Сдача в аренду нежилых помещений физическим лицом юридическим лицам – достаточно распространённая форма получения дополнительного дохода. Однако помимо договора аренды необходимо правильно оформить налоговые вопросы, иначе могут возникнуть штрафы и доначисления. В статье подробно рассматриваются:

• какие налоги обязано платить физическое лицо‑арендодатель;
• какие налоговые обязательства возникают у арендатора‑юридического лица;
• какие документы необходимо подготовить и когда сдавать отчётность;
• практические примеры расчёта налога.

Правовая основа аренды нежилого помещения

Согласно Гражданскому кодексу РФ и Налоговому кодексу РФ, договор аренды (договор найма) регулирует отношения между арендодателем и арендатором. При сдаче в аренду нежилого помещения физическому лицу необходимо учитывать следующие нормативные акты:

1. Гражданский кодекс РФ (раздел о договорах аренды).
2. Налоговый кодекс РФ (главы 23, 25, 26, 31).
3. Федеральный закон № 122‑ФЗ «О налоге на доходы физических лиц».
4. Постановление Правительства РФ № 1329‑2022 о порядке расчёта налога на имущество физических лиц.

Налоговые обязательства физического лица‑арендодателя

2.1 Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

Доход от сдачи в аренду считается налогооблагаемым доходом и подлежит обложению НДФЛ по ставке 13 % (если арендодатель является резидентом РФ). Существует два способа уплаты НДФЛ:

• Удержание налога арендатором (если арендатор – юридическое лицо, обязано удержать НДФЛ и перечислить его в бюджет).
• Самостоятельная уплата (если арендатор не удерживает налог, арендодатель сам подаёт декларацию и уплачивает налог).

Для удержания налога арендатором необходимо:

1. Указать в договоре, что арендная плата включает НДФЛ.
2. Выписать арендатору акт (или справку) об удержанном налоге.
3. Перечислить удержанную сумму в бюджет в сроки, установленные Налоговым кодексом (до 15 числа месяца, следующего за месяцем получения дохода).

2.2 Налог на имущество физических лиц (Налог на имущество)

Если арендодатель владеет нежилым помещением, он обязан платить налог на имущество физических лиц за данный объект. Расчёт налога производится по ставке, установленной региональными властями (обычно от 0,1 % до 2 % от кадастровой стоимости).

Важно помнить, что при сдаче помещения в аренду налоговая база может быть уменьшена:

• если помещение используется в коммерческих целях, арендодатель может заявить льготу (например, если площадь менее 150 м²).
• если арендатор – юридическое лицо, арендодатель может включить в договор условие об уплате налога арендатором, но юридически обязан платить налоги сам.

2.3 Налог на добавленную стоимость (НДС)

Физическое лицо‑арендодатель обычно не является плательщиком НДС, если он не зарегистрирован в качестве плательщика НДС (не превышает порог в 2 млн руб. выручки за 12 месяцев). Однако в случае, когда арендатор – юридическое лицо, и арендодатель добровольно регистрируется в качестве плательщика НДС, он может начислять НДС (ставка 20 %) на арендную плату.

В этом случае арендатор имеет право на вычет НДС, а арендодатель обязан подавать налоговую декларацию по НДС.

Налоговые обязательства юридического лица‑арендатора

3.1 Удержание НДФЛ

Юридическое лицо, получающее услуги аренды от физического лица, обязано удержать НДФЛ в размере 13 % (или 15 % для нерезидентов) и перечислить его в бюджет. Удержание производится из арендной платы до её перечисления арендодателю.

Для правильного удержания необходимо:

1. Сформировать акт об удержании налога (форма 2‑НДФЛ).
2. Перечислить удержанную сумму в бюджет в сроки, указанные в пункте 3 статьи 226.1 НК РФ.
3. Внести сведения в декларацию 2‑НДФЛ, подаваемую до 30 апреля года, следующего за отчётным.

