На практике часто возникает вопрос: обязан ли собственник платить 13 % НДФЛ при продаже земельного участка, если он находился в собственности более пяти лет?
Короткий ответ — в большинстве случаев НЕТ, но есть ряд исключений. Ниже разберёмся подробно.
Базовое правило: минимальный срок владения 5 лет
С г. в Налоговый кодекс РФ были внесены изменения, согласно которым доход от продажи недвижимости и земельных участков освобождается от НДФЛ при одновременном выполнении двух условий:
- земельный участок находился в собственности продавца не менее 5 лет;
- участок не использовался в предпринимательской деятельности (иначе применяются иные правила).
Важно: с 2025 года при разделе, выделе доли или перераспределении между участниками долевой собственности срок владения «не обнуляется», он продолжает течь с момента первоначального приобретения.
Когда действует сокращённый срок в 3 года
По земельным участкам в ряде ситуаций действует льготный срок владения 3 года. Подробные случаи:
- земля получена в наследство или по договору дарения от близких родственников;
- участок перешёл в собственность по договору пожизненного содержания с иждивением;
- земля была приватизирована;
- участок получен по договору безвозмездного пользования в рамках жилищного строительства от органов власти/ГУПа.
Во всех перечисленных случаях достаточно 3 лет владения, чтобы продать землю без НДФЛ. При этом важно, чтобы сделка была в 2024 г. или позднее: до 2024 г. правило «3 года» не всегда действовало для земельных участков, поэтому старые сделки могут быть обложены по старой схеме.
Особенности для участков под ИЖС и ЛПХ
Если земельный участок приобретён с целью индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), то:
- с г. ставка налога на землю не превышает 1,5 % (вместо прежних 1,5–2 %);
- при продаже после 5 лет владения НДФЛ = 0 %, при условии, что объект не использовался в бизнесе.
Как рассчитать срок владения
Считаем срок с даты, указанной в ЕГРН (выписке ЕГРН/ЕГРН онлайн) до даты государственной регистрации перехода права к покупателю.
Пример:
Дата регистрации права собственности, .
Дата продажи (регистрация перехода) — .
Срок владения: 7 лет 1 месяц. НДФЛ = 0 %.
Что делать, если срок меньше 5 лет
Если участок продан раньше 5-летнего срока (и нет оснований для 3-летнего), НДФЛ платится по ставке:
- 13 % — для резидентов РФ;
- 30 % — для нерезидентов.
Как уменьшить налог:
- Имущественный вычет, 1 млн руб. (можно применить к любой продаже недвижимости/земли).
- Документальные расходы — уменьшить доход на фактические расходы (покупка, комиссии, оформление, строительство дома и т.д.).
Можно выбрать наиболее выгодный вариант.
Пример: купил участок за 3 млн руб., продаю за 4 млн руб. спустя 4 года.
Доход: 4 млн – 3 млн = 1 млн руб.
НДФЛ = 1 млн × 13 % = 130 тыс. руб.
Как подать декларацию
Если возникает обязанность по уплате НДФЛ:
- до 30 апреля 2027 г. подать 3-НДФЛ за 2026 г.;
- до 15 июля 2027 г. уплатить налог.
Если срок владения ≥ 5 лет и объект не использовался в бизнесе, декларацию подавать не нужно.
| Срок владения | Основание льготы | НДФЛ при продаже |
|---|---|---|
| ≥ 5 лет | Общее правило | 0 % |
| ≥ 3 лет | Наследство, дарение, приватизация, пожизненное содержание | 0 % |
| < 5 лет (и нет оснований для 3 лет) | Нет льгот | 13 % (или 30 % для нерезидентов) |
Чек-лист продавца земельного участка в 2026 году
- Проверьте срок владения через ЕГРН.
- Определитесь, есть ли основание для льготных 3 лет.
- Оцените, использовался ли участок в предпринимательской деятельности.
- Рассчитайте налог, если срок меньше 5/3 лет (вычет или расходы).
- Подготовьте документы для 3-НДФЛ (если нужно).
Ключевой вывод
Если вы владеете земельным участком более 5 лет и он не использовался в бизнесе, налога на доход от продажи не возникает. В остальных случаях придётся либо подождать, либо воспользоваться вычетом/документальными расходами для минимизации НДФЛ.