Вступив в права наследования на квартиру, многие наследники почти сразу задумываются о её продаже. Главный вопрос, который волнует каждого: «Придётся ли платить НДФЛ при продаже унаследованной квартиры?» Ответ зависит от нескольких факторов: срока владения, типа наследства и дополнительных льгот. Ниже — подробное руководство с примерами и актуальными разъяснениями депутатов Госдумы на 2026 год.

Базовое правило: 5 лет владения = налог 0 ₽

Налоговый кодекс РФ (ст. 217.1 и 220) освобождает от НДФЛ продажу единственного* жилья, если вы владели им не менее 5 лет. В случае наследования отсчёт идёт не с момента смерти наследодателя, а с даты фактического оформления права собственности (дата в ЕГРН).
*Если в течение 90 дней до продажи вы купили другое жильё, «единственность» не теряется.

Ключевые исключения, при которых срок сокращается до 3 лет

• Наследство от близкого родственника (родители, дети, супруги, братья/сёстры, дед/бабка).
• Приватизированная квартира, полученная по наследству и ранее состоявшая в муниципальной собственности.
• Дарение от близкого родственника (если вы подарили квартиру наследодателю менее 3 лет назад, а затеяли продажу).
• Единственное жильё семьи с детьми — с 2022 года действует льгота: продажа и одновременная покупка нового жилья освобождаются от НДФЛ даже при сроке владения менее 3 лет.

Как правильно считать срок владения

1. Определите дату регистрации перехода права в ЕГРН (не дату смерти и не дату получения свидетельства о праве наследства).
2. Добавьте 3 года (или 5 лет, если исключения не применимы).
3. Если продажа произойдёт позже этой даты — налога не будет.

Пример:
Дед умер . Наследник оформил право собственности .
Срок 3 года истекает . Продажа после этой даты — 0 ₽ НДФЛ.

Если продать раньше минимального срока

В этом случае придётся платить 13 % с разницы между ценой продажи и вычетом.

Какие вычеты можно применить

• Имущественный вычет — 1 000 000 ₽ на любую недвижимость (даже если она унаследована).
• Документальные расходы, которые понёс наследодатель или наследник (например, покупка доли у других наследников, ремонт, но только при наличии чеков).

Пример расчёта:
Цена продажи = 6 500 000 ₽.
Кадастровая стоимость = 5 800 000 ₽ (берётся 70 % от кадастровой, если продажа ниже кадастровой).
Вычет = 1 000 000 ₽.
НДФЛ = (6 500 000 – 1 000 000) × 13 % = 715 000 ₽.

Нюансы совместного наследства супругов

Если квартира была куплена в браке и после смерти одного из супругов переходит к выжившему, срок владения для второго супруга не обнуляется. Он продолжает считаться с даты первоначальной покупки. Это позволяет продать квартиру без налога сразу после оформления наследства.

Льготы для семей с детьми (актуально в 2026 году)

Если одновременно с продажей наследственной квартиры вы покупаете новое жильё и у вас есть несовершеннолетние дети, то:

• Можно не дожидаться 3 или 5 лет.
• Разница между продажной и покупной ценой (если новая квартира дороже) не облагается НДФЛ.
• Нужно подать заявление в ИФНС до 30 апреля следующего года.

Пошаговый алгоритм безошибочной продажи

1. Получите свидетельство о праве на наследство в течение 6 месяцев после смерти.
2. Зарегистрируйте право собственности в ЕГРН.
3. Определите дату окончания минимального срока (3 или 5 лет).
4. Подготовьте документы: договор купли-продажи, выписка ЕГРН, справка 2-НДФЛ, чеки (если применяете расходы).
5. Если срок не вышел, рассчитайте налог и подайте декларацию до 30 апреля, заплатите до 15 июля.

Частые ошибки

• Учитывать дату смерти вместо даты регистрации, ошибка. Срок идёт с ЕГРН.
• Забыть о вычете 1 млн ₽, приведёт к переплате налога.
• Продать по заниженной цене — ФНС пересчитает налог по 70 % кадастровой стоимости.

Краткий чек-лист

При продаже квартиры после вступления в наследство налог платить не нужно, если:

• прошло 3 года с даты регистрации права собственности (при наследстве от близкого родственника);
• или 5 лет (в остальных случаях);
• или вы воспользовались льготой для семей с детьми.

В противном случае используйте вычет 1 млн ₽ или документальные расходы, чтобы минимизировать НДФЛ. Всегда сверяйтесь с датой в ЕГРН и консультируйтегь с налоговым юристом при сложных схемах (совместное наследство, долевая продажа и пр.).