Вид разрешённого использования земельного участка (ВРИ) — это ключевой документально-кадастровый показатель, который определяет, что именно разрешено строить и как эксплуатировать участок. Неверно выбранный или ошибочно интерпретированный ВРИ может привести к штрафам, сносу объектов или отказу в регистрации права собственности.
Что такое ВРИ и почему он важен
- Жёстко закрепляет функциональное назначение земельного участка (жилое строительство, сельхозпроизводство, промышленность и т.д.).
- Определяет перечень разрешённых видов объектов капитального строительства.
- Используется при подготовке градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
- Необходим для получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.
Как изменился порядок определения ВРИ после 2022 года
Правительство РФ внесло изменения в постановление №629, затронув процедуры землепользования и градостроительного регулирования:
- Теперь ВРИ может быть изменён в упрощённом порядке для участков, не охваченных градостроительным регламентом (после проведения публичных слушаний и согласования с органами местного самоуправления).
- Введён мораторий на изменение ВРИ в отношении земель сельхозназначения I и II классов качества, если это ведёт к изъятию их из сельскохозяйственного оборота (до ).
- Для промышленных территорий расширен перечень видов разрешённого использования, что упрощает перевод земель из категии «для размещения производственных объектов».
Где и как посмотреть ВРИ
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)
- Онлайн-выписка (gosuslugi.ru или rosreestr.gov.ru) — официальный документ, содержащий актуальные сведения об участке.
- В поле «Вид разрешённого использования» указан код ВРИ по классификатору.
- Стоимость: 150–300 руб. в электронном виде, 400–700 руб. — бумага.
Публичная кадастровая карта Росреестра (pkk.rosreestr.ru)
- Бесплатный онлайн-сервис.
- Вбейте кадастровый номер участка → вкладка «Характеристики» → строка «Вид разрешённого использования».
- Важно: сведения могут быть устаревшими на 3-6 месяцев; для сделок используйте выписку из ЕГРН.
Генеральный план или правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета
- На официальном сайте администрации города/района найдите раздел «Документы территориального планировання».
- Откройте картографический слой «Виды разрешённого использования» и визуально проверьте, попадает ли участок в нужную зону.
Многофункциональный центр (МФЦ)
- Подайте заявление на получение выписки ЕГРН.
- Готовность документа, 3–5 рабочих дней.
Старые документы на участок
- Если земля получена до 2017 года, в бумажных договорах купли-продажи или решениях о предоставлении может быть указан территориальная зона по старой терминологии (например, «ЗЖ-2»).
- Старые коды можно перевести в новые через справочник на сайте Росреестра.
Что делать, если ВРИ не соответствует планам
- Проверьте, охвачен ли участок градостроительным регламентом. Если нет — у вас есть шанс изменить ВРИ упрощённо (по новым правилам 2022 г.)
- Подготовьте обоснование изменения: технико-экономическое обоснование, схема планировки территории, экспертиза по экологии и транспорту.
- Организуйте публичные слушания в муниципалитете.
- Согласуйте с органами МСУ и оформите новый ГПЗУ.
- Зарегистрируйте изменения в ЕГРН.
Краткий чек-лист покупателя земельного участка в 2026 году
- ✔ Получить выписку ЕГРН с актуальным ВРИ.
- ✔ Сверить ВРИ с генеральным планом и ПЗЗ муниципалитета.
- ✔ Проверить наличие градостроительного регламента и ограничений (охранные зоны, красные линии).
- ✔ Заказать кадастровый паспорт и топосъёмку.
- ✔ Подготовить техзадание на ГПЗУ.
Узнать ВРИ земельного участка сегодня можно за 5 минут онлайн, но для крупных сделок и строительства всегда заказывайте официальную выписку из ЕГРН. После изменений 2022 года процедура корректировки ВРИ стала проще, но всё ещё требует профессионального сопровождения юриста и градостроителя.