Сегодня . Семьи всё чаще используют материнский (семейный) капитал для первоначального взноса или погашения ипотеки. Но жизненные обстоятельства меняются: нужно переехать в другой регион, увеличить площадь или сменить район. Возникает вполне логичный вопрос: «Если в ипотеку вложен материнский капитал, можно ли продать квартиру?» Ниже — подробный разбор закона, типичных подводных камней и новых упрощений, которые вступили в силу в 2026 году.
Какой размер материнского капитала в 2026 году
- На первого ребёнка, 728 921,90 руб.
- На второго и последующих детей — 943 437,50 руб.
Эти средства можно направить на улучшение жилищных условий, в т.ч. в качестве первоначального взноса, частичного или полного досрочного погашения ипотеки.
Почему продать такую квартиру сложнее
Когда в сделке участвует материнский капитал, государство требует обязательно сохранить права всех детей на долю в недвижимости. Поэтому:
- Квартира обязательно оформляется в совместную долевую собственность родителей и детей.
- Доли детей закрепляются в нотариальном обязательстве — родители обещают, что права ребёнка не будут нарушены.
- Ипотечный банк даёт согласие на продажу только при условии одновременного погашения кредита или перевода долга на новую квартиру.
Какие изменения вступили в силу в 2026 году
3.1 Упрощённая схема продажи без выделения долей до выплаты ипотеки
До 2026-го семьям приходилось досрочно выделять доли детям, а затем получать согласие органа опеки на каждую продажу. Это затягивало сделку на 1–3 месяца.
Теперь (поправки к ст. 42 и 46 Закона 256-ФЗ) разрешено:
- Не выделять доли детям до полного погашения ипотеки, если:
- новая квартира приобретается одновременно;
- в ней также оформляются доли детей не меньше прежних;
- ипотечный банк и Пенсионный фонд дают согласие.
- Орган опеки оформляет разрешение в электронном виде через портал «Госуслуги» в течение 7 рабочих дней.
3.2 Нотариальное сопровождение стало дешевле
С снижены тарифы на удостоверение сделок с материнским капиталом: 3 000 руб. вместо прежних 0,5 % от цены договора.
Пошаговая инструкция продажи квартиры, если в неё вложен материнский капитал
Шаг 1. Проверка договора ипотеки и ПФР
Убедитесь, что:
- в договоре ипотеки нет запрета на досрочную продажу;
- выписка из ЕГРН показывает, что квартира находится в обременении банка.
Шаг 2. Согласование с банком
Подайте заявление в банк. Банк может:
- разрешить одновременную сделку «продажа-покупка»;
- потребовать полного погашения долга за счёт вырученных средств.
Шаг 3. Подготовка новой квартиры и расчёт долей
Квартира должна быть:
- не менее учетной нормы площади на каждого члена семьи;
- оформлена в долевую собственность с аналогичными или большими долями детей.
Шаг 4. Разрешение органа опеки
Через «Госуслуги» подайте:
- заявление;
- копии свидетельств о рождении детей;
- выписки ЕГРН на старую и новую квартиру;
- обязательство о выделении долей в новой квартире.
Срок рассмотрения — 7 рабочих дней.
Шаг 5. Нотариальное оформление сделки
Нотариус:
- проверит документы ПФР и банка;
- удостоверит договор купли-продажи;
- подаст сведения в Росреестр.
На что обратить внимание в 2026 году
5.1 Подводные камни
- Долевое страхование. Банк может потребовать страховать не всю квартиру, а именно доли детей, что дороже.
- Налоги. Если старая квартира была куплена меньше 3 лет назад, придётся заплатить НДФЛ на прибыль. Но при покупке новой можно использовать взаимозачёт.
- Региональные льготы. В некоторых субъектах (Москва, Санкт-Петербург, Татарстан) действуют дополнительные выплаты, которые не переносятся на новую квартиру.
5.2 Частые ошибки семей
- Забывают уведомить ПФР о смене адреса жилого помещения в течение 30 дней.
- Оформляют новую квартиру только на родителей, а доли детей выделяют «потом».
- Не учитывают, что при покупке новостройки доли детей надо оформлять через переуступку прав, а не через ДДУ.
Перед тем как выставить квартиру на продажу, пройдите по пунктам:
- ✅ Проверьте остаток долга по ипотеке и разрешение банка.
- ✅ Подготовьте новый объект и расчёт равных или увеличенных долей детей.
- ✅ Получите разрешение органа опеки в электронном виде.
- ✅ Удостоверьте сделку у нотариуса, не забыв уплатить 3 000 руб. госпошлины.
- ✅ Подайте заявление в ПФР и Росреестр на перенос обременений и прав собственности.
Краткий ответ на главный вопрос
Да, квартиру, купленную с использованием материнского капитала и находящуюся в ипотеке, можно продать в 2026 году. Главное — соблюсти новые упрощённые правила: получить одобрение банка и ПФР, заранее подготовить новую квартиру с долями детей и оформить согласие органа опеки онлайн. Современные изменения делают процедуру быстрее и дешевле, чем раньше.