04 апреля 2026 г․ — В Мажилисе Парламента Республики Казахстан ведётся активная работа над новым Строительным кодексом, который может кардинально изменить права и обязанности дольщиков, застройщиков и эксплуатационных компаний․ Ключевое новшество — резкое увеличение гарантийных сроков на жилые дома и инженерные системы․ Ниже подробно о том, что именно предлагается, почему это важно и какие последствия ждут рынок․
Что такое гарантийный срок на строительство?
Гарантийный срок — это период, в течение которого застройщик (или технический заказчик) обязан бесплатно устранять дефекты, возникшие по вине строителей, проектировщиков или поставщиков материалов․ Сейчас в Казахстане он регламентируется:
- Жилищным кодексом РК (ст․ 14-1) — 5 лет на несущие конструкции многоквартирных домов;
- Правилами технической эксплуатации ЖКХ, от 1 до 3 лет на инженерные системы (канализация, отопление, электрика)․
Предложение депутата Мархабата Жайымбетова
На заседании Комитета по правовой реформе и развитию инфраструктуры депутат Мархабат Жайымбетов внёс поправку, в которой предложил:
- Увеличить гарантийный срок на саму новостройку почти в 7 раз — с 5 до 35 лет (уточнение: 35 лет — на несущие конструкции, 15 лет — на фасады и кровлю)․
- Увеличить сроки на инженерное оборудование с 3 до 7–10 лет в зависимости от типа системы․
- Закрепить ответственность застройщика банковской гарантией на весь гарантийный период, а не только на 2 года, как сейчас․
Зачем это нужно?
- Защита дольщиков: через 5–7 лет начинают проявляться скрытые дефекты (просадка фундамента, трещины в несущих стенах), которые сейчас уже не покрываются гарантией․
- Рост качества: застройщики будут заинтересованы использовать более надёжные материалы и технологии, зная, что ответственность длится десятилетиями․
- Снижение социальной напряжённости: в 2025 г․ в суды поступило более 1 200 исков от жильцов, столкнувшихся с «протечками» и «сдвижками» домов, построенных в 2018–2019 гг․
Сравнительная таблица: старый и новый подход
| Элемент дома | Действующий срок | Проект нового кодекса |
|---|---|---|
| Несущие конструкции | 5 лет | 35 лет |
| Фасады, кровля | 3 года | 15 лет |
| Инженерные системы | 1–3 года | 7–10 лет |
| Банковская гарантия | 2 года | 35 лет (поэтапно) |
Как это повлияет на застройщиков и цены на жильё?
Затраты застройщиков вырастут, поскольку:
- банковские гарантии придётся оформлять на более крупные суммы и на длительный срок (страховые тарифы выше);
- потребуется внедрение более дорогих, но надёжных технологий (монолитные каркасы, вентилируемые фасады, современные инженерные системы);
- растут затраты на обязательное страхование гражданской ответственности․
Прогноз аналитиков КНБ РК: себестоимость 1 м² в новостройке может вырасти на 5–8 %, но рост будет плавным, так как изменения вступят в силу только для проектов, утверждённых после г․
Что делать дольщику уже сегодня?
- Проверяйте договор долевого участия (ДДУ): убедитесь, что в нём указан гарантийный срок на дом и инженерные системы․
- Требуйте технического паспорта на дом, там зафиксированы сроки службы и ответственные лица․
- Фиксируйте дефекты в акте приёма-передачи квартиры и в течение гарантийного срока обращайтесь в управляющую компанию и застройщика письменно․
Краткий итог
Если новый Строительный кодекс будет принят в предложенной редакции, Казахстан войдёт в число лидеров по защите прав дольщиков в СНГ․ Гарантия 35 лет на новостройки сравнима со стандартами ЕС и США, где подобные сроки действуют уже десятилетиями․ Главное — успеть подготовить рынок: девелоперы должны иметь время пересмотреть проекты, а граждане — понять свои обновлённые права․
Дополнительно: текст поправки уже опубликован на сайте Мажилиса в разделе «Проекты законов» — общественное обсуждение продлится до 15 мая 2026 г․