Кратко: в России существует несколько видов налогов, связанных с квартирой:

• Налог на имущество физических лиц (Налог на квартиру).
• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры.
• Дополнительный налог для владельцев более трёх объектов жилой недвижимости.
• Налог на землю (если квартира находится в частном доме с земельным участком).

Все они регулируются разными нормативными актами и ежегодно меняются. Ниже – подробный разбор каждой категории, актуальный на 2026 год, а также практические рекомендации, как правильно расчитать и уплатить налог.

Налог на имущество физических лиц (Налог на квартиру)

Кто платит?

Налог обязаны платить все физические лица, являющиеся собственниками или совладельцами квартиры, независимо от её назначения (жилая, нежилая, сдаётся в аренду и т.д.).

Ставки в 2026 г.

Ставка определяется региональными властями в пределах, установленного федеральным законом (от 0,1 % до 2 % от кадастровой стоимости). Примерные диапазоны:

• Московская область, Санкт‑Петербург – 0,5 %‑1,5 %.
• Малые регионы – 0,1 %‑0,5 %.
• Для объектов, оцениваемых более 10 млн руб., возможна повышенная ставка до 2 %.

Как считается налог?

Налог = Кадастровая стоимость квартиры × Ставка налога. Кадастровая стоимость ежегодно переоценивается, и с 2025 года система её расчёта была изменена:

1. Введён новый метод «рыночной стоимости» – учитываются сделки за последние 12 мес.
2. Для объектов, построенных до 2000 г., применяется коэффициент «старения» (до‑5 %).
3. Для новых квартир (постройки после 2015 г.) – коэффициент «новизны» (до +10 %).

Эти изменения привели к росту налоговой базы: в 2026 г. средний рост кадастровой стоимости жилой недвижимости составил 7‑12 % по стране.

Льготы и вычеты

• Пенсионеры (до 65 лет) – снижают ставку на 0,1‑0,2 п.п.
• Многодетные семьи (три и более детей) – ставка уменьшается на 0,2‑0,3 п.п.
• Имущество, находящееся в собственности более 5 лет, может быть освобождено от налога в некоторых регионах (например, в Алтайском крае).
• Если квартира используется исключительно как основное место жительства, в ряде субъектов РФ применяется «льгота 0 %» (пример – Тверская область).

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры

Основное правило

При продаже квартиры владелец обязан уплатить НДФЛ в размере 13 % от прибыли (разницы между продажной ценой и суммой расходов, подтверждённых документами). Однако существуют значительные льготы.

Имущественная льгота «меньше года»

Согласно новому пункту, вступившему в силу с 1 января 2026 г., если собственник владел квартирой менее 12 мес., налог не взимается, при условии, что квартира была приобретена в собственность (не в наследство) и продажа не является спекулятивной (цена не превышает рыночную более чем на 30 %).

Имущественная льгота «более 5 лет»

Если квартира находилась в собственности более 5 лет, НДФЛ также не уплачивается – это «полный налоговый вычет».

Частичный вычет

Для собственности от 1 до 5 лет применяется вычет в размере 1 млн руб. (если продажная цена не превышает 5 млн руб.). При продаже квартиры, приобретённой до 2025 г., можно также воспользоваться вычетом за уплаченный ранее Налог на имущество (по формуле «налог = 13 % × уплаченный налог»).

Как оформить?

1. Подготовить договор купли‑продажи и акт приёма‑передачи.
2. Получить выписку из ЕГРН (показывающую срок владения).
3. Заполнить декларацию по форме 3‑НДФЛ до 30 апреля года, следующего за продажей.
4. Оплатить налог в налоговую инспекцию (можно онлайн через Госуслуги).

Дополнительный налог для владельцев более трёх квартир

Согласно инициативе Союза собственников недвижимости, одобренной в 2025 г. и вступившей в силу в 2026 г., владельцы более трёх объектов жилой недвижимости обязаны платить дополнительный налог в размере 0,5 % от суммарной кадастровой стоимости всех «избыточных» квартир. Исключения:

• Квартиры, находящиеся в аренде более 6 мес. в году – налог не взимается.
• Квартиры, использующиеся под коммерческие помещения, облагаются отдельной ставкой (1‑2 %).