3.2 Учёт расходов

Арендная плата (за вычетом удержанного НДФЛ) считается расходом для юридического лица и может быть включена в бухгалтерскую отчетность, уменьшив налогооблагаемую прибыль.

Если арендодатель является плательщиком НДС, юридическое лицо вправе принять к вычету начисленный НДС в своей декларации по НДС (декларация 11001).

Документация и сроки сдачи отчетности

4.1 Договор аренды

Договор должен содержать:

• полные реквизиты сторон (ФИО, ИНН, ОГРН, банковские реквизиты);
• описание объекта (адрес, площадь, назначение);
• размер арендной платы и порядок её изменения;
• пункт о включении (или исключении) НДФЛ в арендную плату;
• условия оплаты и сроки.

4.2 Квитанции и счета‑фактуры

Для юридического лица важны:

• счёт‑фактура (если арендодатель ⏤ плательщик НДС);
• квитанция об уплате арендной платы;
• акт об удержании НДФЛ (форма 2‑НДФЛ).

4.3 Сроки подачи деклараций

Примеры расчётов

Пример 1. Удержание НДФЛ арендатором

Арендная плата – 100 000 руб. в месяц.

• НДФЛ (13 %): 13 000 руб.
• Сумма, которая перечисляется арендодателю: 87 000 руб.
• Арендатор перечисляет в бюджет 13 000 руб. до 15 числа следующего месяца.

Пример 2. Самостоятельная уплата НДФЛ арендодателем

Арендная плата – 80 000 руб. (без удержания).

• НДФЛ (13 %): 10 400 руб.
• Арендодатель платит налог самостоятельно до 30 апреля года, следующего за отчётным.

Пример 3. Налог на имущество

Кадастровая стоимость помещения – 5 000 000 руб., ставка налога в регионе – 0,5 %.

• Налог = 5 000 000 × 0,5 % = 25 000 руб. в год.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос 1. Нужно ли арендодателю подавать декларацию по НДФЛ, если арендатор уже удержал налог?

Да. Арендодатель обязан подать декларацию 3‑НДФЛ, указав полученный доход и сумму удержанного арендатором налога. В декларации указывается, что налог уже уплачен, и в результате налогооблагаемая база будет равна нулю.

Вопрос 2. Можно ли уменьшить налоговую базу по налогу на имущество, если помещение сдается в аренду?

Согласно пункту 3 статьи 374 НК РФ, арендатор может платить налог на имущество, если в договоре указано, что арендатор пользуется имуществом как собственник. Однако в большинстве случаев налог остаётся за арендодателем. Льготы предоставляются в отдельных случаях (например, помещение используется в образовательных целях).

Вопрос 3. Обязан ли арендатор платить НДС, если арендодатель не является плательщиком НДС?

Нет. НДС начисляется только тем, кто зарегистрирован в качестве плательщика НДС. Если арендодатель не платит НДС, арендатор не может требовать вычет НДС по арендной плате.

Вопрос 4. Как оформить аренду через ИП?

Если физическое лицо открывает ИП (упрощённая система налогообложения, 6 % от доходов), арендные доходы включаются в налоговую базу ИП. НДФЛ в этом случае не уплачивается, а вместо него – налог на доходы ИП согласно выбранному режиму.

• Тщательно оформляйте договор аренды – в нём должны быть указаны условия удержания НДФЛ.
• Если арендатор – юридическое лицо, попросите его удержать и перечислить НДФЛ в бюджет.
• Следите за сроками подачи деклараций и уплаты налогов, чтобы избежать штрафов.
• При желании уменьшить налоговую нагрузку рассмотрите возможность регистрации в качестве плательщика НДС (если планируется работа с крупными юридическими лицами).
• Не забывайте о ежегодном уплате налога на имущество и о возможности получения региональных льгот.

Соблюдение всех перечисленных правил поможет избежать проблем с налоговыми органами и сделает процесс сдачи в аренду нежилого помещения максимально комфортным и прибыльным.