Сегодня . Перед продажей офиса, склада или магазина важно понять, какие налоги должен заплатить именно физическое лицо, а не юрлицо или ИП. В статье разберёмся, нужно ли платить НДС, как рассчитать НДФЛ, какие бывают льготы и сроки владения.

Краткая дорожная карта

1. Определяем, использовалось ли помещение в бизнесе.
2. Смотрим, сколько лет объект находился в собственности.
3. Решаем, применяется ли освобождение от НДФЛ.
4. Проверяем, возникает ли обязанность по НДС.
5. Подготавливаем декларацию 3-НДФЛ (если нужно).

НДФЛ: ставки и льготные сроки

2.1 Основные ставки

• 13 % — для налоговых резидентов РФ (пребывали в стране ≥ 183 дней за 12 месяцев).
• 30 % — для нерезидентов.

2.2 Когда можно не платить НДФЛ

Источник: письма Минфина от № 03-04-05/105172 и п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

2.3 Если льгота не применяется

Налог можно уменьшить на вычеты:

• Фактические документированные расходы на покупку, ремонт и пр. (ст. 220 НК РФ).
• Или 1 000 000 руб. — фиксированный вычет, если документов нет.

НДС: платить или нет?

3.1 Физлицо не зарегистрировано как ИП

• НДС платить не нужно. Физлица, не являющиеся предпринимателями, не признаются плательщиками НДС (п. 1 ст. 143 НК РФ).

3.2 Физлицо бывший ИП, деятельность прекращена

• Если на момент продажи ИП уже закрыт и помещение числится на физлице, обязанность по НДС не возникает.
• Доход облагается НДФЛ в общеустановленном порядке (письмо Минфина от № 03-04-05/68971).

3.3 Физлицо — активный ИП

Смотрим режим:

• УСН «Доходы»/«Доходы минус расходы» — НДС не платится, доход включается в базу УСН (см. ст. 346.11 НК РФ).
• ПСН (патент) — НДС также не платится, но если объект использовался в бизнесе, доход от продажи облагается НДФЛ 13 % и НДС 20 % (письмо КонсультантПлюс 2025).
• ОСНО — ИП платит НДС 20 % и включает выручку в ЕНВД/ОСНО (ст. 249 НК РФ).

Пошаговый алгоритм для обычного физлица

1. Проверьте ЕГРН: убедитесь, что право собственности зарегистрировано именно на ваше ФИО, а не на ИП.
2. Определите дату приобретения: смотрите выписку ЕГРН, договор купли-продажи.
3. Оцените срок владения: если ≥ 5 лет (или ≥ 3 лет при льготном основании), НДФЛ не платится, декларацию не подаём.
4. Если срок < 5 лет:
   • Рассчитайте налог: (Цена продажи — расходы) × 13 %.
   • Заполните 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
   • Уплатите НДФЛ до 15 июля.
5. НДС не платится — в договоре купли-продажи нет строки НДС.

Реальные примеры

5.1 Пример 1: покупка и продажа «как есть»

Условия:

• Физлицо купило офис в 2020 году за 5 млн руб.
• В 2025 году продаёт за 7 млн руб.
• Не сдавалось и не использовалось в бизнесе.

Решение: срок владения 5 лет, льгота по НДФЛ. Подавать 3-НДФЛ не нужно. НДС не платится.

5.2 Пример 2: бывшее ИП

• ИП закрылся в 2024 году.
• Помещение (нежилое) зарегистрировано на физлицо.
• Продаётся в 2026 году.

Решение: обязанностей по НДС нет, НДФЛ платится на общих основаниях (см. п. 2.2–2.3).

Частые ошибки

• «Раз я ИП, то всегда должен платить НДС». Нет: если вы закрыли ИП, НДС «падает».
• «Сдавал в аренду, значит, бизнес». Нет: если договор аренды заключён как физлицо и нет регистрации ИП, это не считается предпринимательской деятельностью.
• «НДС 20 % всегда входит в цену». Нет: между физлицами НДС не выделяют.

Чек-лист перед сделкой

Полезные ссылки

• Глава 23 НК РФ — НДФЛ
• ФНС: 3-НДФЛ и вычеты
• КонсультантПлюс: НДС при продаже недвижимости