19 апреля 2026 года в российском законодательстве продолжают действовать налоговые льготы по НДФЛ при продаже жилья, а депутаты готовят новые инициативы, направленные на защиту пожилых собственников. В статье разберёмся, какие гарантии продавцу сегодня предоставляет государство, как получить нулевую ставку НДФЛ и как действует механизм «заморозки» средств на счёте эскроу.
Нулевая ставка НДФЛ: кто освобождён от налога при продаже квартиры
Начиная с 2022 года и действующих на 2026 год правил, продавец жилья освобождается от НДФЛ в двух основных случаях:
- Минимальный срок владения 3 года, если квартира:
- получена по договору дарения или вступлению в наследство от члена семьи или близкого родственника;
- приватизирована;
- передана по договору ренты или безвозмездного пользования;
- является единственным жильём продавца на момент продажи.
- Минимальный срок владения 5 лет — для всех остальных случаев (например, квартира куплена на рынке).
Кроме того, действует вычет в размере 1 млн рублей. Это означает, что даже если срок владения ещё не истёк, налог платится только с суммы сверх 1 млн.
Как оформить нулевую ставку НДФЛ?
- Соберите документы, подтверждающие право собственности (ЕГРН, ДКП/уступка права и т.д.).
- Заполните 3-НДФЛ и приложите расчёт вычета или обоснование освобождения.
- Отправьте декларацию в налоговую до 30 апреля следующего года.
- Получите уведомление, что налог равен нулю (если все условия соблюдены).
«Заморозка» средств: новая инициатива ЛДПР для защиты пожилых продавцов
Владимир Жириновский (ЛДПР) внес в Госдуму законопроект, предусматривающий:
- обязательное размещение денег покупателя на эскроу-счёте;
- мораторий на списание средств в течение 6 месяцев после перехода права собственности;
- освобождение пожилого продавца (65+) от ответственности за скрытые дефекты, если они не были умышленно скрыты.
Цель инициативы — снизить риск мошенничества, когда новый собственник сразу после сделки предъявляет претензии и блокирует квартиру через суд.
Другие гарантии продавца
Ответственность покупателя за просрочку платежа
Если в договоре указан задаток, неустойка или неустойка-неустойка, продавец может:
- удержать задаток при отказе покупателя;
- взыскать неустойку за просрочку платежа;
- расторгнуть договор без возврата задатка, если просрочка превышает срок, прописанный в договоре.
Страховка рисков через эскроу
Депозитарная ячейка или эскроу-счёт уже стали стандартом на рынке новостроек и активно применяются на вторичном рынке:
- деньги поступают продавцу только после регистрации перехода права;
- банк-эскроу выступает гарантом возврата средств покупателю при срыве сделки по вине продавца.
Опция «обратного выкупа»
В договоре можно прописать право продавца выкупить квартиру обратно в течение 3–6 месяцев по той же цене. Это особенно удобно, если продавец рискует остаться без жилья (например, при одновременной покупке новой квартиры).
Чек-лист для продавца перед подписанием ДКП
- Проверьте срок владения и право на нулевой НДФЛ.
- Подготовьте документы (ЕГРН, справки об отсутствии долгов, выписки из ЕГРН).
- Выберите безопасную схему расчётов: эскроу или банковская ячейка.
- Включите в договор задаток и неустойку за просрочку платежа.
- Пропишите акт приёма-передачи с фиксацией состояния квартиры (фото/видео).
- Для пожилых продавцов: обсудите «заморозку» средств с риелтором или юристом.
Что изменится в 2027 году
Минфин уже анонсировал:
- снижение срока владения до 2 лет для единственного жилья;
- увеличение вычета до 2 млн рублей для квартир старше 10 лет;
- обязательное применение эскроу-счетов для всех сделок стоимостью > 3 млн руб.
В 2026 году продавец недвижимости в России получает сразу несколько защитных механизмов: от налоговых льгот до «заморозки» средств на счёте эскроу. Главное — продумать схему расчётов, проверить право на нулевой НДФЛ и грамотно оформить договор. Всегда консультируйтесь с квалифицированным риелтором или юристом: профессиональная поддержка — лучшая гарантия безопасной сделки.