Владельцы квартир в новостройке нередко сталкиваются с тем, что через пару лет эксплуатации начинают проявляться дефекты не только внутри собственной квартиры, но и в «общедомовых» местах — подвале, на крыше, в инженерных сетях или фасаде. Кто и в течение какого времени обязан бесплатно устранять такие недостатки? Ответ на этот вопрос даёт законодательство о гарантийных обязательствах застройщика.
Что считается «общим имуществом» в МКД
Согласно ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу относятся:
- межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры;
- техподвалы, чердаки, кровля, несущие конструкции;
- инженерные сети и оборудование (отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение, вентиляция);
- земельный участок, на котором расположен дом, с элементами благоустройства.
Право собственности на это имущество возникает у всех собственников помещений «автоматически» с момента регистрации права на квартиру, и они владеют им на правах общей долевой собственности.
Сколько длится гарантия на общее имущество
| Объект гарантии | Минимальный срок (закон/договор) |
|---|---|
| Строительные конструкции: фундамент, стены, перекрытия, кровля, фасад | 5 лет с даты подписания акта ввода дома в эксплуатацию. |
| Инженерное и технологическое оборудование (лифты, насосы, тепловые пункты, системы водоснабжения и канализации) | 3 года с той же даты. |
Важно: если в договоре долевого участия (ДДУ) указан более длительный срок, он имеет приоритет.
Кто несёт ответственность за устранение недостатков
Независимо от того, где обнаружен дефект — в квартире или в общем имуществе — первичная ответственность лежит на застройщике. Это подтверждено:
- Письмом Минстроя РФ № 5179-СЧ/04 от ;
- Постановлением Пленума ВС РФ № 17 от (п. 11).
Управляющая организация (УК) или ТСЖ обязаны:
- вовремя обнаружить дефект;
- в установленный законом срок (обычно 30 дней) направить застройщику письменное уведомление;
- по согласованию с жителями организовать временные меры по недопущению ущерба.
Наличие гарантийных обязательств застройщика не освобождает УК от обязанностей по содержанию общего имущества, однако все расходы на устранение гарантийных дефектов подлежат компенсации со стороны застройщика.
Пошаговый алгоритм действий собственника
Шаг 1. Зафиксировать дефект
Сделайте фото/видео, зафиксируйте дату обнаружения.
Шаг 2. Направить заявление в УК
В письменном виде потребуйте провести осмотр и составить акт. Образец заявления:
Прошу провести осмотр общего имущества (указать точное место) и составить акт обнаруженного дефекта (описать) в целях дальнейшего направления претензии застройщику. Подпись: ___________________
Шаг 3. Получить акт осмотра
Акт подписывают представитель УК и собственник (житель). Две недели направляется в адрес застройщика.
Шаг 4. Контроль исполнения
Если застройщик отказывается или затягивает ремонт, УК или собственники могут:
- обратиться в Роспотребнадзор или прокуратуру;
- подать иск в суд (возможно требование как о понуждении устранить дефекты, так и о взыскании расходов, если ремонт уже выполнен за счёт жителей).
Распространённые ошибки жителей
- Ждут, «когда само рассосётся» — пропускают гарантийный срок.
- Ремонтируют за свой счёт — потеряют право на компенсацию, если не согласуют с УК и застройщиком.
- Обращаются напрямую к застройщику без УК, закон не запрещает, но практика показывает, что суды охотнее принимают доказательства, оформленные управляющей организацией.
Краткий чек-лист
- Уточните дату акта ввода дома в эксплуатацию — отсюда отсчитываються 3 или 5 лет.
- Храните все документы (ДДУ, акт приёма-передачи квартиры).
- Не игнорируйте общие собрания собственников, именно через них УК получает мандат действовать в интересах всего дома.