Когда ситуация выходит из-под контроля — перекрыли границы, отменили рейсы или вдруг ввели военное положение — в первую очередь арендаторы и арендодатели задают себе вопрос: «А что с деньгами?» Чтобы не остаться ни с чем, нужно чётко понимать, что в российском праве считается форс-мажором и как это отражено в договоре аренды квартиры.
Что такое форс-мажор в российском законодательстве
По ст. 401 ГК РФ форс-мажор (непреодолимая сила) — это чрезвычайные и неотвратимые обстоятельства, которые нельзя было ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами. В перечень традиционно входят:
- стихийные бедствия (землетрясение, наводнение, пожар);
- военные действия, гражданские волнения;
- законодательные запреты или ограничения (закрытие авиасообщения, введение санкций);
- карантинные меры, эпидемии, признанные таковыми Роспотребнадзором или ВОЗ.
Важно: просто «паника на рынке» или «я передумал» не считаются форс-мажором. Требуется официальное подтверждение — заключение Торгово-промышленной палаты (ТПП) или уполномоченного органа.
Как форс-мажор прописывают в договоре аренды
Типовая оговорка
В 90 % договоров встречается такой абзац:
«Сторона освобождается от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это явилось следствием форс-мажорных обстоятельств, подтверждённых компетентным органом. Сторона обязана известить другую сторону о наступлении таких обстоятельств в течение 3 (трёх) календарных дней».
Что стоит добавить самостоятельно
- конкретный перечень событий (например, «закрытие границ РФ/страны пребывания Арендатора»);
- обязанность арендатора предоставить документы ТПП или МИД РФ;
- порядок возврата депозита/аванса при форс-мажоре;
- возможность расторжения договора в одностороннем порядке без штрафа.
Депозит: можно ли вернуть деньги?
В зависимости от того, какую сумму и в какой форме вы передали, возможны три сценария:
| Что передали | Форс-мажор подтверждён | Результат |
|---|---|---|
| Депозит 10 % (задаток) | Да, ТПП выдала сертификат | Деньги возвращаются полностью, за исключением фактически понесённых расходов арендодателя; |
| Аванс за первый месяц | Нет подтверждения | Арендодатель вправе удержать сумму как компенсацию за срыв сделки. |
| Бронировочный сбор | Да, но договор не подписан | Возврат определяется соглашением сторон; часто, полностью. |
Пошаговый алгоритм действий при форс-мажоре
- Фиксируем факт: собираем официальные новости, распоряжения органов власти, скрины авиакомпаний.
- Уведомляем контрагента: письмо на e-mail + SMS-копия (сохраняем переписку).
- Получаем подтверждение:
- для физлиц — заявление в ТПП РФ (online или лично);
- для юрлиц — обращение в ТПП региона, где зарегистрирована фирма.
- Предлагаем компромисс: перенос даты въезда, заморозка оплаты, расторжение.
- Оформляем соглашение: подписываем дополнительное соглашение о расторжении с указанием возврата сумм.
Частые ошибки и как их избежать
Ошибка 1. «Устная договорённость»
Всё, что не зафиксировано письменно, при споре не докажешь. Даже если арендодатель пообещал вернуть депозит «на словах» — требуйте договор или хотя бы переписку в мессенджере.
Ошибка 2. Отсутствие пункта о форс-мажоре
Если в договоре ничего не сказано — применяется ст. 401 ГК РФ. Это значит, что арендатор всё равно может рассчитывать на возврат, но процесс затянется на месяцы судебных разбирательств.
Ошибка 3. Неправильный статус денег
Не путайте задаток (возврат возможен только при форс-мажоре) и аванс (возврат при любом расторжении). Уточняйте формулировки: «внесён в счёт будущих платежей» = аванс.
Мини-чек-лист: что проверить перед подписанием договора
- ☐ Есть ли слово «задаток» или «депозит»? Уточните в договоре.
- ☐ Есть ли пункт «Форс-мажор» и кто уполномочен его подтверждать?
- ☐ Какие документы считаются достаточными (ТПП, МЧС, постановления мэрии)?
- ☐ Какой срок уведомления о форс-мажоре? (Оптимально — 3–5 дней.)
- ☐ Что происходит с деньгами при расторжении по форс-мажору?
FAQ: отвечаем на самые популярные вопросы
Вопрос: «А если границы закрыли после подписания Form F, но до въезда?»
Ответ: это классический форс-мажор. Пишите уведомление, прикладываете скрин «рейс отменён», подаёте в ТПП — и требуйте возврата депозита.
Вопрос: «Хозяин квартиры говорит, что «COVID-19» уже не считается форс-мажором». Это так?
Ответ: правда лишь отчасти. С 2022 года ТПП РФ выдаёт сертификаты только при официально введённом карантине постановлением Роспотребнадзора. Простое «распространение заболевания» недостаточно.
Вопрос: «Можно ли оспорить отказ ТПП?»
Ответ: да, в Арбитражном суде, но придётся доказать, что ограничения были «непреодолимыми». Практика суды выигрывают редко, проще договориться миром.
Форс-мажор — это не приговор, а инструмент защиты. Главное:
- писать чёткий договор;
- вовремя фиксировать события;
- сразу предлагать конструктивные решения.
Тогда даже закрытие границ или военные действия не превратятся в финансовую катастрофу, а максимум — в временную неурядицу, которую можно решить без суда и нервов.