04 апреля 2026 г. ― ипотечные сделки стали ещё более прозрачными, но вопрос «кто всё-таки пишет договор купли-продажи» волнует и продавцов, и покупателей. Ниже разберёмся по пунктам, с кем, когда и зачем составляется ДКП при ипотеке.
Общая схема ипотечной сделки
Сделка проходит в три «движения»:
- Предварительный договор между продавцом и покупателем (обычно через риелтора или юриста).
- Одобрение ипотеки — банк выдаёт одобрение и запрашивает оценку.
- Основной договор купли-продажи (ДКП) — подписывается в день расчётов, сразу же идёт на госрегистрацию.
Кто физически пишет договор?
Вторичное жильё
- Риелтор/агентство — чаще всего готовит типовой договор по шаблону Росреестра и банка.
- Банк — предоставляет свои требования (оборот банка, условия залога, форму платёжных поручений).
- Независимый юрист — проверяет договор на соответствие ст. 454, 488, 555 ГК РФ и согласовывает с банком.
Новостройки (долевое строительство)
- Застройщик предоставляет проект договора (ДДУ или ДКП), но банк требует дополнительные приложения об ипотеке.
- Банк (Сбер, ВТБ, ДомКлик) выкладывает образцы на своих сайтах — покупателю остаётся подставить свои реквизиты.
Кто несёт ответственность за содержание договора?
| Участник | Что проверяет / отвечает |
|---|---|
| Риелтор | Техническое состояние квартиры, ЕГРН, отсутствие обременений |
| Банк | Оценка, полнота залога, страхование, условия досрочного погашения |
| Нотариус | В некоторых регионах (Москва, Санкт-Петербург) — удостоверяет сделку, если требует банк |
| Росреестр | Финальная проверка: подлинность документов и регистрация ипотечной записи |
Ключевые пункты договора купли-продажи с ипотекой
- Предмет договора: точный адрес, площадь, кадастровый номер.
- Цена: в рублях, с указанием «в т.ч. за счёт кредитных средств».
- Источники средств: собственные + сумма ипотеки + размер первоначального взноса (15–25 %).
- Дата передачи ключей (обычно после подписи акта приёма-передачи).
- Условия возврата задатка: если банк откажет в выдаче ипотеки — задаток возвращается покупателю (п. 3 предварительного договора).
- Ипотечное обременение: указывается, что квартира переходит в залог банка до полного погашения кредита.
Пошаговый чек-лист для продавца и покупателя
Для продавца
- Запросить выписку ЕГРН (свободна ли квартира).
- Подготовить нотариальное согласие супруги/супруга, если объект куплен в браке.
- Уточнить у банка остаток долга и условия досрочного погашения.
- Подписать предварительный договор и получить задаток.
- В день сделки подписать основной ДКП и получить деньги от банка на свой счёт.
Для покупателя
- Выбрать банк, подать заявление на ипотеку.
- Заказать оценку квартиры в аккредитованной компании (оплачивает покупатель).
- Застраховать жизнь и недвижимость по требованию банка.
- Подписать кредитный договор и ДКП в один день.
- Передать документы в МФЦ/Росреестр на регистрацию.
Распространённые ошибки
- Отсутствие пункта о возврате задатка при отказе банка, покупатель рискует потерять деньги.
- Неверная цена в договоре — банк может снизить сумму кредита.
- Забыли оформить согласие супруги — сделка приостановится в Росреестре.
- Нет подтверждения погашения ипотеки продавца, банк не даст разрешение на сделку.
Часто задаваемые вопросы
В: Можно ли подписать договор купли-продажи без личного присутствия собственника?
Нет, подписывать должен сам собственник лично или по нотариальной доверенности.
В: Обязателен ли нотариус при ипотеке?
Не всегда. В 2026 г. нотариальное удостоверение требуют Сбер, ВТБ и Альфа-Банк только при сделках с долями или если объект >10 млн ₽.
В: Кто оплачивает госпошлину за регистрацию?
Покупатель (2 000 ₽ для физлиц).
Договор купли-продажи при ипотеке составляют все участники сделки совместно, но «первую скрипку» ведёт банк, который диктует форму, и риелтор/юрист, который адаптирует документ под конкретную квартиру. Главное — не экономить на проверке и чётко прописать условия возврата задатка и порядок расчётов. Тогда и продавец, и покупатель защищены на 100 %.