Фактическое землепользование — это реальное использование земельного участка
без надлежащих правоустанавливающих документов или в объёме, превышающем
зафиксированный в них. Несмотря на широкое употребление в судебной и
административной практике, само понятие в Земельном кодексе РФ
(далее — ЗК РФ) от № 136-ФЗ прямо не закреплено.
Вместе с тем, в пункте 7 статьи 36 ЗК РФ и ряде подзаконных актов он
используется как описательный критерий при определении границ и площади.
Правовая природа и пробелы в законодательстве
1.1 Отсутствие определения
- В ЗК РФ нет терминов «фактический землепользователь» или
«фактическое землепользование». - Отсутствие формального определения порождает коллизии при:
- установлении границ;
- взыскании платы за пользование;
- оформлении права собственности или аренды.
1.2 Законодательные «островки»
Единственное прямое упоминание встречается в абзаце 2 пункта 7 статьи 36 ЗК РФ:
«Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учётом
фактического землепользования…»
Аналогичные ссылки содержатся в ч. 4 статьи 43 Градостроительного кодекса РФ
и в постановлениях Пленумов Верховного Суда.
Кто может быть субъектом фактического землепользования
| Категория субъекта | Основания фактического пользования | Возможные последствия |
|---|---|---|
| Граждане (физлица) | Дачная амнистия, наследование, самозахват | Признание права собственности по приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) |
| Юрлица | Эксплуатация объектов без оформления земли под ними | Оформление аренды или выкупа; штрафы по КоАП |
| Органы местного самоуправления | Размещение объектов ЖКХ на муниципальных землях | Взыскание арендной платы по ст. 39.36 ЗК РФ |
Доказательство сложившегося фактического землепользования
3.1 Ключевые документы
- Акт фактического использования (форма утверждена приказом Росреестра № П/0312).
- Топографическая съёмка М 1:500 – 1:2000 с нанесением красных линий.
- Фотофиксация объектов капитального строительства/инженерных сетей.
- Справки БТИ о расположении построек.
- Свидетельские показания соседей, садоводческих товариществ.
3.2 Алгоритм действий в 2025 году
Шаг 1: Обращение к кадастровому инженеру
Формирование межевого плана с учётом фактических границ.
Шаг 2: Уведомление соседей и публикация на сайте Росреестра
Срок уведомления — 30 календарных дней.
Шаг 3: Согласование с муниципалитетом/Росреестром
- Земли населённых пунктов — Министерство имущественных отношений субъекта.
- Сельхозземли — Минсельхоз региона.
Шаг 4: Постановка на кадастровый учёт
Получение кадастрового паспорта и последующее оформление права собственности.
Плата за фактическое пользование: где ставить «запятую»?
Пункт 3 статьи 39.36 ЗК РФ устанавливает: фактическое пользование не всегда
влечёт обязанность вносить арендную плату. Ключевые критерии:
- осознанность допуска к пользованию со стороны собственника;
- наличие безвозмездного договора или разрешения;
- отсутствие у муниципалитета заявления о взыскании платы.
Практика судов по фактическому землепользованию (2023–2025 гг.)
Апелляционное определение Верховного Суда РФ от № АПЛ25-78:
«Суд признал право гражданина на земельный участок площадью 1 240 м²,
поскольку в течение 15 лет фактически использовал его под садоводство,
производил оплату налогов и не получал возражений от муниципалитета».
Несмотря на отсутствие формального определения, фактическое землепользование
стало самостоятельным институтом, встроенным в российское земельное право.
Для минимизации рисков гражданам и юрлицам необходимо:
- своевременно оформлять право собственности или аренды;
- вести документальное подтверждение фактического пользования;
- следить за кадастровыми изменениями и судебной практикой.