Федеральный стандарт бухгалтерского учёта 6/2020 (далее – ФСБУ 6/2020) вступил в силу 1 января 2021 года и заменил прежний ПБУ 6 «Учет основных средств». Одним из ключевых нововведений является детальное регулирование учёта инвестиционной недвижимости как отдельного вида основных средств.

Что такое инвестиционная недвижимость?

Согласно ФСБУ 6/2020, инвестиционная недвижимость – это недвижимое имущество, которое организация приобретает с целью получения дохода от её сдачи в аренду, а также от прироста её стоимости (например, продажа). Такое имущество относится к основным средствам, но имеет особый учётный режим.

Ключевые признаки инвестиционной недвижимости

• Объект предназначен не для собственного использования (не для производства, торговли, оказания услуг и т.п.).
• Ожидаемый доход формируется за счёт аренды или прироста стоимости.
• Объект может находиться в разных формах собственности: полная собственность, аренда‑лизинг (операционная аренда) и т.д.
• Считается основным средством, если его срок полезного использования превышает один год и стоимость превышает установленный порог (по умолчанию – 40 000 руб., но может быть и иной в зависимости от политики организации).

Основные изменения ФСБУ 6/2020 по сравнению с ПБУ 6

1. Разделение основных средств на группы – отдельный раздел «Инвестиционная недвижимость».
2. Возможность переоценки инвест. недвижимости (по модели «справедливая стоимость»), чего ранее не было.
3. Новые правила начисления и возмещения НДС при приобретении и эксплуатации инвест. недвижимости.
4. Уточнённые нормы амортизации (пользователь может выбрать линейный или дегрессивный метод, но срок амортизации ограничен 40 лет).
5. Особенности списания и реализации – необходимость отражения разницы между балансовой стоимостью и справедливой стоимостью в прибыли/убытке.

Учёт приобретения инвестиционной недвижимости

Первоначальная оценка

При вводе в эксплуатацию объект оценивается по источному (историческому) себестоимостному принципу, включающему:

• Стоимость приобретения (купли‑продажи, дарения, наследования).
• Налоги, в т.ч. НДС, если организация имеет право на его вычет.
• Затраты, связанные с подготовкой объекта к использованию (транспорт, монтаж, юридические услуги).

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Согласно ФСБУ 6/2020, НДС, ранее принятый к вычету при приобретении инвестиционной недвижимости, сохраняет свой статус вычета до момента её списания или продажи. При продаже объект обкладывается НДС (если продавец является плательщиком), а вычет в момент покупки корректируется в соответствии с Налоговым кодексом РФ.

Амортизация инвестиционной недвижимости

ФСБУ 6/2020 допускает два метода амортизации:

1. Линейный метод – равномерное распределение стоимости на весь срок полезного использования.
2. Дегрессивный метод – ускоренная амортизация в первые годы эксплуатации (процентный коэффициент определяется в нормативных актах).

Срок полезного использования для инвестиционной недвижимости ограничен 40 летами. При переоценке (см. ниже) база амортизации может быть пересчитана.

Переоценка (справедливая стоимость) инвестиционной недвижимости

Организация может выбрать один из двух подходов к оценке после ввода в эксплуатацию:

• Модель исторической стоимости – сохраняется исходная стоимость, амортизация ведётся по ней.
• Модель справедливой стоимости – объект переоценивается по рыночной стоимости (обычно раз в год). При увеличении стоимости разница учитывается в прочем совокупном доходе (не в текущей прибыли), а при уменьшении – в прибыли/убытке.

Переоценка требует привлечения независимых оценщиков и обязательного отражения в примечаниях к финансовой отчётности.

Списание и реализация инвестиционной недвижимости

Списание по сроку полезного использования

При достижении нулевой балансовой стоимости объект списывается на счёт 99 «Прочие расходы». При этом учитывается остаточная справедливая стоимость, если применяется модель справедливой стоимости.

Реализация (продажа)

Продажа инвестиционной недвижимости отражается в бухгалтерском учёте следующим образом:

1. Списание балансовой стоимости (дебет 99, кредит 01 «Основные средства»).
2. Отражение выручки от продажи (дебет 51/52, кредит 90/91 «Доходы от реализации»).
3. Расчёт разницы между выручкой и балансовой стоимостью (прибыль/убыток) – учитывается в прибыли/убытке текущего периода.
4. Если объект переоценивался, разница между балансовой стоимостью и справедливой стоимостью на момент продажи учитывается в прибыль/убыток от выбытия.

