С 2026 года в России действует ряд изменений в налоговом законодательстве, которые затрагивают граждан, совершающих операции с недвижимостью. Один из самых популярных вопросов — что будет, если квартиру продали и купили в том же календарном году: обязательно ли платить налог, можно ли получить вычет и как не переплатить?
Базовое правило: доход от продажи облагается НДФЛ
Независимо от того, купили ли вы новую квартиру, доход от продажи недвижимости подлежит налогообложению по ставке 13 % (до 5 млн рублей) или 15 % (свыше 5 млн рублей) в рамках прогрессивной шкалы НДФЛ. Однако есть ряд исключений и возможностей сократить сумму к уплате.
Когда налог не платится в 2026 году
- Минимальный срок владения сокращён:
- 3 года — если квартира была получена по наследству, даром от близкого родственника или приватизирована.
- 5 лет — в остальных случаях приобретения (купля, мена, долевое участие).
- Если продажа произошла ранее минимального срока, налог можно уменьшить:
- Вычет в 1 млн рублей (п. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
- Документальные расходы на приобретение продаваемой квартиры.
Покупка новой квартиры в том же году: как использовать вычет
Если вы одновременно продаёте и покупаете жильё в 2026 году, можно применить «взаимозачёт»:
- Уменьшить доход от продажи на вычет 1 млн руб. или на фактические расходы при покупке продаваемой квартиры.
- Получить имущественный вычет при покупке новой квартиры, до 2 млн руб. (максимум возврат 260 тыс. руб.).
Пример расчёта
- Продажа: 4 500 000 руб.
- Покупка: 5 000 000 руб.
- Расходы на приобретение проданной квартиры: 3 200 000 руб.
Налог к уплате: (4 500 000 – 3 200 000) × 13 % = 169 000 руб.
Имущественный вычет при покупке: 2 000 000 × 13 % = 260 000 руб.
Как подать декларацию и заявить вычеты
Даже если в результате взаимозачёта налог к уплате нулевой, до 30 апреля 2027 года необходимо подать 3-НДФЛ через:
- Госуслуги (электронная подпись).
- Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.
- МФЦ или налоговую инспекцию.
Подводные камни 2026 года
- Кадастровая стоимость как налоговая база. Если цена в договоре ниже 70 % кадастровой, налог считается от кадастра × 0,7.
- Новые ставки НДФЛ. Доходы свыше 5 млн руб. облагаются 15 % (но вычеты применяются до расчёта прогрессивной части).
- Упрощённый вычет 1 млн руб. нельзя совмещать с расходами на покупку – выбирается только один способ.
Чек-лист: что сделать до конца 2026 года
- Проверить дату права собственности в ЕГРН (минимальный срок).
- Подготовить ДДУ/ДКП, платёжные документы, акты приёма-передачи.
- Рассчитать возможные вычеты онлайн-калькулятором ФНС.
- До 30 апреля 2027 года подать 3-НДФЛ и заявление на возврат.
Ключевой вывод
В 2026 году одновременная продажа и покупка недвижимости не освобождает от декларирования дохода, но при грамотном использовании вычетов налог может быть сведён к нулю или даже принесёт возврат денег из бюджета. Главное — правильно рассчитать базу, выбрать оптимальный вычет и не пропустить сроки подачи документов.