Дата принятия: 13 июля 2015 г․
Последняя редакция: от 30 января 2026 г․ (вступила в силу 1 июля 2026 г․)

Общие сведения о законе

Закон № 218‑ФЗ регулирует порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)․ Он пришёл на смену ранее действовавшим нормативным актам, в частности Закону № 122‑ФЗ от 21 июля 1997 г․ и Закону № 221‑ФЗ от 24 июля 2007 г․

Основные задачи закона:

• обеспечение публичности и законности прав собственности;
• защита интересов физических и юридических лиц от мошенничества;
• создание единой информационной базы (ЕГРН) для всех участников рынка недвижимости;
• упрощение процедуры регистрации за счёт электронных сервисов․

Предмет регулирования

Согласно статье 1 закона, к государственной регистрации подлежат:

1. права собственности и иные вещные права на недвижимое имущество;
2. сделки с недвижимым имуществом (купля‑продажа, аренда, дарение, обмен, ипотека и др․);
3. право на регистрацию объектов в качестве недвижимости (например, ввод в эксплуатацию новых зданий)․

Регистрация проводится только при условии наличия государственной регистрации права в ЕГРН, если иное не предусмотрено отдельным федеральным законом (см․ выдержку из текста закона: «проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом»)․

Ключевые положения закона

Права, подлежащие регистрации

К вещным правам, подлежащим регистрации, относятся:

• право собственности;
• право постоянного (бессрочного) пользования;
• право сервитута (пользования чужим имуществом);
• право аренды (на срок более 1 года);
• право залога (ипотека) и др․

Объекты регистрации

К объектам относятся:

• квартиры, дома, земельные участки, нежилые помещения;
• коммерческие объекты (офисы, склады, торговые центры);
• объекты, находящиеся в государственной собственности (музеи, школы и т․п․)․

Сроки и порядок регистрации

Регистрация должна быть завершена в течение 30 дней со дня подачи заявления (по нормативным актам, уточнённым в ФЗ‑218‑ФЗ и последующих поправках)․ При использовании электронных сервисов срок может быть сокращён до 10 дней․

Электронная регистрация

С 1 июля 2026 г․ закон предусматривает обязательную возможность подачи заявлений в электронном виде через портал Госуслуги/Росреестр․ Электронная подпись (ЭП) признаётся равнозначной собственноручной подписи․

Ответственность за нарушение

За нарушение порядка регистрации предусмотрена административная ответственность в виде штрафов для физических лиц (от 5 000 руб․) и юридических лиц (от 50 000 руб․)․ При совершении мошеннических действий может наступать уголовная ответственность по ст․ 159 УК РФ․

Процедура государственной регистрации

Подготовка документов

Для большинства сделок требуется следующий пакет:

1. Заявление (форма Р11001);
2. Документ, подтверждающий право собственности (свидетельство о праве, договор купли‑продажи, выписка из ЕГРН и др․);
3. Нотариально заверенный договор (если он требуется законом);
4. Кадастровый план (для земельных участков);
5. Квитанция об уплате государственной пошлины․

Подача заявления

Заявление можно подать:

• Лично в МФЦ или в отделении Росреестра;
• Через уполномоченного представителя (нотариуса, юриста);
• Электронно через портал Госуслуг․

Рассмотрение и внесение записи

После получения всех документов орган регистрации проверяет их соответствие требованиям закона, в т․ч․ наличие предыдущих записей в ЕГРН․ При отсутствии нарушений запись вносится в реестр, и заявителю выдается выписка из ЕГРН․

Последние изменения и актуальные поправки

С момента принятия в 2015 г․ закон неоднократно изменялся․ Ключевые поправки:

• 30 апреля 2021 г․ (№ 120‑ФЗ) – введение обязательного электронного документооборота;
• 14 февраля 2024 г․ – уточнение порядка уплаты государственной пошлины и введение минимального порога в 2 года для обязательной регистрации прав собственности;
• 30 января 2026 г․ – вступление в силу новых требований к подтверждению права на объект в случае сделок с участием несовершеннолетних (необходима нотариальная заверка);
• 28 февраля 2025 г․ – расширение перечня объектов, подлежащих обязательной регистрации (в т․ч․ микроэлементы инфраструктуры)․

Практические советы для участников рынка недвижимости

1. Проверяйте выписку из ЕГРН перед заключением сделки – убедитесь, что продавец действительно является владельцем․
2. При сделках с незаконными объектами (например, без согласования перепланировки) регистрация может быть отклонена․
3. Для ускорения процесса используйте электронную подачу и электронную подпись – это экономит время и уменьшает риск потери бумаг․
4. Не забывайте о государственной пошлине – её размер зависит от стоимости объекта и типа сделки․
5. Если в сделке участвуют несовершеннолетние или лица, ограниченные в дееспособности, обязательна нотариальная заверка договора и согласие органов опеки․
6. В случае споров о праве собственности рекомендуется обратиться к нотариусу для предварительной проверки правового статуса объекта․

Федеральный закон № 218‑ФЗ от 13 июля 2015 г․ является фундаментальным нормативным актом, который обеспечивает законность и прозрачность рынка недвижимости в России․ Его последняя редакция, вступившая в силу 1 июля 2026 г․, акцентирует внимание на цифровизации процессов, упрощении регистрации и усилении защиты прав собственников․

Для всех участников рынка (граждан, юридических лиц, государственных органов) важно своевременно следить за изменениями законодательства, правильно оформлять документы и пользоваться электронными сервисами, что позволяет минимизировать риски и ускорить процесс регистрации․

Дата генерации статьи: 19 апреля 2026 г․ 02:56:10