При сделке купли‑продажи недвижимости часто возникает необходимость оформить расписку (преддоговорный документ), в которой учитываются неотделимые улучшения – строительные, инженерные и другие работы, которые невозможно отделить от самого объекта и которые входят в его стоимость.
Правильно составленная расписка защищает интересы обеих сторон, упрощает последующее оформление договора купли‑продажи и снижает риск споров.

Что такое неотделимые улучшения?

Неотделимыми (или неотчуждаемыми) считаются любые изменения недвижимости, которые:

• встроены в конструкцию здания (например, перепланировка, установка новых коммуникаций);
• повышают её стоимость и невозможно их вынести без разрушения или значительной потери цены;
• оформлены в государственных реестрах как часть объекта (например, ввод в эксплуатацию новых инженерных сетей).

Зачем нужна расписка?

Расписка выступает как документ предварительного согласования условий сделки и имеет следующие функции:

1. Подтверждает факт наличия денег у покупателя и готовность их передать продавцу;
2. Фиксирует перечень и стоимость неотделимых улучшений, которые включаются в цену недвижимости;
3. Устанавливает порядок и сроки передачи прав собственности;
4. Служит доказательством в случае возникновения спора в суде.

Правовая основа

При составлении расписки следует опираться на нормы:

• Гражданского кодекса РФ (глава 30 – Договор купли‑продажи);
• Федерального закона «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» (в случае, если в улучшениях используется автотранспорт);
• Законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ФЗ № 218‑ФЗ).

Обязательные реквизиты расписки

Согласно практике судов, в расписке должны быть отражены следующие сведения:

Пример формы расписки

РАСПИСКА
г. ____________ "____" ____________ 2026 г.

Я, ____________ (ФИО продавца), паспорт: _______________, выдан _______________, ИНН ____________, 
проживающий(ая) по адресу: ________________________________, 
именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», настоящей распиской подтверждаю, что получил(а) от

__________ (ФИО покупателя), паспорт: _______________, выдан _______________, ИНН ____________, 
проживающего(ей) по адресу: ________________________________, 
именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», денежную сумму в размере ___________ (__________________) рублей,
что свидетельствует о моем согласии продать, а покупателю – о согласии купить следующее имущество:


Объект недвижимости: квартира (дом, земельный участок) по адресу: ____________, кадастровый номер: ____________;
Неотделимые улучшения, включаемые в стоимость:
 

 
Реконструкция санузла, стоимость – 350 000 руб.;
 
Установка системы «Умный дом», стоимость – 120 000 руб.;
 
Замена коммуникаций (водопровод, электрика), стоимость – 250 000 руб.
 
 Общая стоимость улучшений – 720 000 руб.;


Общая цена продажи (недвижимость + улучшения) – ___________ (_________________) рублей.

Условия оплаты:

 
Сумма в размере 300 000 руб. внесена наличными при подписании настоящей расписки;
 
Оставшаяся часть – ___________ руб. – будет перечислена на банковский счёт Продавца № ___________ в течение 10 (десяти) календарных дней с даты подписания договора купли‑продажи.


Сроки передачи прав:

 
Подписание основного договора купли‑продажи – не позднее "____" ____________ 2026 г.;
 
Регистрация права собственности в Росреестре – в течение 30 (тридцати) дней после подписания договора.

Ответственность сторон:

 
В случае просрочки оплаты более 10 дней – покупатель уплачивает пени в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки;
 
В случае одностороннего отказа от сделки без уважительных причин – виновная сторона возвращает другой стороне уплаченную сумму, увеличенную на 10 % от её размера.


Подтверждаю, что все сведения в настоящей расписке являются достоверными и согласованными сторонами.

_____________________/_____________________
(Подпись Продавца) (Подпись Покупателя)

Как правильно заполнить расписку

Следуйте пошаговой инструкции:

1. Подготовьте документы: паспортные данные, выписку из ЕГРН, сметные расчёты улучшений, акты выполненных работ.
2. Определите стоимость улучшений: используйте официальные сметы или договоры с подрядчиками.
3. Установите общую цену с учётом рыночной стоимости недвижимости и стоимости улучшений.
4. Согласуйте порядок оплаты – какие суммы и когда будут переданы.
5. Укажите сроки передачи прав и обязательства по регистрации.
6. Проверьте юридическую корректность формулировок (желательно – с юристом).
7. Подпишите документ в присутствии свидетелей (по желанию) и сделайте копию для каждой стороны.
8. Зарегистрируйте расписку в нотариальной конторе, если стороны считают это необходимым.

Часто встречающиеся ошибки

• Неуказание кадастрового номера – усложняет последующую регистрацию.
• Отсутствие детального перечня улучшений – может привести к спорам о их стоимости;
• Неправильное указание валюты или суммы – приводит к недоразумениям при оплате.
• Отсутствие сроков – отсутствие чёткого графика повышает риск просрочек.
• Отсутствие пунктов об ответственности – усложняет взыскание штрафов в случае нарушения условий.

Правильно оформленная расписка на продажу недвижимости с неотделимыми улучшениями – это фундамент безопасной сделки.
Она фиксирует финансовые обязательства, уточняет состав имущества и защищает обе стороны от потенциальных споров.
При составлении документа рекомендуется привлекать квалифицированного юриста, особенно если стоимость улучшений значительна.

Помните: чем подробнее и точнее будет расписка, тем меньше шансов на недоразумения в дальнейшем.

Дата составления статьи: