В 2026 году правила расчёта налога при продаже недвижимости ужесточились.
Если вы продаёте квартиру дешевле её кадастровой стоимости, налоговая всё равно применяет
минимальный порог дохода — 70 % от кадастровой стоимости.
Ниже разберём, как рассчитать налог, какие вычеты применимы и как избежать переплат.

Как считается минимальный налоговый доход

С 2025 года вступила в силу «антиуклоночная» норма: если цена продажи ниже 70 % кадастровой стоимости,
то для НДФЛ берут именно 70 % кадастра.

• Формула: Доход = max(Цена продажи; 0,7 × Кадастровая стоимость)
• Пример: Кадастровая стоимость квартиры, 10 млн ₽, а вы продаёте за 6 млн ₽.
  Налоговая примет доход 7 млн ₽ (10 млн ₽ × 0,7).

Какие ставки НДФЛ действуют в 2026 году

С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ:

1. 13 % — до 2,4 млн ₽ в год;
2. 15 % — от 2,4 млн ₽ до 5 млн ₽;
3. 18 % — от 5 млн ₽ до 20 млн ₽;
4. 20 % — свыше 20 млн ₽.

Налог исчисляется «сверху»: на 7 млн ₽ вы заплатите
13 % × 2,4 + 15 % × 2,6 + 18 % × 2 = 312 000 + 390 000 + 360 000 = 1 062 000 ₽.

Как уменьшить налог: вычеты и освобождения

Имущественный вычет

Вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на:

• 1 000 000 ₽ — фиксированный вычет для любой недвижимости;
• или на сумму фактических документированных расходов (покупка, ремонт, проценты по ипотеке).

Пример: продажа за 7 млн ₽, расходы 5 млн ₽.
База = 7 млн ₽ – 5 млн ₽ = 2 млн ₽ → налог: 13 % × 2,4 + 15 % × 0 = 260 000 ₽.

Освобождение от налога по стажу владения

• 3 года — если квартира была приобретена до ;
• 5 лет — если приобретена после ;
• 3 года — в случае дарения от близких родственников, наследования, приватизации.

При продаже до истечения срока льгота не действует, и применяется описанная выше схема расчёта.

Что изменится в 2026 году: свежие новости

• ФНС теперь автоматически подает декларацию 3-НДФЛ через личный кабинет, но вы правите данные вручную до 1 мая.
• Внедрена единая база «ЕГРН-Налог» — кадастровая стоимость обновляется каждые два года, а не каждые пять.
• Появились многоквартирные льготы для семей с детьми: при улучшении жилищных условий можно использовать имущественный вычет на каждую проданную квартиру, а не один раз в жизни.

Пошаговый алгоритм продавца

1. Узнайте актуальную кадастровую стоимость в ЕГРН.
2. Сравните цену договора с 70 % кадастра.
3. Определите срок владения: освобождение или нет.
4. Соберите документы о расходах (ДКП, чеки, договор подряда, ипотечный договор).
5. Выберите выгодный вычет: 1 млн ₽ или фактические расходы.
6. До 30 апреля 2027 года подайте 3-НДФЛ, до 15 июля — уплатите налог.

Кейсы на 2026 год

Кейс 1. Продажа ниже 70 % кадастра

Кадастровая стоимость: 12 млн ₽.
Цена договора: 7 млн ₽.
Применяемый доход: 0,7 × 12 = 8,4 млн ₽.
Расходы покупки: 9 млн ₽.
Налог = 0 ₽ (расходы превысили доход).

Кейс 2. Нет документов о расходах

Доход: 8,4 млн ₽.
Вычет 1 млн ₽.
База: 7,4 млн ₽.
Налог:

• 2,4 млн × 13 % = 312 000 ₽;
• 2,6 млн × 15 % = 390 000 ₽;
• 2,4 млн × 18 % = 432 000 ₽;

Частые вопросы

Можно ли продать по договору дарения, чтобы избежать налога?

Нет, дарение не является продажей, но при продаже после дарения срок владения считается с даты дарения, а не покупки.

Что если кадастровая стоимость оспорена?

До вступления решения суда в силу ФНС использует последнюю утверждённую кадастровую стоимость.

Есть ли льготы для пенсионеров?

Льготы сохраняются только по налогу на имущество, но НДФЛ при продаже пенсионеры платят на общих основаниях.

Запомните главное: даже если вы продаёте квартиру дешевле кадастровой стоимости,
налоговая всё равно примет 70 % кадастра за доход.
Используйте вычеты или дождитесь льготного срока владения, чтобы минимизировать налог.