Дата принятия: 19 апреля 2026 г. 09:15 (UTC+3).
Номер закона: Федеральный закон № 124‑ФЗ.
Цель закона: актуализировать нормативную базу в сфере градостроительного планирования‚ инженерных изысканий и архитектурно‑строительного проектирования‚ а также повысить эффективность использования земельных ресурсов.

Предпосылки и общий контекст

Градостроительный кодекс (ГК РФ) был принят в 2004 году и с тех пор неоднократно дополнялся. К 2026 году стали очевидны несколько проблем‚ требующие законодательного регулирования:

• быстрый рост городов и изменение их структуры (многофункциональные зоны‚ «умные» кварталы);
• недостаточная ясность в отношении порядка проведения инженерных изысканий и их взаимосвязи с проектной документацией;
• неоднородность требований к резервированию земель под инфраструктуру (транспорт‚ коммуникации‚ зелёные зоны);
• необходимость усиления контроля над качеством проектных решений и их соответствием требованиям экологической и пожарной безопасности.

Эти пробелы стали причиной разработки ФЗ‑124‚ который вносит целый ряд изменений в отдельные главы ГК РФ.

Ключевые изменения‚ внесённые ФЗ‑124

Расширение перечня работ по инженерным изысканиям

В § 5 главы 3 «Инженерные изыскания» добавлен новый подпункт‚ вводящий следующие виды работ:

1. гео‑инженерные изыскания для оценки сейсмической устойчивости зданий;
2. экологические обследования с учётом требований национального проекта «Экология»;
3. моделирование потоков транспортных средств в рамках интегрированных транспортных систем;
4. оценка воздействия новых цифровых инфраструктур (5G‑антенны‚ IoT‑узлы) на окружающую среду.

Эти изменения позволяют более точно оценивать риски и планировать объём необходимых инвестиций.

Уточнение порядка подготовки проектной документации

В § 8 главы 4 теперь чётко прописаны этапы согласования:

• Этап 1 – Предпроектный анализ: сбор данных‚ подготовка технико‑экономического обоснования (ТЭО);
• Этап 2 – Проектирование: разработка рабочих чертежей и проектных решений с обязательным привлечением квалифицированных специалистов (архитекторов‚ инженеров‚ экологов);
• Этап 3 – Согласование и экспертиза: обязательный проход всех государственных экспертиз‚ включая пожарную и энергетическую экспертизы.

Новые требования к публичным обсуждениям (публикация результатов в официальных интернет‑ресурсах за 30 дней до принятия решения) повышают прозрачность процесса.

Пересмотр критериев оценки стоимости земельных участков

ФЗ‑124 вводит понятие «Справедливая рыночная стоимость» (СРС)‚ определяемой на основе:

1. сравнительного анализа сделок за последние 12 мес.;
2. учёта инфраструктурных факторов (близость к транспортным узлам‚ наличие соцобъектов);
3. корректировок на риск экологических ограничений.

Это должно снизить риск завышения стоимости при приватизации и ускорить процесс продажи муниципальных земель.

Усиление контроля за строительством и реконструкцией

В главе 5 добавлен пункт о регулярных инспекционных проверках:

• проверка качества выполнения геотехнических работ каждые 6 месяцев;
• обязательное предоставление отчётов о выполнении рекомендаций экспертизы в течение 30 дней после их выдачи;
• возможность применения штрафных санкций за несоблюдение сроков.

Новые положения о «зеленых» зонах и устойчивом развитии

В § 12 главы 6 установлен минимум 15 % территории новых застроек‚ которые должны быть отведены под:

1. парки и скверы;
2. зелёные крыши;
3. системы сбора дождевой воды.

Эти нормы согласуются с национальными целями по снижению углеродного следа.

Практические последствия для участников рынка

Для застройщиков

Застройщикам придётся:

• включать в смету расходы на новые виды инженерных изысканий;
• планировать более длительные сроки согласования (в среднем +4‑6 недель);
• обеспечивать наличие экологической экспертизы уже на этапе ТЭО.

Для муниципальных органов

Местные администрации получат новые инструменты для:

• контроля за соблюдением требований к зеленым зонам;
• проведения публичных слушаний в электронном виде;
• быстрого расчёта СРС земельных участков с помощью онлайн‑калькуляторов‚ интегрированных в Портал госуслуг.

Для инженеров‑изыскателей и архитектурных бюро

Новые виды изысканий требуют:

1. повышения квалификации персонала (сертификация по сейсмике‚ экологическим оценкам);
2. закупки современного оборудования (лазерные сканеры‚ дроны‑мэпперы);
3. внедрения BIM‑технологий для согласования проектных решений в единой цифровой среде.

Для инвесторов и банков

Банки получат более надёжные ориентиры при оценке рисков инвестиций в недвижимость благодаря использованию СРС и обязательных экспертиз.

Порядок вступления в силу и переходные сроки

ФЗ‑124 вступает в силу через 90 дней после официального опубликования (13 июля 2026 г.). Переходные положения предусматривают:

• для проектов‚ находившихся в стадии согласования на 1 января 2026 г.‚ возможность завершить процесс по старым правилам в течение 12 мес.;
• обязательное переоформление всех открытых договоров на инженерные изыскания в соответствии с новыми требованиями к 1 января 2027 г.

Ожидаемый эффект от принятия ФЗ‑124

ФЗ‑124 представляет собой комплексный пакет изменений‚ направленных на модернизацию градостроительного регулирования в России. Он учитывает современные тенденции в области устойчивого развития‚ цифровых технологий и повышенной ответственности за экологию. Для всех участников рынка (застройщиков‚ инвесторов‚ муниципалитетов‚ проектных организаций) закон открывает новые возможности‚ но одновременно требует адаптации к более строгим требованиям.

Внедрение ФЗ‑124‚ при условии эффективного контроля и своевременного информирования участников‚ может стать важным шагом к более прозрачному‚ безопасному и экологически ответственному градостроительному процессу в России.

Автор статьи: эксперт в области градостроительного права‚ 2026 г.