Краткий ответ: в большинстве случаев — да, нужно заплатить НДФЛ. Однако есть чёткие правила, когда налог можно полностью избежать или существенно уменьшить. Ниже разберём всё по пунктам: кто, сколько и когда платит, какие льготы и вычеты действуют, а также приведём конкретные примеры расчёта.

Минимальный срок владения: 3 или 5 лет?

Важно: при подсчёте «единственности» учитываются квартиры в собственности всей семьи (супруги и несовершеннолетние дети). Если в течение 90 дней до продажи вы купили другое жильё, новый объект не считается «дополнительным».

Когда налог всё-таки придётся заплатить

Общее правило

Если квартира продана до истечения минимального срока, с прибыли (разницы между ценой продажи и ценой покупки или кадастровой стоимостью) начисляется НДФЛ:

• 13 % — на сумму до 2,4 млн руб. дохода в год;
• 15 %, на часть дохода свыше 2,4 млн руб. (с 2025 г.).

Исключения

Налоговые нерезиденты (были в России менее 183 дней за 12 месяцев) платят ставку 30 % без вычетов.

Как уменьшить налог: вычеты и документы

Имущественный вычет

Можно выбрать один из двух способов уменьшения налогооблагаемой базы:

1. Вычет 1 млн руб. — просто уменьшаем выручку на 1 млн и платим 13 %/15 % с остатка.
2. Расходы на покупку, уменьшаем выручку на фактические затраты (цена покупки, ипотечные проценты, ремонт, оформление).

Пример:

• Квартира куплена за 3,5 млн руб.
• Продана за 4,2 млн руб.
• Налогооблагаемая база: 4,2 – 3,5 = 0,7 млн руб.
• НДФЛ: 0,7 млн × 13 % = 91 000 руб.

Если продать за 3,4 млн руб., прибыль отрицательная; налог не начисляется, но декларацию подать всё равно нужно.

Документы для подтверждения расходов

• Договор купли-продажи и платёжные документы (банковские выписки, квитанции).
• Акт приёма-передачи, выписка ЕГРН.
• Договор подряда на ремонт и кассовые чеки.

Сроки подачи декларации и уплаты налога

Пример: продали квартиру 15 марта 2025 г. → декларацию подаём до 30 апреля 2026 г., оплату до 15 июля 2026 г.

Как продать квартиру без налога: чек-лист

1. Проверьте срок владения. Если квартира:
• единственное жильё и вы владеете ≥ 3 лет — налога нет;
• получена по дару/наследству/приватизации ≥ 3 лет, налога нет;
• остальные случаи ≥ 5 лет — налога нет.
2. Сравните цену продажи и расходы. Если продажная цена ≤ расходов (или ≤ 70 % кадастровой стоимости) — налога нет.
3. Используйте вычет 1 млн руб. при невозможности подтвердить расходы.
4. Проверьте статус налогового резидента. Если нерезидент — консультируйтесь, возможно, стоит подождать 183 дня.
5. Подготовьте документы. Сохраняйте ДКП, платёжки, чеки на ремонт.

Ответы на популярные вопросы

Нужно ли декларировать продажу, если налог равен нулю?

Да. Даже при нулевой базе в 3-НДФЛ нужно отразить доход и применённые вычеты.

Можно ли «занижать» цену в договоре?

Налоговая сравнивает цену с 70 % кадастровой стоимости. Если фактическая цена ниже — всё равно «доберут» до этой величины.

Как быть с долями детей?

Доли детей тоже облагаются, но родители могут уменьшить доход на свои расходы, потраченные на покупку всей квартиры.

Главный совет: если хотите точно узнать, платить налог или нет, посчитайте срок владения, сравните цену продажи с расходами и подготовьте 3-НДФЛ заранее. При сложных случаях (доли, нерезиденты, несколько объектов) лучше проконсультироваться с налоговым специалистом.