Сдача в аренду нежилого помещения – популярный способ получения дополнительного дохода. Однако многие собственники
не знают, какие налоговые обязательства возникают у них и у их арендаторов. В статье разберём, какой налог
должен платить арендодатель‑физическое лицо (или ИП), какие обязанности есть у арендатора и какие документы
необходимо оформить.
Правовая база
Налоговое регулирование доходов от аренды нежилых помещений определяется следующими нормативными актами:
- Гражданский кодекс РФ (ст. 606‑610) – определяет порядок заключения договора аренды.
- Налоговый кодекс РФ (НК РФ) – статья 208 (налог на доходы физических лиц) и статья 346 (налог на прибыль
организаций). - Письмо Минфина России № 03‑04‑05‑01/808 от г. – разъясняет особенности признания деятельности
физического лица по сдаче в аренду нежилого помещения и порядок налогообложения. - Письмо Департамента налоговой политики Минфина от г. (№ ДП‑02‑03/2023) – уточняет,
что арендатор обязан удержать НДФЛ при выплате арендной платы, если арендодатель не является налоговым
резидентом РФ.
Кто считается налогоплательщиком?
Физическое лицо (без регистрации ИП)
Если собственник сдаёт помещение в аренду в рамках личного имущества и не зарегистрировал ИП, то он считается
налогоплательщиком налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Ставка налога:
- 13 % – для налоговых резидентов РФ (проживание в РФ более 183 дней в году).
- 30 % – для нерезидентов.
Налог уплачивается самим арендодателем в срок до 15 апреля года, следующего за отчетным.
Физическое лицо, зарегистрировавшее ИП (упрощённая система)
Если арендодатель открыл ИП, то у него есть два варианта налогообложения доходов от аренды:
- Упрощённая система налогообложения (УСН) «доходы» – ставка 6 % от полученного дохода.
- УСН «доходы минус расходы» – ставка 15 % от разницы между доходом и документально подтверждёнными расходами.
В этом случае налог также уплачивается самим ИП. При выборе УСН арендодатель обязан вести упрощённый
учёт доходов и расходов.
Налоговый агент – арендатор
Согласно письму Минфина от г., если арендатор – юридическое лицо, он может выступать в роли
налогового агента и удерживать НДФЛ из арендных выплат. Это обязательство возникает, когда:
- Арендодатель – физическое лицо‑нерезидент.
- Арендатор – юридическое лицо, обладающее статусом налогового агента.
В таком случае арендатор удерживает 30 % НДФЛ и перечисляет его в бюджет, а арендодателю выплачивает чистую
сумму (арендная плата минус удержанный налог).
Налог на добавленную стоимость (НДС)
НДС обязателен, если арендодатель – ИП, выбранный на общей системе налогообложения (ОСН) или УСН «доходы‑минус‑расходы»,
и арендованное помещение используется в коммерческих целях.
- Ставка НДС – 20 % от арендной платы.
- НДС уплачиваеться арендодателем в бюджеты РФ в сроки, установленные для налоговых периодов (обычно ежеквартально).
Если же арендодатель использует УСН «доходы», то НДС не начисляется.
Порядок расчёта и уплаты налога
Для физического лица (без ИП)
- Подготовьте договор аренды (обязательно укажите размер арендной платы).
- Получайте платежи от арендатора на расчётный счёт или наличными (при получении наличных оформляйте приходный ордер).
- В конце года (или в срок до 30 апреля) заполните декларацию 3‑НДФЛ.
- Оплатите налог в размере 13 % (резиденты) или 30 % (нерезиденты) от полученного дохода.
Для ИП (УСН)
- Откройте расчётный счёт в банке (можно открыть отдельный счёт для аренды).
- Сдавайте помещение, получая оплату на расчётный счёт.
- Ведите книгу учёта доходов (и расходов, если выбрана УСН «доходы‑минус‑расходы»).
- Подготовьте налоговую декларацию (форма 3‑УСН) и уплатите налог (6 % или 15 %).
Если арендатор выступает налоговым агентом
- Укажите в договоре, что арендатор будет удерживать НДФЛ.
- Получайте чистую арендную плату (без удержанного налога).
- Получите справку от арендатора о сумме удержанного и перечисленного НДФЛ (это будет подтверждением уплаты налога).
- В декларации укажите полученный доход и удержанный налог – в этом случае повторно платить НДФЛ не требуется.
Какие документы необходимо оформить?
- Договор аренды (обязательно в письменной форме).
- Акт приёма‑передачи помещения (при начале аренды).
- Квитанции/платежные поручения о получении арендных выплат.
- Для ИП – книга учёта доходов (и расходов) и налоговая декларация.
- Для физ. лица – декларация 3‑НДФЛ и подтверждающие документы о доходах.
- Если арендатор удерживает налог – справка от арендатора о сумме удержанного налога.
Часто задаваемые вопросы
Кто платит налог, если я сдам в аренду помещение через ИП, а арендатор – юридическое лицо?
В большинстве случаев налог платит сам ИП (УСН 6 % или 15 %). Налоговым агентом может стать арендатор только
в случае, если арендодатель – нерезидент РФ.
Нужно ли платить НДФЛ, если арендная плата не превышает 1 млн рублей в год?
Да. Порог в 1 млн рублей относится к упрощённой системе налогообложения, а не к НДФЛ. Налог на доходы физических лиц
уплачивается независимо от суммы, но в декларации можно воспользоваться вычетом на имущество (если применимо).
Можно ли уменьшить налог за счёт расходов?
Только если вы выбрали УСН «доходы‑минус‑расходы» или общую систему налогообложения (ОСН). В этом случае в
расходах учитываются: коммунальные услуги, ремонт, страховые взносы, амортизация здания и др. Для НДФЛ такие
вычеты не предусмотрены.
Что делать, если арендодатель – несовершеннолетний (до 18 лет)?
Несовершеннолетний не может самостоятельно заключать договор аренды. Договор может быть заключён его законными
представителями (родителями), а налоговые обязательства несут они же.
Налоговое бремя при сдаче в аренду нежилого помещения зависит от формы собственности арендатора:
- Физическое лицо без ИП – уплачивает НДФЛ (13 % или 30 %).
- Физическое лицо‑ИП – уплачивает налог по выбранной системе УСН (6 % или 15 %) и, при необходимости,
НДС (20 %). - Арендатор‑юридическое лицо может выступать налоговым агентом и удерживать НДФЛ только в случае,
если арендодатель – нерезидент.
Главное – правильно оформить договор, вести учёт доходов и своевременно подавать налоговые декларации.
Тогда риски налоговых проверок сведутся к минимуму, а вы сможете спокойно получать доход от аренды.
Данные актуальны на 19 апреля 2026 года. При возникновении вопросов рекомендуется обратиться к налоговому
консультанту или в территориальный орган ФНС РФ.