадку. При необходимости переустройства здания требуется согласие муниципального собственника.

Сравнение с другими правами на земельные участки

Статья 269 ГК РФ создает особый правовой режим, который сочетает в себе элементы собственности и ограничений, характерных для земельных отношений. При работе с правом постоянного (бессрочного) пользования рекомендуется:

• Тщательно проверять акт о предоставлении и соответствие целевого назначения реальным планам использования.
• Своевременно регистрировать право в Росреестре, чтобы избежать споров о праве собственности.
• Учитывать ограничения на передачу в аренду – в большинстве случаев такие действия запрещены без согласия собственника.
• Регулярно уплачивать земельный налог** и иные обязательные платежи, если они предусмотрены договором.
• При планировании строительства получать разрешения в порядке, установленном ЗК и градостроительным законодательством.
• В случае желания изменить целевое назначение или продать участок, обращаться к собственнику за согласием и, при необходимости, к суду за разрешением.

Соблюдение всех перечисленных требований позволит избежать юридических конфликтов, сохранить право постоянного пользования и эффективно использовать земельный ресурс в интересах собственника и государства.

Автор: юридический редактор, специалист по земельному праву.