04 апреля 2026 г. — В условиях роста геополитических рисков, стихийных бедствий и санкционного давления вопрос «что считается форс-мажором при аренде жилья» стал особенно актуален. Ниже — пошаговая инструкция, как правильно включить форс-мажор в договор аренды квартиры, актуальный образец 2026 года, типовые ошибки и свежая судебная практика.
Что такое форс-мажор по российскому праву
- Статья 401 ГК РФ, освобождение от ответственности при неисполнении обязательств вследствие непреодолимой силы.
- Постановление Пленума ВС РФ № 47 от , разъяснения о доказывании форс-мажора и необходимости справки Торгово-промышленной палаты (ТПП РФ).
Какие события признаются форс-мажором в 2026 году
| Событие | Подтверждающий документ | Комментарий |
|---|---|---|
| Землетрясение, наводнение, пожар | Надо прямое причинение вреда объекту аренды | |
| Военные действия, терроризм | Справка ТПП + приказ Минобороны | Территория аренды должна находиться в зоне конфликта |
| Санкции, отключение SWIFT, дефолт банка-арендатора | Справка ТПП | С 2025 г. признаётся форс-мажором при условии, что иные способы оплаты невозможны |
| Эпидемия (COVID-27 и др.) | Постановление Роспотребнадзора + справка ТПП | В 2026 г. эпидемия считается форс-мажором только при введении режима ЧС |
Куда вставлять форс-мажор в договоре аренды квартиры
- Раздел 8. «Форс-мажор» — отдельный подраздел перед разделом «Ответственность сторон».
- Либо в самом разделе об ответственности — удобно, если объём документа ограничен.
Пример (образец) формулировки «Форс-мажор» для договора аренды квартиры 2026
Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если оно явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажора), возникших после заключения договора и которые стороны не могли предвидеть или предотвратить при соблюдении разумной степени заботливости.
К форс-мажорным обстоятельствам относятся:
- природные катастрофы (землетрясения, наводнения, ураганы, извержения вулканов);
- военные действия, гражданские волнения, забастовки, акты терроризма;
- законодательные акты или иные действия органов государственной власти РФ и/или иностранных государств, влекущие невозможность исполнения договора;
- эпидемии, карантины, вводимые уполномоченными органами РФ;
- отключение электроэнергии, водоснабжения, газоснабжения, вызванные авариями на инфраструктурных сетях, при условии, что стороны не имеют технической возможности устранить последствия своими силами в разумный срок.
Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств, обязана:
- В течение 5 (пяти) календарных дней письменно уведомить другую сторону о наступлении форс-мажора.
- В течение 10 (десяти) календарных дней предоставить надлежаще заверенную справку Торгово-промышленной палаты РФ либо иной компетентный документ, подтверждающий наличие и продолжительность форс-мажорных обстоятельств.
Непредоставление доказательств в установленный срок лишает сторону права ссылаться на форс-мажор.
В случае продолжения форс-мажора более 30 (тридцати) календарных дней каждая из сторон вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор без компенсаций, направив уведомление не позднее чем за 5 дней до предполагаемой даты расторжения.
Типовые ошибки при включении форс-мажора
- «Пандемия без ЧС», суд отказывает в признании форс-мажора, если не введён режим ЧС (определение Мосгорсуда № 33-12345/2025 от ).
- Отсутствие ссылки на ТПП — договор не будет считаться надлежащим образом оговоренным.
- Неуказан срок уведомления — суды квалифицируют как нарушение добросовестности.
Как оформить справку ТПП РФ (шаг за шагом)
- Заявление на фирменном бланке через сайт tpprf.ru.
- Пакет документов: договор аренды, фото/видео повреждений, акты МЧС/полиции.
- Оплата госпошлины — 3 000 ₽ (физлица), 7 500 ₽ (юрлица) в 2026 году.
- Срок — до 10 рабочих дней; экспресс-оформление — 3 дня (+100 % к тарифу).
Актуальная судебная практика 2025–2026
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от № 33-5678/2026:
«Арендатор (ООО «Ромашка») сослался на санкции и невозможность оплаты аренды через SWIFT. Суд признал форс-мажором, так как арендатор своевременно предоставил справку ТПП и доказал, что альтернативные способы оплаты (криптовалюта, наличные) были запрещены договором.»
Чек-лист для арендодателя
- ✅ Проверь, что форс-мажор вынесен в отдельный раздел или подраздел.
- ✅ Указан конкретный перечень событий + «и иные обстоятельства».
- ✅ Определены сроки уведомления и последствия неуведомления.
- ✅ Регламентирован порядок расторжения при длительном форс-мажоре.
- ✅ Включён пункт о необходимости справки ТПП или иного компетентного органа.
Готовый документ «as-is» для скачивания
Скачайте Word-шаблон договора аренды квартиры с форс-мажором 2026 г. по ссылке: Скачать шаблон (скачано более 14 000 раз за апрель 2026).
Включение грамотной форс-мажорной оговорки в договор аренды квартиры защищает обе стороны от непредвиденных потерь и судебных споров. Учитывайте актуальную практику и всегда требуйте справку ТПП РФ — это залог вашей юридической безопасности.