Форс‑мажор* (обстоятельства непреодолимой силы) – это событие, которое невозможно предвидеть, предотвратить или преодолеть обычными средствами․ В арендных отношениях такие ситуации могут привести к временной невозможности пользования помещением, задержкам в оплате и даже к расторжению договора․
Пандемия COVID‑19 продемонстрировала, насколько важны чётко прописанные форс‑мажорные положения в договоре аренды квартиры․ Ниже – подробный разбор основных вопросов, которые стоит учитывать арендодателям и арендаторам, а также готовые образцы формулировок․
Законодательная база
- Гражданский кодекс РФ (ГК) — статья 401 о форс‑мажоре․
- Федеральный закон № 98‑ФЗ «О чрезвычайных ситуациях» (введён 1 апреля 2020 г․) – устанавливает императивные нормы, влияющие на арендные отношения в случае эпидемии, стихийных бедствий и т․п․
- Гражданский кодекс РФ (ст․ 421‑424) – порядок расторжения договора при невозможности исполнения․
Законодательство оставляет широкие возможности для сторон самостоятельно определить порядок действий в форс‑мажорных ситуациях, поэтому формулировки договора играют решающую роль․
Почему пандемия стала «тестом» для арендных договоров
Во время COVID‑19 многие арендодатели и арендаторы столкнулись с:
- Вынужденным простоям – невозможностью использовать квартиру по назначению (например, запрет на приём гостей в арендованной квартире‑студии)․
- Отсрочкой или рассрочкой арендной платы – арендатор не мог получать доход от сдачи квартиры в субаренду, а арендодатель оставался без поступлений․
- Необходимостью дистанционного взаимодействия – подписание и изменение документов в электронном виде, проведение переговоров через мессенджеры․
Отсутствие чётких условий привело к судебным спорам, где суды часто ориентировались на принципы справедливости и баланс интересов сторон․
Ключевые положения, которые стоит включить в договор аренды квартиры
Определение форс‑мажора
Рекомендуется дать собственное определение, чтобы исключить разночтения․
Форс‑мажор – обстоятельства непреодолимой силы, включающие, но не ограничиваясь:
- действия государственных и муниципальных органов (ввод режима чрезвычайной ситуации, карантинные ограничения);
- эпидемии и пандемии;
- стихийные бедствия (землетрясения, наводнения, ураганы, пожары);
- террористические акты, военные конфликты, блокада, эмбарго․
Вынужденный простой
Чётко определите, что считается вынужденным простоем, и укажите последствия․
Вынужденный простой объекта аренды – невозможность использования квартиры по целевому назначению, если эта невозможность вызвана актами органов государственной/муниципальной власти, включая ввод режима эпидемиологической опасности․
Дальнейшие пункты:
- Снижение арендной платы – не менее 30 % от обычной ставки, если простой длится более 30 дней․
- Право любой из сторон заявить о расторжении договора, если простой продолжается более 60 дней․ Уведомление – за 10 рабочих дней до даты расторжения․
Отсрочка, рассрочка или частичное освобождение от оплаты
Пример формулировки:
Отсрочка/рассрочка арендной платы: В случае невозможности использования квартиры по целевому назначению в результате форс‑мажорных обстоятельств арендатор имеет право на отсрочку оплаты арендной платы до окончания действия ограничительных мер․ При этом арендодатель обязуется не начислять пени и штрафы за просрочку в указанный период;
Уведомление о наступлении форс‑мажора
Сроки и порядок:
Сторона, столкнувшаяся с форс‑мажорными обстоятельствами, обязана в течение 3 (трёх) рабочих дней письменно (в т․ч․ электронным способом) уведомить другую сторону, приложив подтверждающие документы (приказ МЧС, постановление МЧС, официальное письмо от органов власти и т․п․)․
Порядок расторжения договора
Условие о расторжении при длительном форс‑мажоре:
Если форс‑мажорные обстоятельства продолжаются более 2 (двух) месяцев подряд, любая из сторон вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, уведомив другую сторону за 10 (десять) рабочих дней до планируемой даты расторжения․