Налог на земельный участок (если квартира в частном доме)

Для квартир, расположенных в частных домах, налог на землю уплачивается отдельно. Ставка – от 0,1 % до 0,5 % от кадастровой стоимости земли, в зависимости от региона. Платёж производится вместе с налогом на имущество, но в отдельной строке декларации.

Как правильно рассчитать налог в 2026 г.

Пример расчёта налога на имущество

Кадастровая стоимость квартиры: 7 500 000 руб.
Региональная ставка (Москва): 1,2 %
Налог = 7 500 000 × 0,012 = 90 000 руб.
С учётом льготы для пенсионера (–0,2 п.п.):
Ставка = 1,0 %
Налог = 7 500 000 × 0,010 = 75 000 руб.
 

Пример расчёта НДФЛ при продаже

Дата покупки: 
Дата продажи: (срок владения = 3 г., 11 мес.)
Продажная цена: 9 000 000 руб.
Сумма расходов (комиссии, ремонт) – 500 000 руб.
Прибыль = 9 000 000 – 500 000 – 7 500 000 (стоимость покупки) = 1 000 000 руб.
Налог = 13 % × 1 000 000 = 130 000 руб.
(Если бы срок владения был <12 мес., налог был бы 0 руб.)

Порядок уплаты налогов

1. Получить расчётный лист из личного кабинета на Госуслуги или в налоговой инспекции.
2. Оплатить налог онлайн (банковская карта, СБП) или через банк по реквизитам, указанным в листе.
3. Сохранить подтверждение оплаты – оно понадобится в случае проверки.
4. Для НДФЛ – подать декларацию 3‑НДФЛ в электронном виде до 30 апреля года после продажи.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если я сдаю квартиру в аренду?

Да. Налог на имущество платится независимо от использования. Однако доход от аренды облагается НДФЛ (13 % либо 6 % при упрощённой системе). При сдаче более 6 мес. в году может применяться льгота по дополнительному налогу на «избыточные» квартиры.

Можно ли уменьшить налог, переоценив квартиру в меньшую стоимость?

Кадастровая стоимость определяется независимыми оценщиками и проверяеться налоговой инспекцией. Попытка умышленно занижать стоимость считается уклонением от уплаты налогов и влечёт штрафы.

Какой налог платить, если я приобрёл квартиру в наследство?

Налог на имущество уплачивается как обычно. При продаже наследственной квартиры действует обычный порядок НДФЛ, но льгота «более 5 лет» считается с даты вступления в наследство.

Что делать, если я владелец 4‑х квартир и одна из них находится за границей?

Дополнительный налог в 0,5 % применяется только к объектам, находящимся на территории РФ. Иностранные квартиры в расчёт не берутся.

Можно ли полностью избавиться от налогов на квартиру?

Полностью – только в случае:

• Квартиры является единственным жильём и владелец имеет статус пенсионера/многодетной семьи с региональными льготами до 0 %.
• Квартира продаётся после 5‑летнего владения (НДФЛ не начисляется).
• Отсутствие дополнительных квартир (чтобы не платить дополнительный налог).

Налоговая нагрузка на квартиру в России в 2026 году состоит из нескольких компонентов, каждый из которых имеет свои условия и льготы. При правильном планировании и учёте сроков владения можно существенно сократить налоговые выплаты:

• Пользуйтесь льготами для пенсионеров, многодетных семей и длительных владельцев.
• Если планируете продажу, учитывайте срок владения – менее года и более пяти лет дают полное освобождение от НДФЛ.
• Следите за изменениями кадастровой стоимости – они напрямую влияют на налог на имущество.
• Для владельцев нескольких квартир учитывайте дополнительный налог и старайтесь сдавать «избыточные» квартиры в аренду более 6 мес. в году.

Тщательное ведение документации (договоры, выписки из ЕГРН, квитанции об уплате) поможет избежать штрафов и упростит процесс подачи деклараций.

Статья подготовлена на основе открытых источников и официальных публикаций, актуальных на 19 апреля 2026 года.