Начиная с 1 января 2025 года в России действует обновлённая система расчёта налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости. Один из самых частых вопросов собственников: «Что произойдёт, если я продам квартиру или дом по цене ниже кадастровой стоимости?» Ниже разберём все ключевые нюансы и последствия.

Почему кадастровая стоимость стала важнее рыночной

С 2025 года Налоговый кодекс РФ (п. 5 ст. 217.1, ст. 214.10) закрепил правило: при расчёте налога берётся наибольшая из двух величин:

• фактическая цена, указанная в договоре купли-продажи;
• 70 % от кадастровой стоимости (в некоторых регионах – 100 %, если местный закон установил повышенный коэффициент).

Таким образом, даже если вы продадите объект за 1 рубль, налоговая всё равно будет считать доходом не менее 70 % от кадастровой цены.

Примеры расчёта НДФЛ в 2026 году

Пример 1. Квартира продана дешевле кадастровой стоимости

• Кадастровая стоимость: 5 000 000 руб.
• Фактическая цена продажи: 4 000 000 руб.
• Расчётная база (70 % от кадастровой): 3 500 000 руб.
• Фактическая цена выше 3,5 млн → налог берётся с 4 000 000 руб.

Пример 2. Квартира продана ниже 70 % кадастровой цены

• Кадастровая стоимость: 6 000 000 руб.
• Фактическая цена продажи: 3 000 000 руб.
• Расчётная база (70 %): 4 200 000 руб.
• Налоговая всё равно примет 4 200 000 руб. как доход, даже если в договоре 3 млн.

Как снизить налог (легально)

Даже если цена оказалась выше 70 % кадастровой, есть способы уменьшить налогооблагаемую базу:

1. Вычет в размере 1 000 000 руб. – доступен раз в год на любой объект недвижимости.
2. Документированные расходы на покупку – если есть чеки, договор купли-продажи, ипотечный договор.
3. Минимальный срок владения – 3 или 5 лет (в зависимости от способа получения недвижимости). При продаже после срока налог = 0.
4. Региональные льготы – в 2026 году ряд субъектов РФ повысил лимит дохода, освобождённого от НДФЛ при продаже жилья.

Как узнать актуальную кадастровую стоимость в 2026 году

Кадастровая переоценка за 2023 год уже отражена в базе Росреестра. Уточнить можно:

• на сайте rosreestr.gov.ru в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости»;
• через Госуслуги – запрос «Выписка из ЕГРН»;
• в МФЦ – бумажный документ с актуальной кадастровой ценой.

Пошаговый план действий при продаже ниже кадастровой стоимости

1. Проверьте кадастровую стоимость (см. п. 4).
2. Сравните её с планируемой ценой продажи и рассчитайте 70 %.
3. Определите минимальный срок владения (3 или 5 лет).
4. Выберите способ уменьшения базы – вычет 1 млн или подтверждённые расходы.
5. Заполните 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года (если продажа была в 2026 году).
6. Оплатите налог до 15 июля 2027 года.

Что будет, если скрыть нижнюю цену

Попытка указать в договоре заниженную цену без указания реальной рыночной может привести к:

• доначислению НДФЛ по 70 % кадастровой стоимости;
• штрафу 20 % от неуплаченного налога + пени;
• уголовной ответственности по ст. 198 УК РФ при крупном размере (сумма > 2,7 млн руб.).

Продавать недвижимость дешевле кадастровой стоимости можно, но:

1. налог всё равно будет считаться не ниже 70 % кадастровой цены;
2. используйте легальные вычеты и льготы, чтобы не переплатить;
3. всегда сверяйте данные с актуальной кадастровой оценкой 2023 года.

Важно: региональные власти могут устанавливать отличные от федеральных коэффициенты и лимиты дохода. Перед сделкой проверьте местные законы или проконсультируйтесь с налоговым специалистом.