Отчётность и раскрытие информации

В соответствии с ФСБУ 6/2020 в финансовой отчётности необходимо раскрыть:

• Общую стоимость инвестиционной недвижимости на начало и конец отчётного периода.
• Метод оценки (историческая стоимость или справедливая стоимость) и основания для выбора.
• Сумму начисленной амортизации за период.
• Сумму переоценки (при применении модели справедливой стоимости) и её влияние на прочий совокупный доход.
• Информацию о НДС, вычтенном при приобретении и восстановленном при реализации.

Практический пример

Сценарий: Компания «Альфа» приобрела офисный центр за 120 млн руб. + НДС 20 млн руб. (право на вычет). Срок полезного использования – 30 лет, выбран линейный метод амортизации.

Шаг 1. Начальная запись

Дт 01 «Основные средства» 140 000 000
 Кт 60 «Расчеты с поставщиками» 140 000 000
(120 млн – стоимость + 20 млн – НДС, вычет)
 

Шаг 2. Начисление амортизации за первый год

Дт 02 «Амортизация основных средств» 4 000 000
 Кт 01 «Основные средства» 4 000 000
(120 млн / 30 лет = 4 млн в год)
 

Шаг 3. Переоценка через год (справедливая стоимость выросла до 130 млн)

Дт 01 «Основные средства» 6 000 000
 Кт 91 «Прочий совокупный доход» 6 000 000
(130 млн – (120 млн – 4 млн амортизация) = 6 млн)
 

Шаг 4. Продажа через 3 года за 150 млн (без НДС)

Остаточная балансовая стоимость: 120 млн – 12 млн (3 года) = 108 млн.

Дт 99 «Прочие расходы» 108 000 000
 Кт 01 «Основные средства» 108 000 000

Дт 51 «Расчеты с покупателями» 150 000 000
 Кт 90 «Доход от реализации» 150 000 000

Дт 91 «Прочий совокупный доход» 6 000 000
 Кт 99 «Прочие расходы» 6 000 000

(Разница 150 млн – 108 млн = 42 млн – прибыль от продажи)
 

Взаимосвязь с другими ФСБУ

Для полного применения новых правил необходимо учитывать:

• ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учёт аренды» – если объект сдается в аренду по операционной схеме.
• ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения» – при капитальном ремонте или модернизации инвест. недвижимости.
• ФСБУ 2/2017 «Учет денежных средств» – отражение денежных потоков, связанных с покупкой/продажей.

ФСБУ 6/2020 существенно расширил и уточнил правила учёта инвестиционной недвижимости, сделав их более гибкими и приближенными к международным стандартам (IAS 40). Ключевые преимущества нового подхода:

• Возможность выбора модели оценки (историческая стоимость или справедливая стоимость).
• Чёткие правила по НДС, позволяющие корректно учитывать вычеты.
• Гибкость в выборе метода амортизации и срока полезного использования.
• Прозрачность раскрытия информации в финансовой отчётности.

Для организаций, активно работающих с арендой и инвестированием в недвижимость, правильное применение ФСБУ 6/2020 является важным инструментом управления активами и финансовыми результатами.

Рекомендуемые действия:

1. Провести инвентаризацию всех объектов недвижимости и классифицировать их в соответствии с ФСБУ 6/2020.
2. Определить, какую модель оценки (историческая или справедливая) использовать для каждого объекта.
3. Обновить учетные политики компании, включив новые правила амортизации и НДС.
4. Обучить бухгалтерию и финансовый отдел изменениям в нормативных актах.
5. Внедрить процедуры ежегодной переоценки (при необходимости) с привлечением независимых оценщиков.

Внедрение ФСБУ 6/2020 позволит обеспечить более точный и прозрачный учёт инвестиционной недвижимости, что, в свою очередь, повысит доверие инвесторов и кредиторов к финансовой отчётности компании.

Статья подготовлена на основе официальных документов ФСБУ, методических рекомендаций и практического опыта бухгалтеров, актуальна на 19 апреля 2026 года.