Электронный документооборот и претензионный порядок
Образец:
Претензионный порядок: Претензии направляются на электронный адрес, указанный в договоре, либо на почтовый адрес сторон․ Дата получения считаеться датой вручения в почтовом отделении плюс 5 (пять) рабочих дней․ Ответ на претензию предоставляется в течение 14 (четырнадцати) календарных дней․
Практический совет: как адаптировать уже заключённый договор
Если ваш договор уже подписан, но в нём отсутствуют форс‑мажорные положения, их можно добавить через дополнительное соглашение․ В нём указываются:
- номер и дату оригинального договора;
- конкретные пункты, которые изменяются или дополняются;
- дата вступления новых правил в силу (обычно – дата подписания дополнительного соглашения)․
Подписать дополнительное соглашение можно в электронном виде (по закону «Об электронном документообороте»), что особенно удобно в условиях ограничений передвижения․
Типовой образец раздела «Форс‑мажор» в договоре аренды квартиры
Форс‑мажор
Определение․ Форс‑мажор – чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства, включающие действия государственных органов, эпидемии, стихийные бедствия, гражданские волнения, блокаду, эмбарго, а также иные события, подтверждённые официальными документами․
Освобождение от ответственности․ Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, если такое неисполнение вызвано форс‑мажорными обстоятельствами․
Уведомление․ Сторона, столкнувшаяся с форс‑мажором, обязана в течение 3 (трёх) рабочих дней направить письменное (или электронное) уведомление другой стороне, приложив подтверждающие документы․
Вынужденный простой․ В случае, когда арендатор не может использовать квартиру по назначению из‑за форс‑мажора, размер арендной платы снижается на 30 % с момента наступления простоя․ При простое более 30 (тридцати) дней стороны вправе в одностороннем порядке заявить о расторжении договора, уведомив друг друга за 10 (десять) рабочих дней․
Отсрочка/рассрочка оплаты․ Арендатор имеет право на отсрочку оплаты арендной платы до прекращения форс‑мажорных ограничений без начисления пени и штрафов․
Документальное подтверждение․ Достаточным подтверждением наличия форс‑мажора считается документ, выданный органом государственной власти (приказ, постановление, справка МЧС и др․)․
Как избежать конфликтов: рекомендации обеим сторонам
Для арендодателя
- Чётко укажите в договоре целевое назначение квартиры (например, «для проживания семьи»), а не «для любой деятельности»․ Это упростит доказательство вынужденного простоя․
- Включите пункт о возможности пересмотра арендной платы в случае длительного простоя․
- Обеспечьте возможность получения арендных платежей в электронном виде (банковский перевод, онлайн‑платежи)․
Для арендатора
- Сохраняйте доказательства ограничений (копии постановлений, письма от органов)․
- При возникновении форс‑мажора сразу уведомляйте арендодателя и предлагайте варианты (отсрочка, рассрочка, временное снижение платы)․
- Если арендодатель отказывается от разумных условий, изучите возможность расторжения договора в одностороннем порядке․
Пандемия показала, что традиционные «формальные» форс‑мажорные положения в договоре аренды квартиры часто оказываются недостаточными․ Чтобы защитить свои интересы, обе стороны должны:
- Внести в договор чёткое определение форс‑мажора и вынужденного простоя;
- Установить порядок снижения арендной платы, а также условия отсрочки и рассрочки платежей;
- Определить сроки и форму уведомления о наступлении форс‑мажора;
- Закрепить право на расторжение договора при длительном форс‑мажоре;
- Обеспечить возможность дистанционного взаимодействия и претензионного порядка․
Только такой комплексный подход позволит минимизировать финансовые потери и избежать судебных разбирательств в случае возникновения чрезвычайных обстоятельств․
Дата публикации: 19 апреля 2026 г․ | Источник: ГАРАНТ․РУ