Каждая семья, воспользовавшаяся материнским (семейным) капиталом (МСК) для покупки или строительства жилья, обязана выделить доли всем членам семьи, включая несовершеннолетних детей. Но что делать, если квартира, на которую был направлен МСК, больше не устраивает, и родители хотят «перенести» детские доли в другой объект? Допускает ли закон такую замену? Ответ — да, но с рядом существенных условий и согласований.

Почему возникает вопрос о «переносе» долей

• Семья решила продать жильё и купить более просторное или в другом районе.
• Возникла необходимость погасить ипотеку за счёт продажи части имущества.
• Дети достигли совершеннолетия, и родители хотят развести имущественные отношения.

Во всех случаях обязательство сохранить доли детей остаётся незыблемым, но закон позволяет перевести их в другой объект недвижимости.

Что говорит закон на 2025 год

Нормативный базис — ФЗ № 256-ФЗ от и ст. 37 ГК РФ. Основное правило: жилое помещение, приобретённое с использованием МСК, должно быть оформлено в общую долевую собственность:

• родителей;
• всех детей, включая рождённых после использования сертификата.

Главное исключение

Доли допускается «переносить» в другую квартиру, но только при соблюдении двух условий:

1. Эквивалентность — общая площадь долей детей в новом жилье не должна быть меньше прежней.
2. Согласие органов опеки и попечительства (ООиП), каждая сделка предварительно согласовывается.

Пошаговая инструкция: как «перенести» доли в другую квартиру

Шаг 1. Собираем документы

• Паспорта родителей, свидетельства о рождении (усыновлении) всех детей.
• Свидетельство о праве собственности на текущее жильё.
• Отчёт о рыночной оценке обеих квартир (старой и новой).
• Кадастровые паспорта и выписки из ЕГРН.
• Если есть ипотека — справка о непогашенном долге и разрешение банка.

Шаг 2. Подаём заявление в ООиП

Форма заявления свободная, но в ней обязательно указываем:

• адрес и характеристики старой квартиры;
• адрес и характеристики новой квартиры;
• точный размер долей, которые будут выделены каждому ребёнку.

Срок рассмотрения: до 15 рабочих дней. Практика показывает, что чем подробнее обосновать улучшение жилищных условий, тем быстрее получить одобрение.

Шаг 3. Заключаем соглашение о выделении долей

Документ составляется в простой письменной форме, но должен содержать:

• полные паспортные данные родителей;
• данные детей (Ф.И.О., дата рождения);
• точные размеры долей. Например: «доли детей определены в размере 2/45 каждому, что соответствует ранее выделенным долям»;
• подписи всех участников или представителей (если ребёнок несовершеннолетний — подпись законного представителя).

Шаг 4. Регистрация в Росреестре

Варианты подачи:

• онлайн через сайт Росреестра или Госуслуги;
• лично в МФЦ или Северо-Западном филиале Росреестра.

Срок регистрации: 5–9 рабочих дней.

Как рассчитать «эквивалентные» доли

Проще всего — пропорционально вложенным средствам МСК.

Особые ситуации

Ипотека ещё не погашена

Требуется дополнительное согласие банка:

• если банк разрешает заменить залог (перевести ипотеку на новую квартиру);
• если банк не возражает против выделения долей в залоговой квартире.

Один из родителей против продажи

Согласно ст. 254 ГК РФ при разделе совместной собственности доли определяются по соглашению. В случае спора, в суде. При наличии несовершеннолетних суд обязан учитывать интересы детей.

Новая квартира ещё не готова

Можно попросить ООиП разрешение временно разместить доли детей на депозитарном счёте, а после получения ключей выделить их в новой квартире (практика 2024–2025 гг.).

Частые ошибки и как их избежать

Готовые образцы документов

Ниже — краткий шаблон «Соглашения об определении долей» (для МФЦ/Росреестра):

СОГЛАШЕНИЕ
о выделении долей в общей долевой собственности
г. Москва, 20 апреля 2026 г.

Мы, Иванов И.И., паспорт 45 00 123456, и Иванова М.М.,
паспорт 45 00 654321, являющиеся родителями несовершеннолетних
Ивановой Алины  и Иванова Андрея ,
определяем доли в квартире по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 45,
следующим образом:

- Иванов И.И., 11/45 доли;
- Иванова М.М. — 11/45 доли;
- Иванова Алина — 11/45 доли;
- Иванов Андрей — 12/45 доли.

Настоящее соглашение составлено в 3 экз., 1-й — в Росреестр,
2-й — в ООиП, 3-й — на руки.

1. Убедиться, что новая квартира не меньше старой по площади долей детей.
2. Согласовать сделку в ООиП за 15 дней.
3. Получить разрешение банка (если ипотека).
4. Заключить соглашение о долях и зарегистрировать в Росреестре.
5. Подать уведомление в ПФР об исполнении обязательств в течение 30 дней.

Важно: в 2025 году Росреестр и ПФР обмениваются сведениями в автоматическом режиме, но технические сбои возможны. Поэтому рекомендуется сохранять распечатанные квитанции и копии заявлений.

Следуя этой инструкции, вы сможете легально и без потерь «перенести» детские доли в другую квартиру, сохранив права несовершеннолетних и избежав конфликтов с государственными органами.