Краткая предыстория: почему появился новый закон

С 1 января 2017 года Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» утратил силу. На смену ему пришёл Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который с тех пор регулирует:

• государственный учёт объектов недвижимости;
• регистрацию прав на них;
• основы функционирования Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Ключевые изменения по сравнению с законом № 122-ФЗ

Единое юридическое пространство

Вместо разрозненных реестров (ЕГРП + ГКН) создан Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В нём объединены сведения:

• о правах собственников, арендаторов, ипотекодержателей;
• о технических характеристиках объекта (кадастровый план, координаты, площадь);
• о сделках, зарегистрированных с объектом.

«Одно окно» для заявителей

С 1 января 2017 г. граждане и юридические лица подают документы один раз в Росреестр или МФЦ. Служба сама направляет данные в органы кадастрового учёта, минимизируя сроки: стандартная регистрация занимает 7–9 рабочих дней (в электронном виде — от 1 до 3 дней).

Отмена «двойной» регистрации

Раньше требовалось:

1. зарегистрировать право собственности в ЕГРП;
2. внести объект в ГКН (кадастровый учёт).

Теперь достаточно одного заявления, если объект ещё не поставлен на кадастровый учёт: право регистрируется одновременно с постановкой на кадастровый учёт.

Обязательный электронный формат для госорганов

С 1 июля 2016 года госорганы и кадастровые инженеры обязаны подавать документы в электронном виде через систему электронного документооборота Росреестра. Для физлиц электронная подача не обязательна, но существенно ускоряет процесс.

Центральные правила и процедуры Закона № 218-ФЗ

Регистрация возникновения права

Основания:

• договор купли-продажи, дарения, мены;
• завещание;
• приватизация;
• создание нового объекта (строительство, перепланировка, раздел участка).

Пошаговая схема:

1. Сбор документов: правоустанавливающий документ, кадастровый паспорт/выписка ЕГРН, квитанция об оплате государственной пошлины (для физлиц, 2 000 руб.).
2. Подача заявления: в МФЦ, Росреестр, онлайн через сайт rosreestr.gov.ru или Госуслуги.
3. Проверка и регистрация: сотрудники Росреестра проверяют отсутствие обременений и вносят запись в ЕГРН.
4. Получение выписки ЕГРН: электронную можно скачать сразу, бумажную выдаётся при личном обращении.

Переход/прекращение прав

Когда объект продаёться, переходит по наследству или изымается, в ЕГРН вносится запись о новом правообладателе или о прекращении права. Важно:

• сделка вступает в законную силу только после внесения записи в ЕГРН;
• покупатель может доверить подачу документов нотариусу, если сделка заверяется нотариально (например, при продаже доли).

Ограничения (обременения)

В реестр вносятся данные о:

• ипотеке;
• залоге;
• аренде;
• сервитуте (праве прохода, прокладки коммуникаций);
• судебных запретах/арестах.

Банки и нотариусы в режиме реального времени видят обременения через сервисы Росреестра.

Самые свежие изменения 2025–2026 годов

Федеральный закон от 26 мая 2021 г; № 148-ФЗ (вступил в силу 1 февраля 2022 г.)

Добавлены правила:

• о внесении в ЕГРН сведений о кадастровом инженере;
• об уточнённом порядке исправления технических ошибок;
• о сроках подачи заявлений при массовом техническом освидетельствовании объектов капитального строительства.

Изменения от 30 января 2026 года (вступают в силу с 1 июля 2026 г.)

Поправки коснулись:

1. цифрового обмена данными между Росреестром и органами местного самоуправления;
2. сокращения сроков юридической экспертизы документов при электронной подаче до 3 рабочих дней;
3. расширения перечня документов, подлежащих обязательному электронному предоставлению.

Что делать, если право возникло до 1997 года

Если объект недвижимости был получён до 21 июля 1997 г. и право не зарегистрировано в ЕГРН, необходимо:

1. Подготовить правоустанавливающий документ (договор, акт органа местного самоуправления, решение суда).
2. Если отсутствует кадастровый паспорт — заказать межевой план у кадастрового инженера.
3. Подать заявление в МФЦ или Росреестр.

Важно: с 1 января 2020 г. действует правило 3-летнего срока давности для упрощённой регистрации старых прав (если нет спора), но при наличии угрозы потери права лучше не затягивать.

Где получить консультацию онлайн

• Официальный сайт Росреестра, https://rosreestr.gov.ru
• Госуслуги, раздел «Недвижимость» → «Регистрация прав».
• Бесплатная юридическая помощь, региональные центры Минюста РФ.

Федеральный закон № 218-ФЗ превратил регистрацию недвижимости в прозрачную, быструю и цифровую процедуру. За 9 лет действия (2017–2026) было зарегистрировано более 250 млн прав, а доля электронных заявлений превысила 80 %. Следите за очередными обновлениями на портале Росреестра — изменения вступают в силу 1 июля 2026 года.