В условиях непредсказуемых экономических и природных событий арендные отношения могут оказаться под угрозой.
Форс‑мажор – это юридический механизм, позволяющий сторонам временно освободиться от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, если наступили обстоятельства, находящиеся вне их контроля.

Правовое регулирование форс‑мажора в России

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) не даёт отдельного определения термину «форс‑мажор», однако в ст. 401‑409 ГК описываются обстоятельства непреодолимой силы (ОНС). По этим положениям:

1. Обстоятельства должны быть непредотвратимыми и неизбежными;
2. Сторона, ссылающаяся на ОНС, обязана доказать их наличие и связь с нарушением обязательства;
3. Если договором предусмотрена форс‑мажорная оговорка, её положения регулируют порядок действий сторон.

Для жилых договоров найма обычно применяется та же нормативно‑правовая база, что и для нежилых помещений, однако практика судов часто учитывает особенности бытового характера отношений.

Какие обстоятельства могут считаться форс‑мажором?

В типовых образцах договоров указываются такие события, как:

• природные катаклизмы (землетрясения, наводнения, ураганы);
• военные действия, террористические акты;
• эпидемии и пандемии (коронавирус, грипп и др.);
• массовые забастовки, блокировки транспортных магистралей;
• решения государственных органов, вводящие ограничения на пользование помещением (например, карантинные меры).

Судебная практика подтверждает, что пандемия COVID‑19 признана форс‑мажором (см. Гарант.ру, 2020‑й год). Однако простое объявление «карантин» не освобождает от оплаты аренды, если договор не содержит конкретных условий, регулирующих такие случаи.

Последствия наступления форс‑мажора для арендодателя и арендатора

Как правильно оформить форс‑мажорную оговорку в договоре найма квартиры?

Ниже приведён образец типового пункта, который можно адаптировать под конкретные условия.

ФОРС‑МАЖОР

Стороны признают форс‑мажором любые обстоятельства, находящиеся за пределами их воли и контроля, включая, но не ограничиваясь:
 а) стихийные бедствия (землетрясения, наводнения, ураганы);
 б) эпидемиологические угрозы, объявленные компетентными органами (карантин, ограничительные меры);
 в) военные действия и террористические акты;
 г) массовые забастовки, блокировки транспортных путей;
 д) действия государственных органов, ограничивающие возможность пользования квартирой.

При наступлении форс‑мажора Сторона, пострадавшая от него, обязана в течение тридцати (30) календарных дней письменно уведомить другую Сторону, предоставив подтверждающие документы (сертификат, постановление, справку и т.п.).

В случае подтверждённого форс‑мажора:
 а) Арендатор освобождается от уплаты арендной платы за период невозможного пользования помещением, но обязан возместить плату за фактически использованные дни;
 б) Арендодатель освобождается от начисления пени, штрафов и неустойки за просрочку платежей в указанный период;
 в) Срок исполнения обязательств по договору продлевается на срок действия форс‑мажора.

Если форс‑мажор продолжает действовать более шести (6) месяцев, Стороны вправе в письменной форме расторгнуть договор без возмещения убытков, за исключением возмещения фактически произведённых оплат за пользование помещением.

Пошаговый порядок действий при наступлении форс‑мажора

1. Сбор доказательств. Получите официальные документы (приказ о карантине, справку о стихийном бедствии, сертификат ТПП).
2. Уведомление контрагента. В течение 30 дней отправьте письменно (почтой с уведомлением о вручении или электронной почтой с подтверждением получения) сообщение о наступлении форс‑мажора.
3. Переговоры. Попытайтесь согласовать порядок оплаты (частичную уплату, отсрочку, продление срока аренды).
4. Документальное оформление. При согласии сторон подпишите дополнительное соглашение, фиксирующее новые условия.
5. Обращение в суд. Если стороны не пришли к соглашению, подайте иск о признании форс‑мажора и определении прав и обязанностей.

Специфические вопросы, часто возникающие у арендодателей и арендаторов

6.1 Пандемия как форс‑мажор

Судебная практика (дело «Арендатор против Арендодателя», 2021 г.) показывает, что:

• Карантинные ограничения, препятствующие доступу в квартиру, могут быть признаны форс‑мажором, если в договоре явно указано, что эпидемические ограничения входят в перечень форс‑мажора;
• Если в договоре такой перечень отсутствует, арендатор обязан продолжать оплату, однако может потребовать уменьшения арендной платы пропорционально недоступному времени.

6.2 Реконструкция жилого дома

По мнению экспертов Гарант.ру (2024 г.), ремонт или капитальная реконструкция здания обычно не считается форс‑мажором, так как это обычный предпринимательский риск арендодателя. В таком случае арендатор может потребовать:

• Снижение арендной платы за время, когда помещение невозможно использовать;
• Возможность досрочного расторжения договора с возвратом залога.

6.3 Платежи в иностранной валюте

Если арендная плата указана в валюте, а из‑за форс‑мажора (например, санкций, ограничений на валютный рынок) невозможно произвести перевод, арендатор обязан:

1. Уведомить арендодателя о невозможности выполнения обязательства;
2. Предложить альтернативный способ оплаты (в рублях по официальному курсу ЦБ на день платежа);
3. При отсутствии согласия – обратиться в суд за признанием обстоятельства форс‑мажором.

Практические рекомендации для сторон

• Включайте в договор конкретный перечень форс‑мажорных обстоятельств. Чем точнее формулировка, тем проще будет доказывать факт форс‑мажора.
• Указывайте порядок уведомления и предоставления доказательств. Это избавит от споров о своевременности и полноте информации.
• Определяйте предельные сроки. Например, 6‑месячный лимит для возможности расторжения договора.
• Обсудите порядок расчётов в случае частичной недоступности помещения. Пропорциональное уменьшение арендной платы часто считается справедливым.
• Согласуйте возможность получения сертификата от Торгово‑промышленной палаты (ТПП) или аналогичного органа. Суд признаёт такие документы надёжными доказательствами форс‑мажора.
• Не забывайте о страховании. Страховой полис «Непредвиденные обстоятельства» может покрыть часть убытков обеих сторон.

Форс‑мажор в договоре найма квартиры – это важный инструмент, позволяющий обеим сторонам гибко реагировать на чрезвычайные события.
Ключевые моменты, которые необходимо помнить:

1. Форс‑мажор возможен только при непредотвратимости и неизбежности обстоятельств;
2. Сторона, ссылающаяся на форс‑мажор, обязана доказать его наличие и прямую связь с нарушением обязательства;
3. Тщательно прописанная оговорка в договоре экономит время и деньги, устраняя необходимость в судебных спорах;
4. Пандемия, реконструкция, ограничения государственных органов – каждый случай требует отдельного анализа и, при необходимости, дополнительного соглашения.

Соблюдая рекомендации, арендодатели и арендаторы смогут сохранять деловые отношения даже в самых сложных ситуациях, минимизируя финансовые риски и юридические осложнения.