Аренда жилой недвижимости юридическому лицу, это не просто «сдача квартиры»‚ а полноценный гражданско-правовой договор‚ в котором важно чётко понимать‚ кто и в каком размере будет платить налоги. Ниже, подробная инструкция для собственника.
Какие налоги возникают при сдаче квартиры юрлицу?
Схема налогообложения зависит от того‚ кем выступает собственник: физическим лицом или индивидуальным предпринимателем.
Собственник — физическое лицо
- НДФЛ (налог на доходы физлиц) — 13 % для резидентов РФ‚ 30 % для нерезидентов.
- Налоговая база — вся сумма арендной платы‚ указанная в договоре.
- Кто платит — собственник-квартиросдатчик. Юрлицо выступает налоговым агентом: оно самостоятельно удержит 13 % из выплачиваемой суммы и перечислит их в ИФНС.
- Когда декларировать — если арендатор-юрлицо уже удержал НДФЛ‚ 3-НДФЛ сдавать не нужно. Если арендатор ИП или сама компания по какой-то причине не удержала налог‚ физлицо обязано подать декларацию до 30 апреля следующего года.
Собственник — ИП (упрощёнка или патент)
- УСН «Доходы» — 6 % от всей арендной платы. Взнос можно уменьшить на страховые взносы «за себя».
- Патент — фиксированная сумма‚ зависящая от региона и площади квартиры. Размер патента фиксируется в законе субъекта.
- Кто платит — ИП самостоятельно перечисляет налог в установленные сроки.
Пошаговая инструкция для собственника-физлица
- Заключить договор аренды, обязательно указать условия удержания НДФЛ (п. 1 ст. 226 НК РФ).
- Убедиться‚ что арендатор-юрлицо зарегистрирован в ЕГРЮЛ и имеет реквизиты для удержания налога.
- Получить от бухгалтерии юрлица справку 2-НДФЛ в конце года — в ней будет отражён удержанный налог.
- Сохранить платёжные поручения — они подтвердят‚ что обязательства по налогу исполнены.
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствия | Как исправить |
|---|---|---|
| Договор не содержит условия об удержании НДФЛ | ФНС может потребовать доначислить 13 % с физлица + пени | Дополнительное соглашение или новый договор с указанием статуса налогового агента |
| Арендатор-юрлицо не зарегистрирован в РФ | Физлицо становится «самоуполномоченным» и должно сдавать 3-НДФЛ | Проверить контрагента через сайт ФНС или СПАРК |
| «Серая» оплата наличными без договора | Штраф до 40 % неуплаченного налога (ст. 122 НК РФ) | Оформлять безналичные расчёты и отражать их в бухгалтерии арендатора |
Расчёт примеров
Пример 1: Физлицо сдаёт квартиру юрлицу за 70 000 ₽ в месяц
Ежемесячно:
- Арендатор удерживает НДФЛ 70 000 × 13 % = 9 100 ₽
- На руки собственник получает 60 900 ₽
Декларацию 3-НДФЛ сдавать не нужно‚ если арендатор исполнил обязанности налогового агента.
Пример 2: ИП на УСН «Доходы» сдаёт ту же квартиру
- Годовой доход: 70 000 × 12 = 840 000 ₽
- Налог УСН: 840 000 × 6 % = 50 400 ₽
- Страховые взносы ИП за 2026 г.: 49 547 ₽ (фиксированные + 1 % сверх 300 000 ₽)
- Налог можно уменьшить на взносы: 50 400 – 49 547 = 853 ₽ к уплате
Чек-лист для собственника
- Определитесь: быть вам физлицом или ИП.
- Проверьте контрагента в ЕГРЮЛ (сервис ФНС).
- Укажите в договоре статус налогового агента‚ если сдаёте как физлицо.
- Если ИП — выберите УСН 6 % или патент‚ подайте уведомление в ИФНС.
- Сохраняйте договор‚ акты приёма-передачи‚ платёки.
Краткий вывод
Кто платит налог при сдаче квартиры юрлицу?
- Физлицо — налог платит‚ но удерживает и перечисляет арендатор-юрлицо как налоговый агент.
- ИП — налог платит самостоятельно‚ выбрав УСН или патент.
Главное — не договор «в стол»‚ а чёткое соблюдение налоговых обязательств. Тогда доход от аренды будет максимально «белым» и безопасным.