Ситуация «продаю квартиру и тут же покупаю другую» возникает у многих россиян — от молодых семей до граждан, получивших жильё по наследству. Кажется, что деньги из одной сделки идут в другую, и вычислить прибыль невозможно. Однако ФНС смотрит на каждый договор отдельно: продажа облагается налогом, покупка даёт право на вычет.
Ниже разберёмся, как в 2026 году можно законно уменьшить или «обнулить» налог на продажу при одновременной покупке.
Какой налог придётся заплатить при продаже квартиры
Базовая ставка НДФЛ
- 13 % — для доходов до 2,4 млн ₽ в год;
- 15 % — для доходов, превышающих 2,4 млн ₽ в год (прогрессивная шкала).
Налогооблагаемая база: два способа уменьшения
- Вычет 1 млн ₽ (ст. 220 НК РФ).
Пример: продали квартиру за 3 млн ₽ → 3 млн – 1 млн = 2 млн × 13 % = 260 тыс. ₽ к уплате. - Документированные расходы на покупку.
Пример: купили за 2,2 млн ₽, продаём за 3 млн ₽ → 3 млн – 2,2 млн = 800 тыс. × 13 % = 104 тыс. ₽ к уплате.
Внимание: вычет 1 млн ₽ нельзя применять одновременно с расходами — нужно выбрать только один вариант.
Освобождение от налога (минимальный срок владения)
| Когда квартира вступила во владение | Минимальный срок | Основание |
|---|---|---|
| До | 3 года | ст. 217.1 НК РФ (старая редакция) |
| С | 5 лет | ст. 217.1 НК РФ (новая редакция) |
| По наследству / дар от близкого родственника / приватизация | 3 года | пп. 3 п; 3 ст. 217.1 |
Если срок владения больше минимального — продажа вообще не облагается НДФЛ и декларацию подавать не нужно.
Покупка квартиры взамен: налоговый вычет при покупке
Размер вычета
- Максимум 2 млн ₽ (260 тыс. ₭ к возврату);
- Для ипотеки — ещё 3 млн ₽ (390 тыс. ₭ к возврату процентов).
Условия получения
- Вы, налоговый резидент РФ (находились в России >183 дней в году).
- Квартира оформлена в собственность после .
- Не использовали вычет ранее или ещё не исчерпали лимит.
Возможен ли «взаимозачёт»?
Да. В декларации 3-НДФЛ за 2026 год вы одновременно:
- показываете доход от продажи и вычет (1 млн ₽ или расходы);
- показываете вычет при покупке (до 2 млн ₽);
- если сумма вычетов больше дохода → к уплате 0 ₽, а излишки переносятся на следующие годы.
Пример расчёта
• Продали квартиру за 3 млн ₽ (владели 1 год → налог есть).
• Применили расходный вычет: покупка была за 2,4 млн ₽ → 3 млн – 2,4 млн = 600 тыс. ₽ × 13 % = 78 тыс. ₽ к уплате.
• Купили новую квартиру за 4 млн ₽ → вычет 2 млн ₽ × 13 % = 260 тыс. ₽ к возврату.
Как оформить «взаимозачёт» в 2026 году: пошаговая инструкция
Шаг 1. Собираем документы до 30 апреля 2027 года
- ДКП-продажи и покупки (оригиналы/нотариальные копии);
- ЕГРН-выписка на проданную и купленную квартиру;
- Документы о расходах (ДКП/приходный ордер, платёжки);
- Справка 2-НДФЛ с места работы за 2026 год.
Шаг 2. Заполняем декларацию 3-НДФЛ
- Раздел «Доходы» → вводим сумму продажи.
- Применяем вычет 1 млн ₽ или расходы (подраздел 3.1).
- Раздел «Вычеты» → вычет на покупку жилья (подраздел 1.2).
- Если итог отрицательный, заявляем возврат налога.
Шаг 3. Подаём документы
- Через личный кабинет на lkfl.nalog.ru (электронная подпись);
- Лично в ИФНС или МФЦ;
- Через «Госуслуги» (подпись Госуслуг подходит).
Шаг 4. Получаем результат
ФНС проверяет до 3 месяцев. Возврат приходит на карту «Мир» или расчётный счёт.
Частые ошибки и как их избежать
❌ Продавать и покупать в один день
Закон не запрещает, но даты в ЕГРН должны быть разными. Лучше отступить хотя бы на день, чтобы избежать споров.
❌ Использовать «взаимозачёт» при покупке у родственников
Вычет не дадут, если продавец — близкий родственник (п. 5 ст. 220 НК РФ).
❌ Забыть о нулевой декларации
Даже если к уплате 0 ₽, декларацию подать обязательно при сроке владения меньше минимального.
Что изменится в законодательстве с 2026 года
- Повышение НДС не коснётся физлиц напрямую, но может немного поднять цены на стройматериалы и услуги риэлторов.
- Для бизнеса введут повышенные налоги, но для граждан ставка НДФЛ останется 13/15 %.
- Вводится единая электронная база сведений ЕГРН-ФНС: теперь инспекторы быстрее увидят двойные сделки и вычеты.
Продажа квартиры = налог дохода.
Покупка квартиры = вычет.
Оба события можно объединить в одной декларации 3-НДФЛ 2026 и, при грамотном расчёте, уменьшить налог до нуля или даже получить деньги от государства.
Если срок владения квартиры уже более 3 или 5 лет — продавайте без налога и не парьтесь.
Информация актуальна по состоянию на . Перед подачей декларации проконсультируйтесь с налоговым специалистом или бесплатно в ИФНС.