На практике часто возникает ситуация, когда физическое лицо без статуса ИП (далее, «физлицо-собственник») сдает нежилое помещение в аренду российской компании (ООО, АО, ПАО, производственному кооперативу и т. д.). Какие налоги нужно заплатить, какие документы оформить, как отчитаться и что изменилось в 2026 году, разбираемся по порядку.

Квалификация сделки: что важно понять сразу

• Нежилое помещение = коммерческое имущество, предназначенное для ведения бизнеса, а не для личных нужд.
• Форма собственности не имеет значения: квартира-«студия» на 1-м этаже, бывший гараж, склад, торговый павильон — все это считается нежилым фондом.
• Статус арендатора — юрлицо, а не другое физлицо: значит, сделка подпадает под нормы ГК РФ о возмездном оказании услуг и НК РФ о доходах от аренды.

Какие налоги платит физлицо в 2026 году

Основной режим, НДФЛ 13 % (или 15 %)

Если физлицо не зарегистрировалось в качестве ИП, то все полученные арендные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению по ставке:

• 13 % — на доходы до 2,4 млн руб. в год (включительно);
• 15 % — на доходы сверх 2,4 млн руб. (по новым нормам 2026 года).

Кто уплачивает НДФЛ:

1. Если арендатор является налоговым агентом (то есть российское юрлицо), то он сам удерживает налог при каждой выплате и перечисляет его в бюджет.
2. Если арендатор не может выступать агентом (например, иностранная компания без представительства в РФ), то физлицо обязано подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и самостоятельно заплатить налог до 15 июля.

Самозанятость или «Патент» — альтернативные режимы

• Налог на профессиональный доход (самозанятый) — нельзя применять к аренде недвижимости. Исключение — только сдача жилых квартир/комнат (подпадает под бытовое субарендование), но нежилые помещения точно не охватываются.
• Патент для ИП — в 2026 году регионы вправе включать в перечень «аренда нежилых помещений». Например, в Москве патент стоит ≈ 6–11 % от потенциального дохода (до 1 млн руб. в год). Но для этого нужно зарегистрироваться ИП, а это уже отдельный статус.

Дополнительные платежи

Страховые взносы физлицо-собственник не платит, если не является ИП и не зарегистрировано в ФСС в добровольном порядке.

Документы и порядок расчетов

Договор аренды

Юрлицо обязано заключить письменный договор с физлицом:

• указать точный адрес помещения, кадастровый номер, цель использования (офис, склад, торговля);
• прописать срок договора (от 11 мес. до нескольких лет), порядок индексации аренды, ответственность сторон;
• включить пункт о том, что арендатор осуществляет расчеты безналично на расчетный счет физлица или через банковскую карту.

Акты приема-передачи и счета-фактуры

Каждый месяц (или квартал) стороны подписывают акт выполненных работ/оказанных услуг, подтверждающий факт передачи помещения и размер арендной платы. На основании акта юрлицо делает расчет налога и удерживает НДФЛ.

Форма 2-НДФЛ и отчетность

• Налоговый агент (арендатор) до 1 марта следующего года сдает в ИФНС 2-НДФЛ на физлицо-собственника.
• Физлицу приходит электронный сертификат в личном кабинете ФНС: по нему можно проверить, что налог уплачен корректно.

Что изменилось в 2026 году

1. Повышенный НДФЛ 15 % на доходы свыше 2,4 млн руб. в год — касается и аренды.
2. Возможность «сплит-оплаты»: юрлицо может выплатить физлицу сумму «на руки» минус НДФЛ в один день, а налог перечислить в течение следующего дня (раньше срок был до конца месяца).
3. Расширен перечень регионов, где ИП может применять патент при сдаче нежилых помещений; теперь таких регионов 72 (включая ДНР/ЛНР, Запорожскую и Херсонскую области).

Типичные ошибки и риски

Пошаговый чек-лист для физлица-собственника

1. Подготовьте документы: ЕГРН-выписка, кадастровый паспорт, техпаспорт БТИ, справка о собственниках.
2. Выберите способ налогообложения:
   • Оставаться физлицом → НДФЛ 13/15 %, удерживает арендатор.
   • Регистрируетесь ИП → возможен патент 6–11 % (если регион разрешает).
3. Заключите договор: обязательно в письменной форме, заверьте у нотариуса при желании.
4. Откройте расчетный счет в любом банке — позволит получать безнал от юрлица.
5. Каждый месяц: проверяйте, что арендатор удержал НДФЛ (сверяйтесь с личным кабинетом ФНС).
6. До 30 апреля (если есть доходы, от которых агент не удержал налог) подайте 3-НДФЛ.

Пример расчета НДФЛ для 2026 года

Ситуация: физлицо сдает офис 100 м² в Москве юрлицу за 140 000 руб./мес. Годовой доход = 1 680 000 руб. (меньше 2,4 млн руб.).

• НДФЛ = 1 680 000 × 13 % = 218 400 руб.
• Деньги на руки физлицо получает: 140 000 – 18 200 = 121 800 руб. ежемесячно.
• Юрлицо перечисляет 18 200 руб. в ФНС в течение следующего дня после выплаты.

Часто задаваемые вопросы

г.