При покупке недвижимости в России налогоплательщик имеет право получить имущественный налоговый вычет (ИВН) по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ). Вычет предоставляется в размере фактически произведённых и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением квартиры, её доли в праве собственности или новостройки. Ниже подробно рассматриваются все виды расходов, которые могут быть включены в расчёт вычета, а также порядок их подтверждения.
Основные расходы, включаемые в вычет
Согласно Налоговому кодексу РФ (часть вторая) от N 117‑ФЗ (ред. от , с изменениями от ), в фактические расходы на приобретение квартиры могут входить:
- Цена квартиры (или доли в праве собственности) – сумма, уплаченная застройщику или продавцу по договору участия в долевом строительстве (ДУДС) или по договору купли‑продажи.
- Сумма, полученная из семейного (материнского) капитала – если покупка осуществлялась за счёт капитала, эта сумма также учитывается как часть расходов.
- Оплата процентов по ипотечному кредиту – расходы на погашение процентов (не основной долг) по целевому займу, оформленному для покупки квартиры.
- Налог на имущество за период владения квартирой до момента получения вычета (если налог был уплачен за счёт покупателя).
- Сборы за государственную регистрацию прав (госпошлина за регистрацию перехода права собственности).
- Оплата нотариальных услуг, связанных с оформлением договора купли‑продажи (при условии, что они непосредственно относятся к сделке).
Расходы, НЕ включаемые в вычет
Не все затраты, связанные с покупкой квартиры, могут быть отнесены к фактическим расходам:
- Оплата услуг риелтора и агентства недвижимости – такие расходы не учитываются в порядке ИВН (см. Риелторские услуги в фактические расходы…).
- Оплата услуг по изготовлению кадастрового паспорта, если они не являются обязательными для регистрации права собственности.
- Комиссии банков за выдачу кредита (кроме процентов).
- Страховые выплаты, не связанные напрямую с ипотечным кредитом.
Документальное подтверждение расходов
Для получения вычета необходимо предоставить в налоговый орган пакет документов, подтверждающих каждый из указанных расходов. Согласно письму Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 13 июня 2017 г. (№ 03‑04‑07/38031), в расходы могут включаться только те суммы, которые фактически уплачены участником долевого строительства застройщику.
Перечень обязательных документов
- Договор участия в долевом строительстве (или договор купли‑продажи) с указанием полной цены.
- Квитанции/платёжные поручения, подтверждающие перевод денежных средств застройщику.
- Справка из банка о сумме уплаченных процентов по ипотечному кредиту (за каждый год, если вычет получаете по годам).
- Квитанция об уплате налога на имущество за соответствующий период.
- Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию права собственности.
- Нотариальный акт (если нотариальные услуги включаются в расходы).
- Справка из Пенсионного фонда о полученных средствах семейного капитала (при их использовании).
Все документы должны быть оригинальными либо заверенными копиями. При подаче через личный кабинет налогоплательщика (ЛКН) допускаются скан-копии, но они должны быть чёткими и полностью читаемыми.
Размер вычета и лимиты
ИВН предоставляется в размере фактически произведённых расходов, но с установленными максимальными пределами:
- Для расходов на покупку квартиры (или её доли) – не более 2 000 000 рублей. При ставке НДФЛ 13 % это максимум 260 000 рублей возврата; при ставке 15 % – 300 000 рублей (см. Как получить налоговый вычет за покупку квартиры в 2025 году).
- Для расходов на уплату процентов по ипотеке – максимум 3 000 000 рублей (вычет составляет 13 % от этой суммы, т.е. до 390 000 рублей).
- Если фактические расходы меньше указанных лимитов, возврат рассчитывается от фактической суммы.
Порядок получения вычета
- Подготовка документов – собрать все подтверждающие расходы бумаги (см. пункт 3).
- Заполнение декларации 3‑НДФЛ – в графах, посвящённых имущественному вычету, указать суммы расходов и приложить подтверждающие документы.
- Подача декларации:
- Через личный кабинет налогоплательщика – упрощённый порядок без бумажных копий.
- Лично в отделение ФНС России.
- Ожидание решения – в среднем 30 дней. При положительном решении налоговый орган перечислит сумму возврата на указанный банковский счёт.
Особенности при продаже квартиры
Если квартира, приобретённая с использованием вычета, продаётся менее чем через три года, полученный доход подлежит налогообложению. Однако налогоплательщик может уменьшить облагаемый доход:
- На сумму ранее полученного имущественного вычета.
- На документально подтверждённые расходы, связанные с приобретением (например, часть расходов, не учтённая в вычете).
Это положение отражено в материалах Продажа квартиры: фактические расходы вместо вычета (Экономика и Жизнь, 2015).
Практические рекомендации
- Сохраняйте все платежные документы – банковские выписки, квитанции, договоры. При потере оригиналов запросите дубликаты у контрагентов.
- Ведите отдельный счёт для расходов по покупке недвижимости – упростит подсчёт суммы расходов.
- Проверяйте лимиты – если планируете потратить более 2 млн ₽, часть расходов может не учитываться в вычете.
- Учитывайте семейный капитал – его использование уменьшает размер налога, но также должно быть задокументировано.
- Обращайтесь к специалистам – налоговый консультант поможет правильно оформить декларацию и избежать ошибок.
Фактические расходы на приобретение квартиры, включаемые в имущественный налоговый вычет, охватывают не только стоимость самой недвижимости, но и ряд сопутствующих расходов: проценты по ипотеке, налоги, госпошлины и расходы, связанные с регистрацией прав. Главное условие – документальное подтверждение каждой статьи расходов. При правильном подходе налогоплательщик может вернуть до 260 000 рублей (при ставке 13 %) от уплаченного налога, а в случае ипотеки – дополнительно получить вычет по процентам. Соблюдение требований законодательства и своевременная подача декларации позволяют эффективно воспользоваться налоговыми льготами при покупке жилья.
Информация актуальна на 19 апреля 2026 года. Для получения последних нормативных актов рекомендуется обращаться к официальным источникам: ФНС России, КонсультантПлюс, а также к региональным налоговым рекомендациям.